Безвозмездное пользование жилыми помещениями

Возможность безвозмездной передачи имущества, в том числе и жилых помещений, во владение и пользование закреплена в гл. 36 ГК РФ.

В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания. При этом при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречного обязательства договор считается ничтожным.

На стороне, передающей жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, как правило, выступают собственники. При этом закон значительно ограничивает коммерческие организации по заключению таких сделок с лицами, являющимися их учредителями, участниками, руководителями, а также членами их органов управления или контроля. Такое ограничение предусмотрено в п. 2 ст. 690 ГК РФ. Согласно указанной норме коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения срок договора безвозмездного пользования жилым помещением не ограничивается законом, а определяется только соглашением сторон. В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок.

ст. 691 ГК РФ, ссудодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению. Если жилище не передается, то пользователь вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и, возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель отвечает за недостатки жилища, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Лицо, передающее жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, извещенное о названных требованиях, может без промедления произвести замену ненадлежащего жилья другим аналогичным помещением, находящимся в нормальном состоянии.

Ссудодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора либо были заранее известны пользователю. Он не отвечает, если такие недостатки должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра жилья или проверки его исправности при заключении договора или при передаче жилого помещения.

Заключая договор, ссудодатель обязан предупредить пользователя о всех правах третьих лиц на это жилое помещение, в частности о правах членов семьи собственника жилого помещения, об ипотеке, пожизненном пользовании жилищем и др. Неисполнение этой обязанности дает пользователю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).

Одна из основных обязанностей пользователя - всегда поддерживать жилище в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также нести все расходы на его содержание, если иное не установлено договором.

Пользователь несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование жилья, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал жилое помещение третьему лицу без согласия ссудодателя.

Пользователь несет также риск случайной гибели или случайного повреждения жилища, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу (ст. 696 ГК РФ).

Основания, для расторжения договора.

На основании ст. 698 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, если пользователь:

во-первых, использует жилое помещение не в соответствии с договором или назначением жилья;

во-вторых, не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или по его содержанию;

в-третьих, существенно ухудшает состояние жилища;

в-четвертых, без согласия ссудодателя передал жилое помещение третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

во-первых, при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование жилого помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

во-вторых, если жилье в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;

в-третьих, если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;

в-четвертых, при неисполнении ссудодателем обязанности передать жилье.

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за один месяц.

Пользователь вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока.

При продаже или ином отчуждении жилого помещения, по поводу которого заключен договор безвозмездного пользования, право пользования по договору сохраняется. При этом новый собственник становится ссудодателем.

Если гражданин, передавший жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, умер либо юридическое лицо - ссудодатель реорганизовано или ликвидировано, права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на жилище.

В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

На основании ст. 701 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

3.Договор найма жилого помещения: общая характеристика.

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).

Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Стороны договора: наниматель только физическое лицо;

наймодатель-РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица, граждане. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Предмет договора (жилое помещение) передается во владение и пользование исключительно человеку. Жилое помещение, т. е. помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей (жил., дом, квартира, комната).

Это изолированное жилое помещение Помещение должно быть благоустроенным для проживания круглый год. Главная цель – проживание. Запрещено использование жилого помещения для других целей.

Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это получило закрепление в ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Гл. 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.

1) в ГК РФ предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности.

2) Срок договора: коммерческий – заключается до 5 лет, краткосрочный до одного года, если срок не установлен, то предполагается до 5 лет. Социальный – жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование. Гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления.

При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.

3)В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ). В социальном - плата за жилье устанавливается в одностороннем порядке. В коммерческом согласуется сторонами.

4)формулируя обязанности наймодателя, ГК РФ, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах.

К общим нормам относятся:

а) регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания;

б) положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Наниматель – текущий.

в)Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).

5) ГК РФ в ст. 680 регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом Кодекс ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).

6) ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Нормы ГК РФ (п. 4 и 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.

*************(Это старая лекция, она краткая)***************

Дата добавления: 2014-01-20