Комментарий к статье 32

1. Положения комментируемой статьи базируются на правилах, сформулированных в ст. 239 ГК РФ. В этой статье Кодекса сосредоточены нормы, регламентирующие отношения, возникающие в связи с отчуждением недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится.

В ЖК РФ эти нормы, во-первых, даются "в привязке" к жилому помещению, т.е. ст. 32 регулируются отношения, возникающие по поводу выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Во-вторых, если соответствующие нормы ГК РФ весьма лаконичны, то нормы комментируемой статьи достаточно детализированы. В-третьих, ГК РФ предусматривает, что при изъятии земельного участка находящаяся на нем недвижимость выкупается государством или продается с публичных торгов. В ЖК РФ предусматривается только выкуп жилого помещения и допускается предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого (см. п. п. 8, 11 - 13 настоящего комментария).

2. Принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение (обычно - весь дом). Теоретически мыслима ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять (выкупить) только часть жилого помещения (часть жилого дома). Без согласия собственника жилого помещения это недопустимо. Принудить собственника в этом случае невозможно.

3. Земельный участок может находиться у собственника выкупаемого жилого помещения на различных правовых основаниях. Он может быть в его собственности, принадлежать ему на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования либо использоваться на основании договора аренды. Для применения норм комментируемой статьи правовое основание пользования земельным участком значения не имеет. Неважно, какое право на земельный участок имеется у собственника находящегося на нем жилого помещения. Важно то, что земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд и такое изъятие невозможно без прекращения права собственности на жилое помещение.

В случае возникновения спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права на данное жилое помещение (п. 1 ст. 239 ГК).

4. Необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд базируется на неких веских основаниях. Такие основания в самом общем виде предусмотрены в ЗК РФ. В соответствии со ст. 49 данного Кодекса изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Федерации Этими указаниями даны некоторые ориентиры, позволяющие понять, что представляет собой понятие "государственные или муниципальные нужды". Важно, однако, подчеркнуть, что понятие это оценочное. Невозможно дать исчерпывающий и конкретизированный перечень таких нужд. Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом (см. также ст. ст. 279 - 283 ГК; ст. ст. 49, 55 ЗК).

5. Среди полномочий Российской Федерации и субъектов Федерации в области земельных отношений ЗК РФ (ст. ст. 9 - 10) называет и изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, соответственно для нужд Российской Федерации и субъектов Федерации. От имени Российской Федерации и субъектов Федерации решения об изъятии земельных участков, в том числе путем выкупа, принимают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК). Решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд принимается органами местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 11 ЗК; п. 2 ст. 125 ГК).

Эти же органы принимают решения об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 комментируемой статьи).

Обычно решение об изъятии земельного участка предусматривает и изъятие находящейся на этом участке недвижимости (в том числе жилых помещений), т.е. одним документом оформляется два решения.

Решение, принятое неуполномоченным органом, не имеет юридической силы.

6. Государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения (ч. 3 комментируемой статьи) на практике производится как регистрация ограничения (обременения). Строго говоря, это несколько неточно. В силу ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ограничениями (обременениями) понимаются установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении своих прав. Решение об изъятии жилого помещения не стесняет собственника данного жилого помещения (см. п. 9 настоящего комментария). Следовательно, оно не есть ограничение (обременение) прав собственника.

Регистрация решения производится с целью обеспечения прав третьих лиц. Как известно, государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу. Поэтому если, предположим, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, решил произвести отчуждение такого жилого помещения, то его приобретателю будет известно, что он получает жилье, которое вскоре будет (может быть) изъято.

Кроме того, государственная регистрация имеет целью проверку законности решения об изъятии жилого помещения. Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, установит, что решение об изъятии жилого помещения принято неуполномоченным органом или налицо факт нарушения порядка подготовки и принятия решения, то в регистрации должно быть отказано.

7. Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии принадлежащего ему жилого помещения направляется после государственной регистрации решения об изъятии жилья (в уведомлении должна быть указана дата регистрации). Конечно, и до такой регистрации собственник может быть извещен о вероятном изъятии жилого помещения, с ним могут вестись переговоры об условиях изъятия, но эти действия не имеют правового значения. Юридически значимым обстоятельством является не только факт направления компетентным органом указанного уведомления собственнику жилого помещения, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения (п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).

8. Требование о том, что собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии этого помещения не позднее чем за год до изъятия, установлено для того, чтобы не допустить нарушения его прав и охраняемых законом интересов. В этот год (или больший период времени) собственник жилья может обжаловать в судебном порядке решение об изъятии жилого помещения (впрочем, он не лишается такого права и по истечении указанного срока). Собственник может определиться с тем, сколько, по его мнению, ему должно быть выплачено денег за изымаемое жилое помещение, подготовиться к переезду в другое жилое помещение (в том числе в предоставленное взамен изымаемого жилья) и т.д.

Естественно, если собственник согласен на выкуп жилого помещения или на предоставление другого жилья взамен изымаемого, то соответствующие действия могут быть совершены и до истечения годичного срока. Однако понуждение собственника (в том числе в судебном порядке) до истечения данного срока не допускается (см. также п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).

На первый взгляд соглашение о выкупе жилого помещения или предоставлении другого жилья взамен изымаемого в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть достигнуто и до государственной регистрации решения и письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Как представляется, такого рода соглашения заключать не следует. Поскольку в законе императивно установлена процедура, предшествующая выкупу или предоставлению другого жилья (решение - регистрация - уведомление), то такие сделки могут быть признаны недействительными как противоречащие закону (ст. 168 ГК). Сказанное, впрочем, не означает недопустимость заключения обычного гражданско-правового договора купли-продажи или договора мены (иного договора) Российской Федерацией, субъектом Федерации или муниципальным образованием с собственником жилого помещения.

9. Содержание ч. 5 комментируемой статьи может ввести в заблуждение.

Во-первых, в ней сказано, что собственник "с момента государственной регистрации решения об изъятии... помещения... может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению...". Но разве до регистрации решения у собственника не было названных правомочий? Или, может быть, собственник осуществлял их не по своему усмотрению?

На самом деле имеется в виду, что регистрация решения об изъятии жилого помещения не умаляет права собственника этого помещения. Он по-прежнему владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением своей волей и в своем интересе (по своему усмотрению) (ст. ст. 1, 209 ГК; ст. 30 ЖК).

Во-вторых, предусмотрено, что собственник жилого помещения "до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению...". Создается впечатление, что достижение соглашения или принятие судом решения о выкупе прекращает право собственности на жилое помещение. Для перехода права собственности к Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию требуется еще передача жилого помещения и, кроме того, государственная регистрация перехода права собственности. Только с момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, у которого изымается жилое помещение, и возникает право собственности на данное помещение у Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования.

Таким образом, государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения, достижение соглашения и даже принятие судом решения о выкупе жилого помещения не означают прекращения права собственности.

В-третьих, указывается, что "собственник жилого помещения... с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения... может... производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением". Но разве до регистрации собственник не вправе был нести такие затраты? Более того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения (ст. 210 ГК; ч. 3 ст. 30 ЖК), обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (ч. 4 ст. 30 ЖК). Поэтому и в этой части регистрация решения ничего не меняет.

И наконец, в-четвертых, устанавливается, что "собственник... до достижения соглашения или принятия судом решения... может... производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением". На самом деле собственник может и должен нести такие затраты и после наступления указанных обстоятельств.

Суть правил, сформулированных в ч. 5 комментируемой статьи, в следующем:

1) государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения не умаляет правомочий собственника;

2) если вложения в изымаемое жилое помещение значительно увеличат стоимость данного помещения и соответствующие затраты не будут признаны необходимыми, то в компенсации таких затрат собственнику может быть отказано (они могут быть не включены в выкупную цену).

10. Выкуп жилого помещения осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени освобождения жилого помещения и др.), предусматриваемых соглашением сторон (ч. 6 ст. 32 ЖК). Поэтому указания на то, что следует включать в выкупную цену (ч. 7 ст. 32 ЖК), в первую очередь рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и спор стал предметом судебного разбирательства (ч. 9 ст. 32 ЖК). Одновременно с определением состава выкупной цены (п. 7 ст. 32 ЖК) собственнику изымаемого жилого помещения указывается на то, на что он имеет право (что он может требовать). В том числе и при заключении соглашения.

Соглашением может предусматриваться, что собственник жилого помещения сохраняет право пользования им до приобретения другого жилого помещения. Срок существования данного права может быть ограничен указанием определенной даты либо наступлением определенного события.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения в силу ч. 7 комментируемой статьи слагается из двух частей.

Во-первых, в нее входит рыночная стоимость жилого помещения. В случае спора стоимость жилого помещения определяется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, может быть назначена экспертиза.

Во-вторых, в состав выкупной цены входят все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены:

1) расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания. Например, когда новое место жительства находится в отдалении от места работы, и потому возросла стоимость проезда к месту работы;

2) расходы на оплату пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет пользоваться жильем на основании договора коммерческого найма ("снимать квартиру"). Естественно, учитываться должны разумные траты, при этом возможно установление разумного срока, в течение которого должно быть приобретено другое жилое помещение;

3) расходы, связанные с переездом, например оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей и т.п.;

4) расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в собственность, например оплата риелторских услуг. Понятно, что и здесь будут учитываться только разумно понесенные затраты;

5) расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, например суммы, необходимые для оплаты нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации такого договора;

6) потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора. Но в первую очередь имеются в виду суммы, которые собственник получил бы в виде платы за наем, если бы вследствие изъятия жилого помещения договор найма не прекратился (упущенная выгода).

11. В ч. 8 комментируемой статьи предусматривается, что предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут только договариваться. Орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, не может принудительно, в том числе в судебном порядке, переселить собственника изымаемого жилья в другое жилое помещение. Но и собственник изымаемого жилого помещения не может требовать предоставления ему другого жилья. У него есть лишь право на получение выкупной цены.

В данном случае, судя по формулировкам, содержащимся в ч. 8 комментируемой статьи, речь идет о передаче в собственность жилого помещения лицу, у которого изымается жилье. Однако нельзя исключать и предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилья на иных правовых основаниях. Если, например, собственник изымаемого жилого помещения относится к категории граждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг, то по желанию такого собственника ему может быть предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения (см. ст. 96 ЖК и комментарий к ней).

12. Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику изымаемого жилья выплачивается разница между стоимостью старого и нового жилья.

Если стоимость нового жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилья, то соглашением сторон может быть предусмотрена выплата собственником изымаемого жилого помещения соответствующей разницы (в законе на этот счет нет никаких указаний) (см. также п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).

13. Учитывая предшествующую практику, социально-экономические реалии, менталитет и пр., можно прогнозировать, что более или менее длительное время предоставление другого жилья взамен изымаемого жилого помещения будет иметь более широкое распространение, нежели выплата выкупной цены. Хотя закон (ст. 239 ГК; ст. 32 ЖК) предусматривает как раз выплату выкупной цены собственнику изымаемого жилого помещения, а предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого допускается лишь как факультативное последствие изъятия жилого помещения, возможное только по соглашению сторон (см. также п. 8 настоящего комментария).

14. Споры, возникающие по поводу изъятия жилого помещения, определения выкупной цены и иных условий выкупа, подведомственны суду. Причем в суд может обратиться не только орган государственной власти или орган местного самоуправления (как это указано в ч. 9 комментируемой статьи), но и собственник изымаемого жилого помещения.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. предусмотрено, что при рассмотрении таких споров к участию в деле должен быть привлечен прокурор, кроме того, разъяснено, что если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства. Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (п. 20).

15. Установление срока (два года), в течение которого орган государственной власти или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе жилого помещения, призвано внести правовую определенность. Если бы не было такого указания, собственник жилого помещения неизвестно сколь продолжительный период времени был бы "не уверен в завтрашнем дне".

16. В ч. 10 комментируемой статьи содержится достаточно разумное правило, хотя форма его подачи оставляет желать лучшего.

Рассматривая содержание ч. 10, можно констатировать следующее.

Во-первых, Правительство РФ устанавливает порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (см. п. п. 5 - 11 комментария к ст. 15 ЖК).

Во-вторых, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предъявляет собственникам помещений в этом доме требование о сносе дома и устанавливает срок, в течение которого дом следует снести. Срок должен быть разумным.

В-третьих, если данное требование не будет выполнено (дом не снесен), земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Как следствие, подлежат изъятию помещения этого дома.

Понятно, что в данном случае о муниципальных нуждах говорится совершенно в ином значении, нежели в ч. 1 комментируемой статьи (см. п. 4 настоящего комментария). Более того, в этом случае у муниципального образования вообще нет интереса (потребности) в изъятии земельного участка (нет здесь никаких муниципальных нужд в изъятии земельного участка). Интерес муниципального образования состоит в том, чтобы не было аварийного дома.

Практически речь идет о том, что на отношения, возникающие в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, распространяются нормы, регулирующие отношения по поводу изъятия жилого помещения вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (кроме правила, установленного в ч. 4 настоящей статьи). Более всего такой прием юридической техники напоминает аналогию закона (предусматриваемую самим законом). (К сожалению, в данном случае этот прием использован не лучшим образом.)

17. Думается, правило, предусмотренное в ч. 10 комментируемой статьи, будет работать следующим образом.

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, является особо ценным, то собственники помещений в таком доме снесут его с тем, чтобы здесь же построить другой дом или продать земельный участок <1> и на вырученные деньги приобрести другие жилые помещения.

<1> Возможна также продажа жилых помещений такого жилого дома (вместе с земельным участком).

Если же земельный участок не представляет собой особой ценности, то собственники жилых помещений будут ждать, когда будет принято решение об изъятии земельного участка будто бы для муниципальных нужд и соответственно решение об изъятии жилых помещений. Правда, если земельный участок не очень привлекателен с коммерческой точки зрения, то орган местного самоуправления не будет спешить с принятием решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу.

18. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. разъяснено следующее: Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 22).

19. Части 11 и 12 комментируемой статьи введены ФЗ от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>.

В силу ст. 46.1 решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Суть правил, содержащихся в ч. ч. 11, 12 комментируемой статьи, сводится к следующему:

1) многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с законодательством РФ (так же, как в ситуации, изложенной в ч. 10 комментируемой статьи);

2) в отношении территории, на которой расположен указанный многоквартирный дом, принимается решение о развитии застроенной территории (ст. 46.1 ГрК). Соответствующее решение может быть принято как до признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, так и после такого признания;

3) орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений требование о сносе или реконструкции дома (в ч. 10 комментируемой статьи говорится о том, что признание дома аварийным является основанием для предъявления требования о сносе или реконструкции, т.е. требование может быть заявлено, а может быть и не заявлено (см. п. 17 настоящего комментария);

4) одновременно должен быть установлен срок подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома. Этот срок должен составлять минимум шесть месяцев (по правилам ч. 10 заявляется требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок);

5) если в установленный срок такое заявление не подано, то действуют общие правила об изъятии жилых помещений, предусмотренные ч. 10 комментируемой статьи (которые, в свою очередь, отсылают к ч. ч. 1 - 3, 5 - 9);

6) с согласия собственника жилого помещения изъятие помещения возможно до истечения установленного срока.

Дата добавления: 2014-01-11