Лекция 11. Экономическая оценка реконструктивных мероприятий в городе

3.

2.

1.

Экономическая оценка реконструктивных мероприятий в городе.

Очередность реконструкции городского хозяйства.

Цели и задачи реконструкции городского хозяйства.

Реконструкция городов обусловлена социально-экономи­ческими факторами. Потребность в реконструкции возникает по мере необходимости совершенствования городской среды, воз­никновения новых потребностей в жизни людей и новых норма­тивных требований применительно к современным условиям,

Под реконструкцией городов следует понимать комплекс мероприятий, направленных на совершенствование существующей планировочной структуры городов с цепью создания наиболее бла­гоприятных условий для труда, быта, отдыха и передвижения насе­ления.

Цель, достигаемая е процессе реконструктивных меро­приятий, заключается в устранении существующих недостат­ков, наиболее распространенными из которых являются: неудовле­творительное развитие транспортной сети; неэффективное исполь­зование городских территорий; недостаточные жилищное, культур­но-бытовое и инженерное обеспечение; низкий уровень благоуст­ройства.

В градостроительной практике осуществляются два вида ре­конструктивной деятельности: реконструкция города (на уров­не планировочной структуры в целом) и реконструкция отдель­ных планировочных структурных элементов (как правило, на уровне отдельных участков исторически сложившейся центральной части города).

Основными задачами реконструкции города являются:

-совершенствование планировочной структуры города, его функционального и строительного зонирования с учетом более эф­фективного использования территории всех функциональных зон;

-совершенствование транспортной сети, повышение ком­форта и безопасности движения;

-замена физически и морально изношенного строительного фонда;

-улучшение обслуживания населения с учетом нормативных требований к обеспечению и размещению учреждений культурно-бытового обслуживания;

-оздоровление окружающей среды путем борьбы с загрязне­нием и шумом, озеленения, обводнения, повышения эффективности использования открытых пространств, совершенствования инже­нерного оборудования и др.;

-установление очередности реконструктивных мероприятий.

Состав и содержание реконструктивных мероприятий зависят от конкретных особенностей города и района.

В зависимости от задач, которые должны быть решены в ре­зультате переустройства города, все мероприятия, связанные с ре­конструкцией, можно подразделить на следующие:

-снос или перенесение старых объектов вследствие ликви­дации устаревших фондов и преобразование планировочной струк­туры города или района;

-переустройство, модернизация и приспособление к новым условиям сохраняемых старых объектов;

-строительство новых объектов с учетом возрастающих культурно-бытовых потребностей населения.

Одной из важнейших задач реконструкции, наиболее актуаль­ной для больших и крупных городов, является реконструкция жилого фонда, заключающаяся в доведении существующего жилого фон­да до требуемого стандарта (по уровню обеспеченности жилой площади и повышению уровня комфортности проживания путем переоборудования существующих жилых домов или их замены, ес­ли переоборудование невозможно).

В процессе реконструкции городской застройки наиболее часто возникает проблема определения экономически оправдан­ного объема сноса жилого фонда. Эта проблема возникает при рас­смотрении следующей альтернативы: реконструировать освоенную территорию, т. е. снести старую застройку и возвести новую в боль­шем объеме или обеспечить прирост жилого фонда за счет освое­ния новых территорий.

Снос жилого фонда экономически оправдан в том случае, если потери от сноса (П_СН) не будут превышать затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство, озеле­нение и транспорт, необходимых при освоении новых территорий для размещения того же объема жилого фонда, что и на реконст­руируемых территориях.

Условие экономически допустимых потерь от сноса пригодного жилого фонда (П_СН) определяется выражением:

П_СН+К_Р К_Н

где Кн — капитальные вложения в инженерную подготовку, оборудование, благоустройство, озеленение и транспорт на свободных вновь осваиваемых тер­риториях, руб./мг общей площади;

К_Р — затраты на работы по перекладке инженерных сетей, совершенствованию дорожных покрытий, форми­рованию зеленых насаждений и т. п. на реконст­руируемых территориях, руб./м² общей площади.

При оценке потерь от сноса зданий учитывают стоимостную оценку зданий. При этом различают такие понятия как «первона­чальная (балансовая)», «остаточная» и «восстановитель­ная» стоимость здания.

Первоначальная стоимость определяется затратами, осу­ществленными при строительстве здания, принятого на баланс.

Остаточная стоимость отражает разницу между первона­чальной стоимостью и оценкой степени износа.

Восстановительная стоимость представляет собой те затраты, которые потребуются в данное время для возведения ана­логичного здания, т. е. с учетом современных условий ценообразо­вания, нормативов, роста производительности труда в строительст­ве.

При расчете остаточной стоимости следует учитывать не толь­ко физический износ здания, но при необходимости и его моральный износ.

Моральный износ здания состоит в том, что его потребитель­ские качества снижаются за счет несоответствия старой постройки современным требованиям к комфорту проживания,

Ликвидация морального износа требует затрат на перепла­нировку квартир, устройство необходимых элементов инженерного оборудования и т. п. Для этого необходимо определить процент мо­рального износа (М_И):

где З_{Л -} затраты на ликвидацию морального износа, руб.;

Зв — восстановительная стоимость здания, руб.

Для установления экономически оправданного объема сноса жилого фонда проводится оценка технического состояния зданий.

В зависимости от технического состояния и степени капиталь­ности здания и, следовательно, от остаточного срока его службы существующий фонд подразделяется на опорный, условно опорный и временный.

К опорному фонду относят здания с износом до 40%, для кото­рых предусмотрен ремонт на отдельных участках с относительно повышенным износом. Такие здания могут функционировать и за пределами расчетного срока.

К условно опорному фонду относят здания с износом 41—60%, для которых предусматривается капитальный ремонт. Такие здания постепенно будут выбывать в течение расчетного срока реконструк­ции, если не предусматривать для них проведение капитального ремонта.

Временный фонд составляют здания с повышенным износом (свыше 61%), при котором проведение капитального ремонта неце­лесообразно. Этот фонд будет выбывать в течение расчетного сро­ка вне связи с реконструктивными мероприятиями.

Результаты технико-экономической оценки города, его за­стройки, уличной сети, систем транспорта, благоустройства и озе­ленения должны быть отображены на топографическом плане. По­сле нанесения на него данных, характеризующих экономическое (техническое) состояние материальных фондов города (зданий, сооружений, подземных коммуникаций, элементов благоустрой­ства и т. д., а также зон планировочных ограничений, вызванных планировочными условиями), такой план становится опорным.

С помощью опорного плана выявляются:

-пригодный материальный фонд для дальнейшего использо­вания с подразделением по этажности, степени физического и мо­рального износа, плотности застройки;

-территориальные резервы для развития и размещения го­родской застройки;

-разрабатываются предложения по дальнейшему использо­ванию реконструируемых территорий и очередности реконструкции городского хозяйства.

Установление очередности проводимых реконструктивных мероприятий и строгая последовательность ее выполнения яв­ляются законом реконструкции.

В соответствии с капитальными вложениями, обеспеченно­стью материальными средствами в проекте реконструкции намеча­ют две очереди строительства: первую очередь и вторую очередь (расчетный срок).

Первая очередь реконструкции осуществляется в два этапа.

Первый этап охватывает период в 5—7 лет и является подго­товительным. В это время осуществляется анализ существующего положения, производится расчет объемов нового строительства на основе замены ветхого строительного фонда, строятся новые жи­лые и общественные здания.

В течение второго этапа, охватывающего период 10—15 лет, происходит полная замена ветхого, изношенного строительного фонда, доведение жилой площади до требуемых норм, упорядоче­ние транспортной сети, проводятся инженерные работы по замене инженерных коммуникаций в центральной части города, осуществ­ляются мероприятия по благоустройству и озеленению.

Вторая очередь реконструкции (или расчетный период) рассчитывается на 25—30 лет. На этом этапе реконструкция полно­стью завершается. На основе выполненных ранее прогнозных рас­четов численности населения, демографической структуры, разви­тия производства завершаются градостроительные преобразования архитектурно-планировочной структуры районов города; нормы плотности, жилищной обеспеченности доводятся до требуемых стандартов, завершаются работы по инженерному благоустройству территории и т. п.

Дата добавления: 2014-01-11