Кадастровая оценка

Метод освоения (разбивки на участки)

Затратный подход к оценке ЗУ

1. Метод изъятия – используется для оценки застроенных земельных участков. Основывается на технике остатка для земли.

Определяет рыночную стоимость ЗУ как разницу между рыночной стоимостью всего ОН и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом износа.

Условия применения:

Наличие информации о ценах сделок с аналогами (едиными ОН)

Соответствие улучшений

Этапы оценки:

Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж

Расчет восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений

Определение износа улучшений

Определение остаточной стоимости улучшений на дату оценки

Определение рыночной стоимости земельного участка

Проведение необходимых корректировок

Применяется при оценке незастроенных участков при условии, что разбивка участка на несколько меньших по размеру участков представляет вариант ННЭИ с учетом улучшений, создаваемых на этих участках.

Этапы оценки:

a. Определение размера и количества участков, вида улучшений, исходя из физических и юридических возможностей и экономической целесообразности (размеры и благоустройство ЗУ должны отвечать требованиям рыночных стандартов данного региона)

b. Определение цены продажи освоенных участков (в том числе на базе метода сравнения продаж)

c. Расчет затрат на освоение

Затраты на освоение:

Расходы на разбивку, расчистку и планировку

Расходы на устройство дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений

Оплата налогов страховых платежей

Расходы на маркетинг

Прибыль и накладные расходы подрядчика

Расходы на продажу и рекламу

Этапы оценки:

d. определение выручки от продаж

e. определение периода времени на освоение и продажу участков

f. определение ставки дисконтирования

g. определение стоимости ЗУ по формуле:

Vзу = [ ∑(n,i=1) B/(1+r)^t - ∑(m,i=1) З/(1+r)^t ] / k

Кадастровая оценка городской земли – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату

Нормативная база: ФЗ от 02№28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»

Государственный земельный кадастр:

Это систематизированный свод сведений о земельных участках, а именно:

• об их местоположении
• целевом назначении
• правовом положении
• о территориальных зонах
• о наличии на земельных участках прочно с ним связанных объектов

Дата добавления: 2014-01-20