Оформление прав на землю собственников помещений многоквартирного дома

Ситуация изменилась в связи со вступлением в силу ЖК. Земельный участок поставлен на кадастровый учет до первого марта 2005 года. С 1 марта 2005 года земельный участок в силу закона (акт о предоставлении земельного участка не принимается) переходит бесплатно в собственность собственников помещений. Постановление КС РФ №12-П – права собственников помещений наступают в силу закона. Регистрировать права они не должны. Земельный налог начинают уплачивать с 1 марта 2005 года. Если возникнет необходимость реконструкции, то придется зарегистрировать права на землю.

За долго до ЖК земельные участки под домами были поставлены на кадастровый учет. Когда приняли ЖК, собственники подумали, почему мы платим арендную плату, ведь мы уже собственники земельного участка под домом, стали предъявлять иски о взыскании неосновательного обогащения к КУГИ.

Если до 1 марта 2005 года земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, и собственники помещений, если желают оформить права на землю, то в соответствии с ЖК они должны собрать общее собрание, которое правомочно не менее чем 2/3 собственников помещений принять решение о постановке земельного участка на кадастровый учет, и по заявлению уполномоченного лица земельный участок ставится на кадастровый учет, в момент постановки он переходит в собственность собственников помещений, и они начинают платить земельный налог.

С точки зрения конструкции ЖК заявление о постановке на кадастровый учет может быть подано только лицом, уполномоченным общим собранием. Но ст.20 Закона о кадастре допускает возможность обращения о постановке на кадастровый учет любого лица, а в отношение многоквартирного дома еще и лица, уполномоченное общим собранием. КС сказал: земельный участок может быть поставлен на кадастровый учет по заявлению любого собственника помещений, все остальные «принудительно» становятся сособственниками, а если они не хотят? Это очень спорная конструкция.

Переход прав на землю от застройщика к собственникам помещений. Все зависит от того, на каком праве земельный участок был у застройщика: собственность или аренда. В данном случае О.А. Жаркова крайне редко положительно относится к практике Росреестра, но здесь практика Росреестра здравая. Если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то в этом случае довольно часто применяется п.2 ст.23 Закона о госрегистрации, где указано, что государственная регистрация возникновения, прекращения и перехода прав на помещения в многоквартирном доме означает возникновение, прекращение и переход прав на долю в праве общей собственности. Эту норму правильно применять только в том случае, когда у собственника помещения уже имеется долевая собственность, то тогда при переходе прав на помещение перейдет доля в праве на земельный участок. Позиция росреестра в следующем: если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещение, они должны заключить соглашение об определении долей в праве собственности на землю, уполномоченное лицо пойдет в росреестр с этим соглашением, а росреестр зарегистрирует право долевой собственности собственников помещений.

Если один из собственников помещений не захочет регистрировать право собственности на помещение? У застройщика есть второй путь поведения – застройщик после подписания всех актов приема-передачи отказывается от права собственности на земельный участок, и земельный участок переходит в собственность города.

Когда у застройщика земельный участок на праве аренды. Позиция росреестра основана на п.21 Инструкции, утвержденной приказом Минюста от 9 июня 1995 года №82 – в соответствии с этим пунктом запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором производилось строительство многоквартирного дома погашается не ранее проведения госрегистрации прав собственности всех участников долевого строительста. Позиция росреестра в том, что соглашения застройщика с арендодателем о расторжении договора аренды может быть зарегистрировано только после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещения.

До недавнего времени после расторжения договора аренды с застройщиком земельный участок снимался с кадастрового учета и собственники помещений, если желали оформить права на землю, должны были действовать в соответствии с ЖК.

С 1 марта 2010 года в ст.24 закона о кадастре были внесены изменения, в соответствии с которыми временный статус кадастровых сведений земельного участка прекращается не только в результате регистрации прав на земельный участок, но и в результате регистрации договора аренды. А учтенный земельный участок не может сняться с учета - раньше это не применяли к договору аренды, но совсем недавно подумали об этом. Позиция росреестра – договор аренды может быть расторгнут после регистрации права собственности всех собственников помещений, однако позиция арбитражных судов основывается на том, что достаточно регистрации права собственности собственника хотя бы одного помещения.

Постановление ВАС от 24.01.2012 №11642/11 – договор аренды у застройщика, несколько зарегистрировали собственность на помещения, застройщик захотел расторгнуть договор аренды, росреестр не согласился. ВАС сказал, что в силу ст.36, 37 ЗК п.2 ст.23 закона о госрегистрации, п.66-67 Постановления ВАС №10/22 с момента регистрации права собственности первым собственником помещения земельный участок переходит в долевую собственность собственников помещений, при этом неважно на каком праве был земельный участок у застройщика. Чтобы расторгнуть договор аренды застройщик должен заключить договор не с администрацией, а с собственниками помещений.

Позиция Росреестра не изменилась.

Переход прав на землю при переходе прав на недвижимость (ст.35 ЗК)

Регулирование этого вопроса в 2- нормах: ст.35 ЗК и 552 ГК – нормы рамочные, говорят о том, что покупатель (любой приобретатель), механизма перехода прав ни та, ни другая статья не содержит, поэтому все решается на уровне судебной практики. Общее положение ст.35 ЗК в следующем – при переходе права собственности на строение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Часть применяется в данном случае для определения размера земельного участка, который перейдет к покупателю здания, а объем – вид прав, который перейдет к покупателю. Вид прав по общему правилу должен быть такой же, как и у продавца. А размер земельного участка у покупателя не всегда будет таким же, как и у продавца.

Земельный участок у продавца на праве собственности; праве аренды; праве постоянного бессрочного пользования – три ситуации.

На праве собственности. Что касается размера – полная воля собственника, как захочет, так и будет передавать. Продавец может передать при продаже здания весь земельный участок, если земельный участок делимый, то продавец может разделить земельный участок и продать покупателю земельный участок гораздо меньше, чем был у него.

До июня 2007 года нормы ЗК и ГК не совпадали. По ЗК, если у продавца земельный участок в собственности, то к покупателю должны были перейти и земельный участок на праве собственности. Однако конструкция 273 и 552 статей ГК допускали, что договором сторон может быть предусмотрено иное, очень распространенная конструкция, когда продавец здания не продавал земельный участок, а сдавал в аренду часть земельного участка. Теперь ГК допускает одну возможность – при переходе прав на здание должны перейти права на участок, если ФЗ не предусмотрены иное. Главное чтобы воля сторон была направлена и на передачу земельного участка.

Когда земельный участок у продавца здания находится в аренде. 2 варианта поведения. 1й превалировал в СПб, но теперь от него отказываются. Шли по пути заключения нового договора аренды – у покупателя здания в момент регистрации права собственности на здание возникало фактическое пользование земельным участком, за который он должен был вносить платеж в размере арендной платы, если у продавца здания была задолженность по арендной плате, то она не переходила к покупателю здания, и неустойка за просрочку платежа к покупателю здания не применяется. Традиционно шли по пути, что земельный участок продавца снимался с кадастрового учета и покупателю здания мог быть сформирован земельный участок совершенно иного размера.

2й путь – замена стороны в договоре. В случае замены стороны в договоре предмет остается прежним, но в этом случае покупателю зданию переходят все долги и неустойка за просрочку платежа, которые совершил продавец.

Переход прав на земельный участок, который находится у продавца на праве постоянного бессрочного пользования. Ситуация развивалась следующим образом. До принятия ЗК в силу ст.273 ГК у покупателя здания возникало право пользования земельным участком, которое по существу являлось фактическим землепользованием. С момента принятия ЗК фактическое землепользование было отменено, поэтому возникла проблема, каким образом у покупателя здания, находящегося на участке на праве ПБП, будут оформлены права на участок. До июня 2007 года в законе о введение ЗК норма: «при продаже строения, расположенного на участке, находящегося на праве ПБП, право ПБП подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателя». Именно в соответствии с этой нормой стала складываться судебная практика – у покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен оформить на аренду, либо выкупить участок. Возникало 2 проблемы. Во-первых, каким образом у продавца здания прекратиться право ПБП. И, во-вторых, что покупатель здания будет платить за землю за период фактического землепользования.

Что касается прекращения права ПБП. До сих пор в литературе единственно правильным основанием прекращения ПБП считается отказ продавца здания от права ПБП, что предусмотрено ст.45 ЗК. Но с практической точки зрения такая схема неудобна. Начиная с 2003 года арбитражные суды стали придерживаться точки зрения, что в момент регистрации права собственности на здание у продавца здания право ПБП прекращается в силу закона, и он перестает платить земельный налог за землю. Аналогичная позиция была поддержана и ВАС.

По поводу второго вопроса, что платить за землю. Арбитражная практика заняла компромиссную позицию. Поскольку в силу ст.65 ЗК землепользование является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата, а фактические землепользователи платить земельный налог не могут, то с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости до оформления прав на землю такие покупатели здания должны платить платеж за землю в размере арендной платы. В последствие некоторые арбитражные суды пошли по тому пути, что такие фактические землепользователи должны платить земельный налог, но в последствии ситуация изменилась.

В 2005 году в постановлении пленума №11 ВАС предложил не совсем понятный подход к решению данного вопроса. ВАС указал, что если продавцу здания земельный участок принадлежит на праве собственности, а покупатель здания не относится к лицам из п.1 ст.36 ЗК, то после перехода к нему права ПБП, он может оформить свое право на землю в виде заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность.

В 2009 году в своем определении ВАС вспомнил, что судебная практика придерживается 2-х подходов в решении данного вопроса – через фактическое землепользование, но и есть другой подход, которого придерживался ФАС Московского округа – к покупателю здания право ПБП переходит в силу закона. Аналогичной позиции всегда придерживался ВС. ВС еще с 2004 года указывал, что ПБП и ПНВ переходят к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, которыми обладал прежний собственник, это касается и сохранения размера земельного участка, так и вида прав.

В итоге в марте 2010 года вышло постановление президиума ВАС, где ВАС стал придерживаться второй точки зрения – к покупателю здания земельный участок на праве ПБП переходит в силу закона. Но при этом ВАС указал, что покупатель здания должен зарегистрировать это ПБП.

Дата добавления: 2014-01-11