Наследование земельных участков

Залог (ипотека) земельных участков

По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотари­ально удостоверен и зарегистрирован органами юстиции по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается копия чертежа границ этого участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре ука­занием его наименования, места нахождения, целевого назначения, ка­дастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст.62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст.27 ЗК РФ. Следовательно, могут являться предметом договора об ипотеке земельные участки, на­ходящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жи­лищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зда­ниями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

При общей собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

По договору об ипотеке не могут быть заложены з емельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципаль­ной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь кото­рой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения. Такие минимальные размеры устанавливаются в соответствии со ст.33 ЗК РФ.

Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава зе­мель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хо­зяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст.7 Закона об обороте земель, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны ст.68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.

Регламентируя порядок наследования отдельных видов имущества, глава 65 ГК РФ устанавливает и особенности наследования земельных участков. Как следует из ст.1181 ГК РФ, принадлежавший наследодателю на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения земельный участок входит в состав наследственной массы и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

Правила об общих основаниях наследования земельных участков не следует понимать буквально. Так, иностранные граждане и апатриды не могут стать собственниками земельных участков на приграничных территориях (ст.15 ЗК РФ). Кроме того, на гражданина-наследника может быть возложена обязанность по принудительному отчуждению земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий (ст.ст.5,11 Закона об обороте земель).

В случае если земельный участок был унаследован несколькими лицами, последние могут провести процедуру раздела земельного участка, имеющую свои особенности. Во-первых, такой раздел должен производиться с учетом минимального размера земельного участка, установленного ст.33 ЗК РФ и ст.38 ГрадК РФ. Не допускается деление участка на части менее такого минимального размера. Сами же критерии делимости земельного участка указаны в ст. 41 ГрадК РФ.

Во-вторых, в случае невозможности раздела земельного участка, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка (например, супругу или участнику фермерского хозяйства). Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном статьей 1170 ГК РФ. Если же никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Проблема заключается в том, что по наследству могут переходить земельные участки, как находящиеся в собственности граждан, так и принадлежащие им на праве пожизненного наследуемого владения. В последнем случае остается открытым вопрос о том, как поступить, если наследников права землевладения будет несколько, а сам участок будет являться неделимым? Представляется, что в этом случае будет необходимо решение вопроса о переходе участка одному лицу с выплатой остальным компенсации.

Кроме того, согласно п.2 ст. 30 Закона о садоводческих и дачных объединениях, садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве землевладения, наследуются по закону, то есть составление завещания не допускается. Однако согласно ст. 1181 ГК РФ, порядок наследования участков, принадлежащих гражданам на праве собственности и праве землевладения, одинаков и производится на общих основаниях. ЗК РФ особенностей наследования земельных участков, принадлежащих гражданам на праве землевладения, не устанавливает. Таким образом, налицо коллизия двух федеральных законов: ГК РФ и Закона о садоводческих и дачных объединениях. Представляется, что в силу п.2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Поэтому отношения по наследованию земельных участков регулируются именно гражданским, а не земельным законодательством.

[1] Чубуков Г.В. Природоресурсное право Российской Федерации: Учебное пособие. – М., 2003. – С.34.

[2] Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2003. – С.17-18.

[3] Арсюхин Е. Всероссийское межевание // Российская газета. – 2004. – 5 марта.

[4] См. подробнее об этом: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2004 г. № 8-П по делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы // СЗ РФ. 2004. № 18. Ст. 1833.

[5] Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С.А. М., 2003. С. 24.

[6] В этой связи показательны: Решение Верховного Суда РФ от 27 июля 2000 г. № ГКПИ 00-701; Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 12 сентября 2000 г. № КАС 00-377; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 мая 2002 г. № А82-376/01-А/1; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июля 2001 г. № А26-101/01-02-09/10 и т.д.

[7] Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2003. – С.32.

[8] См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской» // СЗ РФ. 2001. № 52 (часть 2). Ст. 5014.

[9] Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. по делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской» // СЗ РФ. 2001. № 52 (часть 2). Ст. 5014.

[10] Крысанов А.А. Принудительное прекращение права собственности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Рязань, 2002. – С. 7.-8.

[11] Петров А. Ненасытная волна // Российская газета. – 2005. – 11 февраля.

[12] Кабытов Н.П., Хмелева Т.И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп земельного участка. – Самара, 2005. – С. 45-46.

[13] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

[14] Кудрявцева Т.Ю. Ограничения права собственности на землю по русскому дореволюционному праву // Правоведение. – 1997. № 3. – С. 59.

[15] Крассов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. – М., 2001. – С. 377.

[16] Камышанский В.П. Ограничения права собственности: вопросы классификации. // Свобода, право, рынок. Выпуск второй: Сб. науч. тр. – Волгоград, 2001. – С. 37.

[17] Соколова А.А. Право муниципальной собственности и его ограничения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. – С. 9.

[18] Указанный перечень не является исчерпывающим. Например, в научной литературе предлагается рассматривать владение вещью до истечения сроков приобретательной давности как своеобразное новое вещное право. См.: Замошкина Е. Добросовестность владения – одно из условий применения приобретательной давности // Российская юстиция. – 2003. № 2. – С. 62.

[19] Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М., 2000. – С. 147.

[20] См. подробнее об этом: Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовые проблемы совершенствования законодательства Российской Федерации о частной собственности на землю // Юридический мир. – 2003. - № 5. – С.10-15.

[21] Сыродоев Н.А. Правовые проблемы повышения эффективности использования земли в условиях экономической реформы: Дисс. … докт. юрид. наук в форме научного доклада. М., 1990. – С. 19.

[22] Чубуков Г.В. Земельное право России: Учебник. – М., 2002. – С. 65.

[23] См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998. – С. 207.

[24] Чмыхало Е.Ю. Земельное право. Общая часть: Учебное пособие. – Саратов, 2004. – С. 23.

[25] Никитина Е.Н. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2001. – С. 20.

[26] См.: Степанова О.Б. Проблемы, возникающие в сфере реализации земельного законодательства // Актуальные проблемы аграрного права России: теория и практика. Сборник научных статей. – М., 2004. – С.230.

[27] Калинин И. Природоресурсные сервитуты // Российская юстиция. – 2002. – № 3. – С. 28-30.

[28] Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. – М., 2000. – С. 62; Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение. – 2002. - № 1. – С. 15.

[29] Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. – С. 6.

[30] Соколова А.А. Право муниципальной собственности и его ограничения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. – С. 19.

[31] Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации. - Саратов, 2003. - С.49.

[32] Разновидностью данной конструкции публичного сервитута на землях поселений являются земли общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие), не подлежащие отчуждению в частную собственность согласно п.8 ст.28 Закона о приватизации, не регистрируемые и не выделяемые в натуре на местности.

[33] Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. – М., 2000. – С. 68.

[34] Гаврилюк А. Земельный кодекс: купить можно, продать нельзя. // Российская газета. – 1998. - 17 декабря.

[35] Криволапова Л.В. Земля как объект недвижимости // Актуальные проблемы аграрного права России: теория и практика. Сборник научных статей. М., 2004. С.240.

Дата добавления: 2014-01-20