Процедура оценки включает следующие этапы

Первый подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчёт коэффициента капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надёжности. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учётная ставка в Испании. В России данный подход в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок характеризуется высокой нестабильностью.

Второй подход — расчёт коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера, рассмотрим расчёт коэффициента капитализации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Коэффициент капитализации включает следующие составные части:

• безрисковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по валютным вкладам банков высшей категории надёжности;
• страновой риск — для Москвы 3—6%, минимальное значение по России;
• риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный метод прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Коэффициент капитализации равен доходу, делённому на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.

Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах и населённых пунктах может использоваться метод капитализации земельной арендной платы.
Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определённый срок.
Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности месторасположения земельного участка.

Исходя из этих данных, годовая арендная плата, может быть рассчитана по следующей формуле:

А = Аб * Кд * Кр * S; где:

А — величина годовой арендной платы за земельный участок;
Аб — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;
Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;
Кр — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;
S — площадь земельного участка.

Для упрощения расчётов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используется ставка утверждённого земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

, где

V_L — стоимость земельного участка,

I_L — доход от владения землей,

R_L: — ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

На первом этапе осуществляется сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации. Необходимая для оценки земель информация выбирается из материалов четвёртого тура земельно-оценочных работ (1980-1987 годы) с их последующим уточнением. На этом этапе конкретизируется объект оценки — сельскохозяйственные угодья с выделением пашни, сенокосов и пастбищ.

Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участка. Для этого используют карту обследования почв и почвенный очерк (отчёт). На основе указанных источников выделяются группы почв по данному участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Поскольку почвенные обследования проводились в течение последних 10—15 лет, то эти данные уточняются.
Источник почвенных материалов — Региональный институт по землеустройству или землеустроительное предприятие.

На втором этапе определяется нормальная урожайность по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур, которые выращиваются на участке или в данной земельно-оценочной зоне. Используются средние данные по области и земельно-оценочной зоне из материалов четвёртого тура земельно-оценочных работ.

При этом необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Также могут использоваться фактические средние данные об урожайности по области и земельному участку за последние годы. Источник материалов — Зональные системы земледелия.

На третьем этапе рассчитывают величину земельной ренты по плодородию по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам.

Р ента = (Ц ена продажи - Ц ена производства) * У рожайность

Для проведения расчётов используется фактическая информация хозяйства, в котором проводится оценка. Цена продажи сельскохозяйственных культур выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным ценам типичных продаж аналогичных партий.

Цена производства включает индивидуальные затраты, которые устанавливаются на основе данных бухгалтерской отчётности плюс прибыль, необходимая для нормального воспроизводства (можно исходить из среднеотраслевой рентабельности). Для более точного определения затрат можно использовать зональные типовые технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормы расхода материалов и затрат труда по каждой операции.

В качестве показателя урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определённая в материалах четвёртого тура земельно-оценочных работ. Кроме того, на основе статистической отчётности области или хозяйства, может рассчитываться средняя величина фактической урожайности за несколько последних лет.
По наибольшему удельному весу в товарной продукции хозяйства определяется наиболее доходная для данной природно-экономической зоны культура или несколько культур. Выбор наиболее доходной культуры для данной группы почв и соответственно максимального значения ренты независимо от вида угодий обусловлен низким доходом в сельскохозяйственном производстве.
Кроме того, такой подход позволяет стимулировать рациональное землепользование. В этом проявляется применение принципа ЛНЭИ при оценке сельскохозяйственной земли.
Отсутствие ренты при расчётах по какой-либо сельскохозяйственной культуре, свидетельствует о том, что данный тип почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не даёт ренты, то его стоимость оценивают при использовании под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли подразделяются на три категории пригодности:
1. Земли, пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашня, многолетние насаждения).
2. Земли, малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища).
3. Земли, не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т. п.).

Для расчёта стоимости сельскохозяйственной земли полученная величина земельной ренты делится на ставку капитализации.

Рассмотрим конкретный пример. Рассчитать стоимость сельскохозяйственных участков земли, имеющих различное плодородие, исходя из данных, приведённых в таблице. Рентабельность составляет 15% от индивидуальных затрат на производство. Ставка капитализации равна 10%.

Показатели	Участок 1	Участок 2	Участок 3
Урожайность (центнер/га)
Цена продажи (руб./центнер)
Индивидуальные затраты (рублей на центнер)
Цена производства (руб./ центнер)
Рента (рублей с гектара)
Стоимость земли (рублей за гектар)

Дифференциальная рента по местоположению рассчитывается следующим образом. Рыночное местоположение земель сельскохозяйственных производителей определяется на основе нормативных транспортных расходов на перевозки за пределами данного хозяйства, которые устанавливаются в расчёте на 1 гектар пашни хозяйства.

Для определения указанных затрат производятся следующие расчёты:

а) рассчитывается средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учётом класса дорог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства — километров (Рх).

Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: асфальтированные и с твёрдым покрытием — 1,0; щебенчатые — 1,5; грунтовые — 2,5;

б) определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за пределы хозяйства в среднем по области — километров (Ро).

в) определяется отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства от областного (±P) километров по формуле ±Р = Ро - Рх.

Дифференциальная рента по местоположению, обусловленная нормативными транспортными расходами на перевозки за пределы хозяйства в расчёте на 1 гектар пашни рассчитывается по формуле:

Рента по местоположению = Т * (±P) * Г, где
Т — стоимость транспортировки 1 тонны сельскохозяйственных грузов на расстояние в 1 километр в среднем по области (рублей).

±Р — разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству (километров).

Г — средняя грузоёмкость 1 гектара пашни хозяйств области. Объём грузов, ввозимых в хозяйства и вывозимых за их пределы в расчёте на 1 гектар пашни (тонн на гектар).

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок)

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости, может использоваться метод остатка.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли необходимо соблюдать следующие условия:

а) имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из лёгких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;
б) стоимость зданий и сооружений, расположенные на земельном участке или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
в) известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Последовательность расчёта стоимости земельного участка:

1. Расчёт стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
2. Расчёт чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определённый период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
3. Расчёт чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определённый период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.
4. Расчёт остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени.
5. Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём капитализации чистого операционного дохода для земли.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или ещё не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, также как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод предполагаемого использования

Условие применения данного метода это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки и представляет собой упрощённую модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки является актуальной для любого растущего города или посёлка и применяется при типовой застройке.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;
- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховку, гонорары ИТР;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они практически не являются объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение методов сопоставимых продаж и затратного метода.

Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Дата добавления: 2014-01-11