Економічні та інші характеристики об'єктів нерухомості

Питання 3

Правова форма управління об'єктом нерухомості.

Характеристика нерухомості як об'єкта права

Питання 2

До найбільш важливих характеристик нерухомос­ті як об'єкта права належать:

1.Визначення власника об'єкта (титул). Чітке, точне, достовірне визначення власника об'єкта належить до най­більш важливих попередніх операцій правового інформацій­ного забезпечення, що формують рівень надійності і стабіль­ності всіх подальших операцій із нерухомістю. В рамках цього питання визначається ім'я фізичної чи юридичної осо­би, склад акціонерів, термін вступу у право власності та інше.

2.Право і умови користування об'єктом нерухомості. Ця характеристика передбачає врахування такої інфор­мації. Оренда охоплює весь об'єкт чи його частину, строки орендних угод, умови їх перегляду. Передбачається пра­во викупу орендованого об'єкта, на яких умовах і в які терміни.

В операціях з нерухомістю важливе місце належить інформа­ції про наявність (чи відсутність) різноманітних схем зовніш­нього управління, визначених для певного об'єкта нерухомо­сті. Наприклад, визначене відповідним нормативним актом для певного об'єкта арбітражне чи довірче управління. Для об'єктів державної і муніципальної власності зазначається визначена форма управління: господарське ведення, опера­тивне управління.

4. Правові пільги і обмеження. В цій частині зазначаєть­ся наявність пільг чи обмежень, що діють у певний період ча­су, в конкретному регіоні, і яким чином вони поширюються на об'єкт нерухомості чи на прогнозовані операції із ним. Тут можуть бути необхідні такі відомості:

Наявність офіційного дозволу на проведення робіт, буді­вництво чи реконструкцію об'єкта нерухомості.

• Документально підтверджені пільги в частині оподатку­вання з визначенням умов і строків дії наданих пільг.

• Інформація про обмеження в користуванні чи викорис­танні певного об'єкта нерухомості. Наприклад, сервітути при користуванні земельними ділянками. Визначення прав осіб, що не є власниками конкретного об'єкта, але за діючими но­рмативними актами обмежують права власника.

5.Поточний стан нормативно-правової бази. Врахову­ється, вивчається нормативно-правова база країни, регіону, міста, пов'язана з регулюванням відносин власності як в ці­лому, так і в групі об'єктів нерухомості, що оцінюються. Це, наприклад, питання інвестиційного законодавства, власності на землю та інше.

Економічні характеристики оціночної діяльнос­ті охоплюють такі сфери: вартісні показники, ринкова інфор­мація, загальноекономічні дані.

Вартісні показники, зазвичай, містять: кошторисні роз­рахунки вартості об'єктів, ставки орендної плати, норми до­хідності експлуатації об'єктів нерухомості та інше.

У складі ринкової інформації важливе місце належить відомостям про рівень цін та їх динаміку в окремих сек­торах ринку нерухомості, стан попиту і пропозиції, харак­теристика інвестиційних циклів, індекси капіталізації та інше.

Загальноекономічна інформація пов'язана з аналітич­ними оцінками очікуваної динаміки визначальних по­казників економічного розвитку країни, таких як валовий внутрішній продукт, рівень доходів на душу населення, рі­вень інфляції, номенклатура і динаміка робочих місць, ста­більність законодавства, стабільність грошової одиниці та інше.

Економічні характеристики ринку нерухомості тісно по­в'язані із станом інвестиційних циклів. Ринок нерухомості, його стан пов'язаний із такими циклами:

- бізнес-цикл, цикл окупності капітальних витрат — 4-5 років;

- інвестиційний цикл, цикл оновлення активної частини основних засобів — 9-10 років;

- інноваційний цикл — 20-24 роки;

- науково-технічний цикл оновлення — 60-70 років.

Для ринку нерухомості характерною є низька еластичність ціни пропозиції, обумовлена такими факторами: достатньо велика тривалість будівництва об'єктів; висока вартість будівництва і труднощі в забезпеченні фінансування об'єктів, особливо на початкових етапах будів­ництва.

У базах даних реалізації інвестиційних проектів важливе місце належить екологічній інформації. Реалізація окремих підприємницьких бізнес-проектів може негативно впливати на стан навколишнього природного середовища. Норматив­ними документами визначаються як норми використання окремих природних ресурсів, так і норми відходів технологі­чних процесів, що спрямовуються в зовнішнє природне сере­довище. В ідеалі відновлювальний економічний і екологічний цикли повинні бути гармонійно пов'язані між собою. Еко­номічна діяльність не повинна підривати базові характерис­тики безпечного функціонування оточуючого природного се­редовища.

Питання для самоконтролю:

1.Компоненти нерухомості при проведенні їх вартісної оцінки. Розкрийте їх зміст.

2.Охарактеризуйте зв'язок між окремими компонентами нерухомості.

3.Назвіть основні параметри об’єктів нерухомості.

4.Які характеристики місцезнаходження нерухомості ви можете назвати?

5.Назвіть основні фізичні характеристики нерухомості.

6.Назвіть функціональні характеристики нерухомості.

7.Які існують характеристики нерухомості як об’єкту права.

8.Назвіть основні економічні характеристики нерухомості.

Дата добавления: 2014-01-11