Права и обязанности сторон. Государственная регистрация договора

Государственная регистрация договора

Договоры аренды недвижимости подлежат государственной регистрации, которая является условием заключенности (общее правило, ст. 609). Однако если в качестве недвижимости выступают такие виды, как здания, сооружения и нежилые помещения, то договор подлежит регистрации, если:

1) договор заключен на определённый срок

2) срок договора определён как год и более (ст. 651 ГК, ФЗ №21 от 4 марта 2013 г.)

Содержание договора

1) общим существенным условием является условие о предмете

2) к иному существенному условию в силу закона относится условие о размере арендной платы по договору аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.

Арендодатель обязан:

а) передать имущество во владение и пользование либо допустить к использованию.

(!) По договору аренды зданий, сооружений и нежилых помещений передача осуществляется на основании передаточного акта или иного передаточного документа, а по договору аренды предприятий только на основании передаточного акта.

б) Обязан предоставить имущество пригодным к использованию и в надлежащем состоянии. Ненадлежащее качество вещи влечёт ответственность арендодателя (п. 1 ст. 612). Однако арендодатель освобождается от ответственности, если недостатки были известны арендатору, либо должны были бы быть им выявлены при надлежащем осмотре вещи.

в) обязан осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором или законом. Так в силу закона обязанность по капитальному ремонту возлагается на арендатора по договорам аренды транспортного средства без экипажа и финансовой аренде.

Арендатор обязан:

а) вносить арендную плату, при этом:

- если арендатор допускает просрочку по внесению арендной платы, то арендодатель имеет право требовать внесения платы за 2 срока (ст. 614);

- если арендатор не вносил плату два срока, то арендодатель может требовать расторжения договора (ст. 619).

(!) Размер арендной платы определяется по соглашению сторон в момент возникновения отношений. Последующее изменение в период действия договора допускается по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Увеличение частоты изменения допускается только на основании федерального закона.

б) обязан нести расходы, связанные с эксплуатацией имущества.

в) обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и по назначению. Нарушение этой обязанности влечет право арендодателя требовать расторжения договора (судебный порядок, п. 3 ст. 615 ГК РФ).

г) обязан осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором или законом. Так в силу закона обязанность по текущему ремонту возлагается на арендодателя по договору проката и договору аренды транспортного средства с экипажем

д) по окончании срока аренды обязан возвратить имущество в надлежащем состоянии.

Просрочка по возврату влечет право арендодателя на возмещение убытков и взыскание неустойки, если она прямо предусмотрена договором. При отсутствии договорной неустойки арендатор обязан выплатить денежную сумму, определяемую по размеру арендной платы за всё время просрочки (законная неустойка)

Дата добавления: 2014-01-11