Ипотека

ФЗ от 16 июля 1998 «Об ипотеке». Важнейшие изменения внесены 11 февраля 2002.

Залог недвижимого имущества. Предмет залога остаётся во владении залогодателя. Ипотека м. обеспечить только денежное обязательство залогодателя (ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»).

Виды недвижимого имущества, которое м.б. предметом ипотеки:

­ Земельный участок (за исключением земель, нах. в гос. или мун. собственности, а также земель с/х назначения).

­ Предприятия.

­ Здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

­ Жилые дома, квартиры и их части.

­ Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

­ Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Право аренды недвижимости (п. 5 ст. 5. ФЗ: Правила об ипотеке применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества).

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и гос. регистрации. Информационное письмо Президиума ВАС от 15 января 1998: Ипотека – это единственный случай, когда необходимо регистрировать договор залога.

Закладная.

Ст. 13 ФЗ: Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об обязательстве м.б. удостоверены закладной.

Закладная – именная ЦБ, которая удостоверяет:

­ право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой (без предоставления других доказательств существования этого права)

­ право залога на имущество, обременённое ипотекой

Обязанными по закладной лицами явл. должник и залогодатель. Закладная составляется залогодателем, а если он явл. третьим лицом, то также и должником. Выдаётся закладная органом, осуществляющим гос. регистрацию ипотеки.

Закладная позволяет передавать права по ней в упрощённом порядке – в порядке цессии, передача прав по закладной влечёт последствия уступки права требования. Допускается уступка прав по основному обязательству, но при этом лицо сохраняет залоговое право.

Закладная сама м.б. заложена. Существуют два режима залога закладной:

­ с передачей её залогодержателю;

­ без передачи (регулир. ст. 349 ГК РФ).

Стороны м. предусмотреть три варианта обращения взыскания на закладную:

­ Обращение взыскания в порядке ст. 349 ГК РФ.

­ Передача прав по закладной в порядке ст. 348 ГК РФ.

­ Осуществление на закладной специальной залоговой надписи, дающей право залогодержателю закладной продать её для удовлетворения своих требований к ипотечному залогодержателю.

Ст. 17 ФЗ: Необходимо предъявление подлинника закладной для реализации заложенных в ней прав.

П. 3 ст. 20 ФЗ: При выдаче закладной она регистрируется вместе с ипотекой. Переход прав по закладной регистрации не требует (т.к. ЦБ обладает свойством публичной достоверности). Любой владелец закладной м. потребовать от органа, осуществившего гос. регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином гос. реестре в качестве залогодержателя.

Закладная сущ. параллельно с договором ипотеки. В договоре тоже определяются права и обязанности сторон. Возможны противоречия между закладной и договором. Если закладная не соотв. договору об ипотеке или основному обязательству, верным считается содержание закладной. Исключение: когда приобретатель закладной в момент совершения сделки знал или д.б. знать о таком несоответствии. Общее правило не распр. также на те случаи, когда владельцем закладной явл. первоначальный залогодержатель.

Запрещается последующая ипотека, т.е. закладная м.б. выдана только один раз.

П. 5 ст. 47 ФЗ: Уступка прав по договорам (об ипотеке и по договору, обеспеченному ей), права из которых удостоверены закладной, ничтожна.

Удовлетворение требований ипотечного кредитора.

Кредитор м. обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Специфика есть в отношении обязательств, исполняемых периодическими платежами. Кредитор м. обратить взыскание при нарушении сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна.

Общее правило: Взыскание обращается по решению суда. В ряде случаев судебный порядок обязателен. Помимо случаев, предусмотренных гражданским законодательством в правилах о залоге, п. 2 ст. 55 ФЗ предусматривает следующие случаи:

­ Если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.

­ Когда предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности при отсутствии согласия собственников на удовлетворение требований во внесудебном порядке.

Способы реализации заложенного имущества:

­ На публичных торгах (ст. 350 ГК РФ, ст. 57, 58 ФЗ).

­ На аукционе. Организатором аукциона выступает специализированная организация, которая действует на основе договора с залогодержателем. Стороны д.б. согласны с этим.

­ Приобретение предмета залога залогодержателем для себя или для третьих лиц.

Ст. 340 ГК РФ: Ипотека здания и сооружения возможна только одновременно с ипотекой земельного участка или правом аренды этого земельного участка. Постановление ВС от 1 июля 1996 № 6/8: Когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не м. считаться несоответствующим законодательству.

Удержание.

Ст. 359, 360 ГК РФ. Удержание – односторонняя сделка (предполагает одностороннюю волю кредитора).

Субъектами удержания м.б. любые лица. Ретентор – тот, кто удерживает вещь.

По субъектам различаются два вида удержания:

­ общегражданское (ст. 359 ГК РФ);

­ предпринимательское (п. 1 ч. 2 ст. 359 ГК РФ).

Объектом удержания м.б. вещь, но не любая, т.к. удержание м. осуществляться только в отношении чужой вещи.

Из смысла закона вытекает, что деньги не м.б. предметом удержания, поскольку требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из её стоимости, а деньги нельзя продать (за исключением тех случаев, когда удерживаются коллекционные деньги, валюта и т.п.).

Недвижимость не д.б. предметом удержания, поскольку это привело бы к появлению большого количества объектов недвижимости, обременённых правом об удержании, и участники гражданского оборота не знали бы об этих обременениях.

Родовые вещи м. удержать только в том случае, если они каким-либо образом индивидуализированы.

Право ретентора.

1. Право удерживать вещь. Вещь д. поступить к ретентору на законных основаниях и с согласия должника.

2. Право на получение удовлетворения из стоимости вещи. В реализации этого права практически нет разницы между удержанием и залогом. Многие считают, что эта форма свидетельствует о трансформации удержания в залоговое право.

Отличие удержания от залога.

­ Предмет залога д.б. индивидуализирован, в отличие от предмета удержания.

­ Обеспеченное залогом обязательство д.б. чётко индивидуализировано, в отличие от обязательства, обеспеченного удержанием.

­ Удержание носит строго внедоговорный характер. В договоре стороны м. исключить применение удержания в своих отношениях, но они не м. предусмотреть право об удержании. Залог, как правило, носит договорный характер.

­ У ретентора всегда находится удерживаемое им имущество, а у залогодержателя – не всегда. Если вещь у ретентора утратилась, то его права прекращаются.

Основания прекращения обязательств.

Необходимо различать прекращение и изменение обязательства. Прекращение обязательства – это разрыв правовых связей между сторонами с утратой корреспондирующих прав и обязанностей. При изменении обязательства сохраняется юридическая сущность прежнего правоотношения. Если взамен обязанности передать проданную вещь продавец, по вине которого вещь погибла, обязывается к возмещению убытков, то имеет место изменение обязательства. А если стороны договорились о том, что аренда имущества заменяется его продажей, то имеет место прекращение обязательства.

Исполнение.

Ст. 408 ГК РФ. Исполнение совпадает с целью обязательства.

Обязательство прекращается лишь при исполнении надлежащим образом (д.б. соблюдены все требования по субъекту, предмету, месту, времени и способу исполнения обязательства).

Исполнение оформляется теми же способами, что и установление обязательства (по общему правилу). П. 2 ст. 408 ГК РФ: Кредитор обязан выдать по требованию должника расписку или вернуть долговой документ. Если кредитор отказался от их выдачи, то должник вправе задержать исполнение, а сам кредитор впадает в просрочку (наступают все последствия просрочки кредитора).

Должник при исполнении обязательства м. потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или уполномоченным им лицом, и несёт все последствия непредъявления такого требования.

Невозможность исполнения.

Ст. 416 ГК РФ.

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Невозможность исполнения зависит от того, является ли предметом обязательства индивидуально-определённая вещь или родовая. При гибели индивидуально-определённой вещи наступает невозможность исполнения. При гибели родовой вещи невозможность исполнения исключена. Чтобы наступила невозможность исполнения, необходимо, чтобы погибли все вещи данного рода. Денежное обязательство никогда не м. прекратиться из-за невозможности исполнения.

Виды невозможности исполнения:

­ Случайная НИ вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Если ни одна из сторон не приступила к исполнению обязательства, то обязательство прекращается. Если же обязательство было частично исполнено и наступает НИ, то произведённое исполнение сохраняет силу при условии, что совершившая его сторона получает от другой стороны встречное удовлетворение. То исполнение, за которое она не получила встречное удовлетворение, д.б. ей возвращено.

­ При виновной НИ основное обязательство не прекращается, а изменяется: для виновной стороны наступает обязанность возместить убытки. Если НИ должником вызвана виновными действиями кредитора, то обязательство прекращается и кредитор утрачивает право требовать возврата исполненного.

Прекращение обязательства на основании акта государственного органа.

Ст. 417 ГК РФ.

Речь идёт о юридической невозможности исполнения обязательства.

Стороны, которые понесли убытки в результате прекращения обязательства, вправе требовать их возмещения. Обязательство восстанавливается, если впоследствии акт будет признан недействительным.

Новация.

Ст. 414 ГК РФ.

Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения.

Если старое обязательство недействительно, то та же судьба у нового обязательства. Если новое обязательство недействительно, то новация считается несостоявшейся.

В результате новации старые обеспечительные отношения прекращаются.

Частный случай новации – ст. 818 ГК РФ.

Новация часто связана с выдачей векселя. Постановление Пленума ВС и ВАС от 4 декабря 2000, п. 35: Денежная обязанность м.б. прекращена выдачей векселя. Денежное обязательство считается прекращённым на основании ст. 409, 414 ГК РФ. Выдача векселя считается новацией, если выдавшая вексель сторона сама принимает на себя обязанность по векселю.

В ряде случаев новация не допускается:

­ в отношении обязательств по возмещению вреда, причинённого жизни или здоровью;

­ по уплате алиментов.

Отступное.

Ст. 409 ГК РФ.

По соглашению сторон обязательство м.б. прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплата денег, передача имущества).

Трудно разграничить отступное и новацию. Соглашение об отступном не влечёт замены одного обязательства другим, а при новации возникает новое обязательство. Цель соглашения об отступном в том, чтобы прекратить обязательство с помощью иного способа удовлетворения интересов кредитора.

Отступное – это реальная сделка. В момент передачи имущества обязательство прекращается.

Функция обязательства м.б. передана неустойке. Ст. 396 ГК РФ: уплата неустойки, установленной в качестве отступного, освобождает должника от исполнения обязательства в натуре (если эта неустойка исключительная).

Прощение долга.

Ст. 415 ГК РФ.

Обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нём обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.

Прощение долга – разновидность договора дарения. П. 1 ст. 572 ГК РФ.

Совпадение должника и кредитора в одном лице.

Ст. 413 ГК РФ.

Имеет место при наследовании должником имущества кредитора, при слиянии или присоединении ЮЛ.

Смерть гражданина или ликвидация ЮЛ.

Ст. 418, 419 ГК РФ.

По общему правилу смерть гражданина-должника обязательство не прекращает. В обстоятельствах, которые имеют личный характер, смерть гражданина-должника прекращает обязательство. Аналогично с кредитором: смерть гражданина-кредитора прекращает обязательство, если исполнение предназначено лично для кредитора. Напр., со смертью кредитора прекращается обязательство по выплате алиментов, обязательство пожизненного содержания с иждивением.

Ликвидация ЮЛ. Обязательство прекращается независимо от того, выступает ли ликвидированное ЮЛ в качестве должника или кредитора. П. 2 ст. 1093 ГК РФ: Если ЮЛ причинило вред жизни или здоровью гражданина, то при его ликвидации соотв. платежи д.б. капитализированы для выплаты их потерпевшему.

Зачёт.

Ст. 410 ГК РФ.

Обязательство прекращается полностью или частично с зачётом встречного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан, либо определён моментом востребования. Для зачёта достаточно заявления одной стороны. Стороны м. заключить и договор о зачёте.

В Советской литературе зачёт расценивался как исполнение обязательства. Зачёт приводит к тому, что два обязательства прекращаются. Сегодня к зачёту предъявляются требования об исполнении обязательств.

Условия, при которых допускается зачёт.

­ Встречность обязательств. Лицо, являющееся кредитором по одному обязательству, является должником по другому. Обязательства м.б. основаны на разных юридических фактах.

­ Однородность требований. Требования д.б. однородными по предмету.

Информационное Письмо Президиума ВАС от 29 декабря 2001 №65, п.7: Право требования подрядчика об оплате выполненных работ и требования поручителя, исполнившего обязательство, однородны (имеют один предмет – денежные средства).

Обязательства по уплате покупной цены за товар и обязательства по выдаче кредита не м.б. прекращены зачётом (они различны по юридической природе).

­ Требования д.б. безусловными (бесспорными). Кредитор вправе потребовать незамедлительного исполнения обязательства.

­ Наступление срока исполнения. Зачётом м.б. погашены лишь те требования, срок исполнения по которым наступил. Если у должника несколько требований к кредитору, то необходимо погашать те требования, срок которых наступил ранее (ст. 522 ГК РФ).

Ст. 411 ГК РФ: Зачёт не допускается при следующих условиях:

­ если это требование о взыскании алиментов.

­ если это требование о пожизненном содержании;

­ если это требование о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью;

­ если по заявлению другой стороны к требованию применяется срок исковой давности и этот срок истёк.

Последствие зачёта – прекращение обязательств. ВАС считает, что моментом прекращения обязательства нужно считать срок исполнения того обязательства, которое д.б. исполнено позднее.

В отдельных случаях закон предписывает производить зачёт (напр., ст. 399, 853 ГК РФ).

Зачёт при уступке требования.

Ст. 412 ГК РФ: В случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора своё встречное требование к первоначальному

Дата добавления: 2014-01-20