Государственная регистрация договора аренды

Аренда

Наследование крестьянско-фермерского хозяйства

2 ситуации:

· Наследник не является членом хозяйства

· Наследник является членом

Не является: наследник в любом случае вступает в наследство, и нотариус выдает свидетельство на долю умершего. У наследника нет права требовать выдела своей доли. Он может либо вступить в члены крестьянского фермерского хозяйства, внеся долю, либо получить компенсацию, соразмерную этой доле. Другие члены не обязаны принимать его, поэтому если не принимают, то компенсация.

Когда член: крестьянское фермерское хозяйство может быть основано как на долевой, так и на совместной собственности. Если долевая, то доля наследника увеличивается на долю умершего. А если совместная, то здесь в литературе полный швах! В силу ч.2 ст.244 ГК после определения долей в праве общей совместной собственности это право меняет свой режим на общую долевую собственность, поэтому в случае смерти любого члена крестьянского фермерского хозяйства ранее существовавший режим общей совместной собственности изменится на режим общей совместной собственности независимо от волеизъявления сособственников.

Если умирает один член хозяйства, и никто не захотел наследовать, то хозяйство ликвидируется, и имущество наследуется на общих основаниях. Если один из наследников захотел, то остальным наследникам он выплачивает компенсацию.

По конструкции ЗК и по существующей ситуации – это самый распространенный вид права на землю. Применима в основном к публичным землям. Ст.22 ЗК – с точки зрения ее конструкции, аренда является вещным правом (О.А. Жаркова не считает аренду вещным правом). В качестве арендодателей могут выступать только собственники земельных участков, данное положение включено в ЗК в связи с тем, что лица у кого земля на праве ПНВ и ПБП лишены были ЗК права сдавать такие участки в аренду. Естественно это не означает, что в качестве арендодателя не может выступать лицо, уполномоченное собственником по закону или договору.

В отличие от 37 статьи ЗК, регулирующей договор купли-продажи земельного участка, где прямо указано, что предметом договора может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, в ст.22 ЗК такого положения не содержится. Есть требования ст.607 ГК, в которой указано, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющее определенно установить имущество, подлежащее передаче. Но арендодатели-публичные субъекты довольно часто трактовали эту норму таким образом, что индивидуализация земельного участка может быть осуществлена не только постановкой участка на кадастровый учет, но и иным образом (указание адреса, площади, местоположения). В таких случаях начиная с 2003-2004 годов такие договоры аренды, если сдавался участок не прошедший кадастровый учет, признавались незаключенными. В этом случае, если иск в суд подавался по причине образовавшейся задолженности по арендной плате, то эту задолженность в дальнейшем погашали путем предъявления иска о взыскании неосновательного обогащения. Взыскивать задолженность по арендной плате выгоднее, так как здесь еще взыскиваем пеню.

Арендные платежи – основной источник формирования бюджета на местах, поэтому суды в последнее время ведут себя недопустимо. Суды сами в одном процессе переквалифицируют само дело и без предъявления иска сами взыскивают неосновательное обогащение. Суд самовольно переквалифицировать четко сформулированное исковое требование о взыскании задолженности по договору аренды на взыскание неосновательного обогащения не может. Сначала отклоняется иск о взыскании задолженности, а для того, чтобы взыскать неосновательное обогащение арендодателю требуется обратиться с иском о взыскании неосновательного обогащения.

До 2006 года судебная практика исходила из того, что в отношениях между собой стороны договора аренды не вправе ссылаться на незаключенность договора или дополнительного соглашения к нему в виду отсутствия государственной регистрации. То есть в случае задолженности по незарегистрированному договору аренды арбитражные суды удовлетворяли иски о взыскании задолженности и пени за просрочку платежа. Однако в последствии ВАС указал, что договор аренды, хотя частично исполненный сторонами, но не прошедший государственной регистрации не может быть положен в основу исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате.

В случае, если договор аренды не зарегистрирован, то требование может быть только о взыскании неосновательного обогащения. В этом случае неосновательное обогащение рассчитывается по базовым ставкам арендной платы, но в этом случае невозможно взыскать пени за просрочку платежа, поскольку пени и неустойка носят договорный характер, а договор в случае отсутствия регистрации признается незаключенный.

Если договор признается незаключенным, то возникает вопрос о возможности возврата платежей, уплаченных по такому договору, признанному незаключенным. №49 информационное письмо ВАС 2004 года, где ВАС указал, что неосновательное обогащение имеет место только тогда, когда перечисленные собственнику платежи превышают обычные ставки, уплачиваемые за аренду земельного участка в данной местности.

Когда речь идет о взыскании неосновательного обогащения, то возникает вопрос, к кому может быть предъявлен такой иск? Позиция ФАС СЗО в течение длительного времени заключалась в следующем: контроль за перечислением в федеральный бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, возложен на органы Министерства имущества; КУГИ не является получателем денежных средств и не имеет полномочий на возврат денежных средств.

Дата добавления: 2014-01-11