Затратный подход

Этап 4. Анализ приведённых цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчёт средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке. В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые производятся путём последовательного применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку, которые вносятся в любом порядке.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые значительно отличаются по элементам сравнения.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком, цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продаже или сдаче в аренду больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продаже или сдаче в аренду земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т. п.; для складских помещений — доступ транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр — часто применяется в зарубежной практике при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форму участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешённой нормами зонирования, например на основе количества разрешённых для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков.

Средняя стоимость определяется путём расчёта медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчёте на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то её можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и лёгкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, ограничения и сервитуты;
• категория земель, в границах которых расположен земельный участок, его разрешённое использование;
• физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
• экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надёжным способам, в частности методу переноса.

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определённая пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведённых на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Рассмотрим практический пример на использование метода распределения. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трём другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные, приведённые в таблице.

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
	33 011	183 962	0,179
	37 836	199 954	0,189
	36 294	189 090	0,192

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли = 0,179 + 0,189 + 0,192 / 3= 0,187
Далее используем полученное значение для сопоставимых анализа продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 рублей, то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188 985 * 0,187 = 35 340,2 рублей.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдётся приобретение соответствующего участка и возведение на нём аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строительства период.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нём взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учётом затрат на инфраструктуру.

1. Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющих застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения метода:
а) наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;
б) соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов сравнения объектов;
- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

, где

Сз, — стоимость земельного участка,

С — стоимость объекта,

Су — стоимость улучшений.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает следующие этапы:

1 этап. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

2 этап. Расчёт стоимости воспроизводства или стоимости замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.

Стоимость воспроизводства — это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах с учетом износа. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных материалов, оборудования и планировки с учетом износа. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на создание улучшений состоят из трёх частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки — это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

Определение величины физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т. е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т. п.

Экономический износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т. п.

Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между восстановительной стоимостью без учёта износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Накопленный износ также может определяться в целом, исходя из срока жизни объекта.

3 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путём вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

При проведении всех расчётов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинствами метода выделения являются:

1. Это единственный метод (кроме метода распределения) расчёта рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершённых сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

2. Метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

При ликвидации предприятий, аресте их имущества, а также в ряде других случаев оценка земельного участка может проводиться исходя из нормативной цены земли с учётом затрат на воспроизводство инфраструктуры.

Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Она ежегодно определяется по постановлению Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать нормативную цену земли на 25%. В конечном счёте, нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

При оценке земель под объектами бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство произведённых улучшений, т. е. дорог, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе предприятия. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка объекта бизнеса. Если для приведения земельного участка в нормальное состояние требуются затраты на устранение химического или радиационного загрязнения, уборки мусора и т. п., то их величина вычитается из стоимости земли.

2. Нормативный метод оценки земли заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли:

ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

С помощью указанных методов можно оценивать стоимость земельных участков, используя необходимую для этого ин­формацию и соответствующую методику расчета. Например, методика выделения (извлечения, изъятия) предусматривает информацию о ценах на застроенные ЗУ лучше всего типовыми объектами.

Основные этапы метода выделения:

1) выявить фактические продажи ЗУ на соответствующих сег­ментах рынка, сопоставимые с объектом оценки;

2) убедиться, что совершенные сделки не были вынужденны­ми, обе стороны исходили из экономической целесообразности сделки;

3) определить основные факторы, влияющие на стоимость ЗУ: размер, местоположение, расстояние от города и от дорог, форма и глубина участка, тип почвы, экономические условия и т. д.;

4) выявить по каждому из элементов прямым сравнением ха­рактер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого ЗУ;

5) внести поправки с учетом различия между оцениваемым ЗУ и сопоставимыми участками по каждому элементу сравнения, выполнить обобщение скорректированных цен аналогов;

6) рассчитать рыночную стоимость единого объекта оценки, включающего в себя оцениваемый ЗУ, с учетом рыночной стои­мости единого объекта Сро, включающего в себя оцениваемый ЗУ, стоимость замещения Сзам или стоимость воспроизводства улучшений земельного участка Су:

С₃ = Сро — Сзам, или С₃ = Сро - Су

При определении стоимости замещения или воспроизводства учитывается величина накопленного износа и проведенных улуч­шений. Составляющими накопленного износа являются:

• физический износ ФИ — потеря стоимости, обусловленная ухудшением физических свойств;

• функциональный износ МИ — несоответствие требованиям, предъявляемым рынком к объемно-планировочному решению, строительным материалам, инженерному оборудованию, качеству

работ и т. п.;

• экономический износ ЭИ — потери стоимости в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оценивае­мому ЗУ факторов.

С учетом этих видов износа определяется накопленный износ и стоимость износа:

У(НИЗ) = 1-(1- У(ФИ)) х (1 - У(МИ)) х (1 - У(ЭИ)), Сиз = Сп х У(НИЗ).

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка Су определяется с использованием укрупненных и (или) эле­ментных стоимостных показателей, рассчитанных в зафикси­рованном на конкретную дату уровне цен (базисный уровень цен), которые могут быть пересчитаны в уровень текущих цен с помощью текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

К укрупненным стоимостным показателям относятся показа­тели по комплексам и видам работ (м, м2, м3). К элементным стои­мостным показателям относятся цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

В сумму затрат на создание улучшений ЗУ входит прибыль инвестора ПР_ин — величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестированный капитал в создание улучшений. Прибыль ин­вестора может быть определена как разность между ценой продажи Спа и затратами на создание аналогичного объекта С_за или как произведение нормы отдачи на инвестированный капитал Нин с учетом риска инвестирования на размер инвестиций ИН:

ПРин = Спа – Сза; ПРин=Нин х ИН

Дата добавления: 2014-01-11