В зависимости от степени развития инфраструктуры

Увеличение стоимости земельного участка

Составляющая инфраструктуры	Увеличение стоимости, %
Транспортные пути	10-15
Электроэнергия	15-20
Водоснабжение	10-15
Газоснабжение	15-25
Канализация	10-25
Теплоснабжение	10-25
Коммуникации связи	3-5

• возможные улучшения земельного участка — внешние (устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей); внутренние (планировка, озеленение, асфальтирование и т. л.);

• ожидаемая величина дохода, срока и вероятности получения его за определенный период времени при наиболее эффективном использовании ЗУ без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к ЗУ для предпринимательской деятельности (принцип ожидания). Инвестиции в ЗУ рассматриваются только как надежный источник доходов, поэтому оценка основана на принципе наиболее эффективного использования, при котором инвестор получает максимальный доход при минимальном сроке окупаемости затрат;

• целевое назначение;

• имущественные права иных лиц на участок и т. д.;

• разрешенный способ использования, который должен быть наиболее эффективным и финансово осуществимым, в результате его расчетная величина стоимости земельного участка должка быть максимальной;

• влияние времени — рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени.

Эксплуатация земельного участка предполагается наилуч­шим и наиболее эффективным способом использования земли (ЛНЭИ). Поэтому при оценке ЗУ следует определить наиболее рациональный вариант его использования из совокупности воз­можных вариантов. С этой целью необходимо учитывать факторы, влияющие на стоимость ЗУ: физическая пригодность объекта (размер, топография, качество грунта, климат; перспектива соз­дания улучшений); юридическая обеспеченность (вариант должен соответствовать действующему законодательству, экологическим нормативам и т. д.); технологическая обоснованность; экономиче­ская целесообразность (рыночный спрос, конкуренция, налоговые последствия, и т.п.); доходность.

Выбор производится среди законных альтернативных ва­риантов, которые физически допустимы и экономически эф­фективны. Выбранный вариант должен обеспечивать наиболее выгодное и доходное использование ЗУ, обеспечивающего самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов.

Рынок земли — это сложная система, основными составляю­щими которой являются:

• совокупность собственников и арендаторов ЗУ с соответст­вующими правами и обязанностями по пользованию, владению, распоряжению и возможностью проведения сделок с землей;

• совокупность ЗУ, имеющих площадь, качество, местополо­жение, целевое назначение и находящихся в собственности;

• система государственных или коммерческих структур, осу­ществляющих сделки с землей;

• государственные органы, проводящие регистрацию сделок и выполняющие надзор за использованием земель;

• система агентств по оценке земель.

Основным условием успешного функционирования рынка земли является наличие полной и достоверной информации о динамике спроса и предложения, о ценах на проданные ЗУ; данные рыночной оценки ЗУ. предлагаемых к продаже, а также сведения о законодательно закрепленном порядке проведения сделок на рынке земли,

Регулирование рынка земли осуществляется государством. Основными направлениями государственного регулирования являются:

• обеспечение единства принципов правового регулирования отношений на рынке земли, включая законодательное регулиро­вание деятельности профессиональных участников рынка;

• разработка законодательных актов, регулирующих общие правила уплаты и взимания земельных платежей, виды льют порядок их предоставления;

• организация рационального использования и охрана земель; на основе установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны;

• развитие механизмов саморегулирования рынка с целью минимизации государственного вмешательства;

• осуществление контроля за соблюдением норм, стандартов и правил участниками рынка земли;

• обеспечение максимального снижения рисков при сделках с землей, особенно для мелких инвесторов и населения;

• рациональное распределение полномочий по регулированию рынка земли между федеральными органами исполнительной власти, органами власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления;

• стандартизация процедур, направленная на предельную обоснованность, минимизацию и простоту требований, необ­ходимых для установления и регистрации прав на недвижимое имущество, получения информации о недвижимом имуществе.

Важнейшими экономическими факторами, формирующими рыночную цену на землю, являются: рентные отношения, получаемый с участка доход (земельная рента); доступность и условия получения кредита на приобретение земли; размеры инвестиций, вложенных в конкретный земельный участок, а также существую­щие темпы инфляционных процессов.

Рентные отношения — экономические взаимосвязи между собственниками и пользователями земельных ресурсов.

Земельная рента — получаемый доход от использования ЗУ.

Ставки арендной платы за землю и ставки земельного налога устанавливаются по территориально-экономическим оценочным зонам и подзонам повышенной ценности земель в соответствии с действующим законодательством. Ставки арендной платы яв­ляются дифференцированными, что позволяет учитывать виды использования земли, категории арендаторов.

Оценка земельной собственности может быть массовой (ори­ентирована на воспроизводство рынка одною или нескольких вариантов землепользования на географической территории) и единичной (выполняется на определенную дату специалистом пу­тем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов с целью определения рыночной стоимости согласно принятым стандартам и методам оценки).

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:

§ массовую;
§ единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство
рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

Основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;
3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Дата добавления: 2014-01-11