Права и обязанности сторон и их исполнение. Содержание договора найма жилого помещения

Содержание договора найма жилого помещения

Заключение и форма договора найма жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателей по договору коммерческого найма выступают собственник или управомоченное им лицо.

Следует обратить внимание на то, что в качестве наймодателя выступает любой собственник: частный (физическое или юридическое лицо) или публичный (РФ, субъект РФ, муниципальное образование). Эта позиция подтверждается законом (см. п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК, ст. 671 ГК).

Итак, по договору коммерческого найма возможно использование жилых помещений всех форм собственности (П.И. Седугин, Ю.К. Толстой, А.Н. Кичихин и др.)

Таким образом, высказываемую позицию об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма вряд ли можно признать состоятельной.

В качестве нанимателя по договору социального найма выступает физическое лицо. Хотя ст. 671 ГК в качестве нанимателей называет граждан, таковыми могут быть в силу ст. 1196 ГК иностранные граждане, лица без гражданства. Кстати говоря, в этом заключается одно из существенных отличий этого договора от договора социального найма. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено другое (ч. 5 ст. 49 ЖК).

Вместе с нанимателем, в жилом помещении по договору коммерческого найма могут проживать другие граждане. Законодатель (ст. 677 ГК) называет их постоянно проживающими совместно с нанимателем гражданами. В качестве таковых могут выступать любые физические лица, указанные в договоре. «Применительно к коммерческому найму, в отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о гражданах, постоянно проживающих совместно с нанимателем» (Ю.К. Толстой)

Согласно ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. С учетом ст. 434 ГК договор заключается не только путем составления одного документа, подписываемого сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение простой письменной формы договора найма лишает стороны договора права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ч. 1 ст. 162 ГК).

К числу существенных условий договора коммерческого найма следует отнести предмет договора, плату за жилое помещение. Некоторые авторы относят к числу существенных условий и срок. Охарактеризуем эти условия.

В ст. 673 ГК говорится об объекте договора найма жилого помещения. В юридической литературе высказываются различные точки зрения о соотношении предмета и объекта договора найма жилого помещения. Одни авторы (например, Л.Ю. Грудцына) склонны различать эти понятия, большинство других (Ю.К. Толстой, Е.В. Попова, О.Б. Новикова и др.) под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимают жилое помещение. В связи с этим, предлагается даже уточнить название ст. 673 ГК, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения».

Статья 673 ГК РФ обозначает следующие требования к предмету (объекту) договора коммерческого найма:

- изолированность;

- пригодность для постоянного проживания (пригодность для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренным жилищным законодательством. Понятие жилого помещения определено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ);;

- вид жилого помещения: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Указанные признаки относятся к потребительским требованиям и практически повторяют прежнее жилищное законодательство, кроме указания на принадлежность к недвижимому имуществу (В.Н. Литовкин).

Порядок признания помещения жилым и требованиям, которым оно должно отвечать установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

В указанном Положении закреплены технические требования к нормам и другим характеристикам жилого помещения, инженерным системам, концентрации вредных веществ и др.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а так же многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, образуемой федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления в зависимости от вида жилищного фонда.

Санитарные требования к жилым помещениям, установлены санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

Изолированность жилого помещения понимается как наличие у него входа (выхода) либо в помещение общего пользования (лестницы, коридоры) либо на улицу (для дома, части дома). В этом случае не учтено наличие смежно-изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах, а так же возможность сдачи в наем проходных комнат, части комнат поселение так называемых «угловых жильцов» (Ю.К. Толстой).

К числу признаков предмета договора найма жилого помещения следует отнести норму площади жилого помещения, которая законом не нормируется, хотя при вселении других граждан, в качестве постоянно проживающих с нанимателем требуется соблюдение нормы «общей» площади жилого помещения (ст. 679 ГК). Однако таковую, законодатель не предусматривает.

При заключении договора коммерческого найма в многоквартирном доме у нанимателя возникает право владения и пользования и пользования как самой квартирой, так и право пользования имуществом, которое составляет общую долевую собственность (несущие конструкции дома, механическое, электрическое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры)

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон договора найма жилого помещения, при этом односторонние изменение размера платы не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК).

Законом может быть указан максимальный размер платы за жилое помещение. В этом случае, плата за жилое помещение в договоре не должна превышать этот размер.

Сроки внесения платы устанавливаются также договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК (см., например, ст. 155 ЖК РФ).

Срок договора найма определяется странами при заключении договора. По срокам различают два вида договоров: краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (на срок превышающий 5 лет).

Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на срок пять лет (ст. 683 ГК). С учетом этого срок можно назвать "субъективно-существенным условием" (Л.И. Шевченко) или восполнимым (В.В. Витрянский).

Права нанимателя по договору найма жилого помещения сводятся к следующим:

- право требовать предоставления помещения;

- право на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ);

- право на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ);

- право на вселение поднанимателей (ст. 685 ГК РФ);

- преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

- право на замену нанимателя (ст. 686 ГК РФ);

- право на расторжение договора (ст. 687 ГК РФ).

В литературе (О.В. Кириченко) предлагается наделить нанимателя по договору коммерческого найма и другими правами, присущими нанимателю по договору социального найма (право на сохранение помещения за временно отсутствующими (ст. 71 ЖК), право на изменение договора (ст. 82 ЖК РФ)).

Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения:

- пользоваться жилым помещением по назначению;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

- своевременно вносить плату за жилое помещение, в том числе за коммунальные услуги;

- не производить переустройства и перепланировки жилого помещения без согласия наймодателя.

Неисполнение этих обязанностей влечет гражданско-правовую, административно-правовую ответственность, предусмотренную главой 25 ГК РФ, и положениями КоАП РФ (ст. 7.21).

Из анализа гл. 35 ГК РФ можно сделать вывод, что наниматель несет ответственность за следующие виды правонарушений:

- использование жилого помещения не по назначению;

- разрушение или порча жилого помещения;

- невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- систематические нарушение нанимателем прав и интересов соседей;

- самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения.

6. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения: порядок, основания, последствия

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть прекращен:

1)при наличии волеизъявления сторон, что влечет расторжение договора;

2)независимо от волеизъявления сторон (в случае смерти одинокого проживающего гражданина - нанимателя, объявления его умершим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма определены главой 26 ГК РФ. Вместе с тем, ст. 687 ГК РФ содержит специальные основания и порядок расторжения договора. Эти основания не носят исчерпывающего характера. Ст. 687 ГК РФ допускает субсидиарное применение норм жилищного законодательства, например, ст. 91 ЖК РФ.

По требованию нанимателя договор может быть расторгнут без обращения в суд. Наниматель вправе с согласия других, постоянно проживающих граждан, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя (ч. 1 ст. 687 ГК РФ) за три месяца, что необходимо для принятия решения наймодателем о дальнейшем использовании помещения (В.Д. Рузанова).

По требованию наймодателя договор расторгается в судебном порядке. Основаниями расторжения договора являются:

1) невнесение нанимателями, платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не устанавливается более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2)разрушение или перепланировка жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых, он отвечал (постоянно проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями).

Суды, рассматривая дела о нарушении договора коммерческого найма (как и социального), учитывают уважительные причины невнесения платы за жилье и коммунальные услуги (безработица, болезнь, наличие детей и другое), и при наличии их отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора.

Противоправные действия нанимателя и других граждан, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения могут быть подтверждены актами органов государственной инспекции или постановлением о применении мер административной ответственности.

Любая из сторон может в одностороннем порядке расторгнуть договор найма при наличии оснований (ч. 3 ст. 687 ГК РФ), в частности, если жилое помещение станет непригодным для постоянного проживания, придет в аварийное состояние.

Другие основания предусмотрены жилищным законодательством (например, ст. 83, 32 ЖК РФ).

Эти основания, в отличие от п. 2 ст. 687 ГК РФ, не являются правонарушением и значимы, в основном для наймодателя. Часть 4 ст. 687 ГК РФ указывает иные основания расторжения договора по требованию наймодателя:

- использование жилого помещения не по назначению;

- систематическое нарушение прав и свобод соседей.

В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. Если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

При расторжении договора найма по требованию наймодателя применяются правила абз. 4 ч. 2 ст. 687 ГК. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселением нанимателя и других лиц, проживающих в жилом помещении с момента расторжения договора на основании решения суда (ст. 688 ГК). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

Дата добавления: 2014-01-11