Правовое положение третьих лиц, вселяемых для проживания

Виды договора коммерческого найма

Прекращение договора

1. Вне зависимости от срока договора наниматель обладает правом на прекращение договора в одностороннем порядке в любое время после предварительного уведомления о том наймодателя за три месяца.

2. Наймодатель имеет право на прекращение договора в случаях, установленных законом или договором в судебном порядке. При этом выселение нанимателя допускается также на основании решения суда.

Виды договора различаются в зависимости от срока.

(!) Срок договора не является существенным условием, соответственно договор может быть как на определённый, так и на неопределённый срок.

1. Долгосрочный найм, т. е. срок договора, которого определён как год и более.

(!) Максимальный законный срок договора определяется в пять лет. При этом если срок договора не определён, то договор считается заключенным на пять лет.

2. Краткосрочный найм, т. е. срок которого определён до одного года. К особенностям такого договора относятся:

а) у нанимателя отсутствует право на преимущественное перезаключение договора.

б) наниматель не имеет права на вселение третьих лиц

В зависимости от вида права различаются:

1. Третьи лица, обладающие самостоятельным правом пользования, т. е. наряду с нанимателем использующие жилое помещение для постоянного проживания. Значение группы указанных лиц определяется тем, что в период действия договора замена личности нанимателя производится из состава указанных лиц. Соответственно они сохраняют право пользования жилым помещением и при отсутствии нанимателя. При этом личность нового нанимателя определяется по соглашению, а при отсутствии возникает обязательство со множественностью лиц, которое является солидарным (сонаниматели). Кроме того только с согласия указанной группы лиц наниматель в процессе действия договора может вселять иных лиц.

1. Лица с самостоятельным правом пользования в свою очередь подразделяются в зависимости от момента возникновения права. Так различаются:

· лица с первичным правом, т. е. вселяемые одновременно с нанимателем в момент возникновения правоотношения. Перечень таких лиц включается в договор, соответственно согласие наймодателя на их вселение предполагается

· лица с вторичным правом, т. е. вселяемые для постоянного проживания в процессе действия договора. Условием их вселения является согласие наймодателя и лиц с первичным правом пользования.

(!) Без согласия вселению подлежат несовершеннолетние дети нанимателя.

2. Лица с производным правом пользования, т. е. не обладающие самостоятельным правами. К таковым относятся:

а) поднаниматели, т.е. лица, использующие жилое помещение по договору поднайма, заключаемому с нанимателем как наймодатели.

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому его срок не может превышать срок договора найма и прекращение основного договора влечет прекращение поднайма.

В отличие от субаренды, при прекращении основного договора найма поднаниматели не обладают преимущественным правом на заключение основного договора (ст. 618).

Условием заключения договора поднайма является согласие на то наймодателя и лиц с самостоятельным правом пользования.

По правовой природе договор поднайма является возмездным.

б) временные жильцы, т.е. лица, вселяемые для безвозмездного проживания на срок до шести месяцев. Согласие наймодателя на их вселение не требуется, однако он подлежит уведомлению.

Дата добавления: 2014-01-11