Найм жилого помещения. Социальный найм

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем.

Жилищное правоотношение является собирательным понятием, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это – отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям (социальный наем, коммерческий наем, членство в жилищно-строительном и жилищном кооперативе, семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности, предоставление жилья в силу рентных обязательств, по завещательному отказу и т.д.). Найм жилого помещения является лишь частью жилищных отношений.

Часть первая ГК при определении объема прав и обязанностей собственника жилого помещения указывает на то, что он владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом, наряду с другими правами, прямо указывается право собственников сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основе договора (ст.288). Основной юридической формой предоставления собственником принадлежащего ему жилого помещения другим лицам является договор найма жилого помещения, которому посвящена глава 35 ГК. Давая общее определение договора найма жилого помещения (п.1ст. 671), новый ГК исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (далее - социальный найм} и найм жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (далее - коммерческий наем).

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Глава 35 ГК, не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений, в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем в главу введена специальная статья о социальном найме, которая дает характеристику его основных положений и распространяет на этот наем ряд положений главы, общих как для социального, так и коммерческого найма.

Характеристика социального найма должна быть достаточно развернутой в новом Жилищном ГК РФе Российской Федерации и ином жилищном законодательстве как Российской Федерации, так и ее субъектов. Общие же положения о социальном найме, содержащиеся в статье672 ГК, предусматривают, что объектом социального найма могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, то есть то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного фонда социального использования. В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. “Об основах федеральной жилищной политики” это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Одним из существенных условий договора социального найма по ГК, как и по ранее действовавшему законодательству, является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору. В ГК указывается на возможность изменения рассматриваемого договора по требованию нанимателя и членов его семьи, а также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. В таких случаях договор заключается с одним из членов его семьи.

Дата добавления: 2014-01-11