Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Элементы рынка недвижимости

1)рынок земли

2)рынок жилья

3)рынок нежилых помещений

4)рынок объектов незавершенного строительства

Рынок недвижимости:

-рынок доверительного управления

- рынок аренды (частичный набор прав, исключающий правораспоряжения)

- рынок купли-продажи (передача полного права собственности)

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс - создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств [I].

Первичный и вторичный рынок недвижимости находятся во взаимозависимости.

S и D – S и D на первичном рынке

S* и D*- на вторичном рынке

Если увеличиваются издержки на

строительство, то S на первичном рынке

уменьшаются: S1-S2 тогда увеличиваются

цены:p1-p2 тогда увеличивается D* на

недвижимость на вторичном рынке:

D1*-D2* и увеличиваются цены на

недвижимость на вторичном рынке

недвижимости:p1*-p2*.

-2-

Рынок недвижимости – рынок несовершенной конкуренции

Признак	Совершенная конкуренция	Несовершенная конкуренция
Товары	Однородные и делимые	Нестандартизированные, уникальные
Число участников	Большое	Ограниченное
Влияние участников на цены	Нет	+
Спрос и предложение	Эластичен по цене	S неэластично, D менее эластично
Информация	Полная, всем доступная	Сложно получить полную, достоверную информацию о сделках
Характер сделок	Централизованное ведение сделок	Децентрализованные
Операционные издержки	Низкие	Высокие
Барьеры для входа на рынок	Нет	Существенные
Характеристика по ликвидности	Высокая	Низкая

Особенности функционирования рынка недвижимости:

1.относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;сезонные колебания; необходимость государственной регистрации сделок.

2.воздействие рынка капитала;

3.невозможность достижения состояния равновесия между D и S

4.индивидуальность ценообразования. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки.

5.ограниченность числа продавцов и покупателей;

6.локальность рыночной недвижимости;

7.высокий уровень трансакционных издержек (составляют 7-8% от стоимости жилья)

8.взаимовлияние первичного и вторичного рынка недвижимости;

9.низкая ликвидность объектов недвижимости;

10. неэластичность предложения

11. низкая ликвидность;

12. цикличным характером; Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

13. высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

14. наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени; Но нужно всегда смотреть: что дешевле приобретать новые участки земли, либо использовать более дорогие конструкции для повышения этажности. Это идея замещения (земли капиталом или наоборот). При этом уменьшении ее этажности может уменьшить цену недвижимости. Поэтому надо сопоставлять не только издержки, но и цену недвижимости.

15. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

16. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

17. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

18. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.

19. Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода: - для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; - для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

20. характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

21. необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

· возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

· достаточная устойчивость потребительского спроса;

· меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

· наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

•совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

• получение дохода от объекта инвестирования;

• необходимость в управлении для получения дохода.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Развитие рынка недвижимости определяется:

На сегодняшний момент признаками развития рынка недвижимости являются:
- преобладание внебюджетных источников инвестирования;
- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
- слабая изученность рынка развития;
- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

-экономическим ростом

-финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, от стадии экономического развития региона - кризис, застой

-взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

социально-демографические показатели;

параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя; неосязаемостью; несохраняемостью; непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации. В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания.

Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости ~ это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

-3-

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости:

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается. Данная стадия насыщения - лучшая стадия для увеличения предложения недвижимости.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

-4-

Известно, что в России на одного жителя приходится значительно меньше жилой площади, чем в европейских странах, в том числе в бывших странах народной демократии, так же, как и наша страна пострадавших в период второй мировой войны.

Если проанализировать изменения стоимости строительства в Москве (с учетом специфики российского ценообразования в строительстве) за последние 10 лет — с 1990 по 1999 гг., т.е. в период перехода к рыночным отношениям в строительстве, - то следует отметить, что изменения стоимости в секторе создания жилой недвижимости происходили за счет двух факторов:

инфляции;

изменения ценообразующих факторов, происходящих в связи с научно-техническим и социальным прогрессом и проведением мероприятий по охране окружающей среды.

В 1999 г. организациями всех форм собственности на развитие и поддержание экономики и социальной сферы в основной капитал вложено около 600 млрд. руб., что в сопоставимых ценах составило 101% уровня1998 г. Большая часть инвестиций в основной капитал финансируется за счет собственных средств предприятий (52%). Возросла доля кредитов банков с 4 % в 1998 г. до 6 % в 1999 г. Инвестиции в отраслях, производящих товары для населения, увеличились на 7,5%, в транспорт — на 4,5%, в промышленность — на 2,5%. К сожалению, доля инвестиций в строительную индустрию и жилищно-коммунальное хозяйство снизилась на 3%. В 1999 г. объем подрядных работ, выполняемых организациями всех форм собственности, составил 314,5 млрд. руб., что в сопоставимых ценах выше уровня 1998 г. на 5,4%.

Несмотря на снижение инвестиций в жилищную сферу в 1999 г., за счет всех источников финансирования было построено 414 тыс. новых благоустроенных квартир и индивидуальных домов общей площадью 32 млн. кв. м, что на 4,3% выше уровня 1998 г. в 1999 г. объемы индивидуального жилищного строительства по сравнению с 1998 г. увеличились на 14,6 %, а доля индивидуального жилищного строительства от общих объемов строительства жилья в целом по стране достигла 43,3% (а в отдельных регионах 60 — 70%).

Приведенные данные по индивидуальному жилищному строительству свидетельствуют, что при существующем социальном положении значительной части населения и низком прожиточном уровне приобрести квартиры на рынке строящегося жилья при сложившихся высоких ценах может лишь незначительная, хорошо обеспеченная часть населения. Довольно большая часть населения преимущественно в небольших городах, поселках и в сельской местности предпочитает строить себе жилье индивидуальным способом, т.к. такой вид строительства обходится застройщику в несколько раз дешевле.

При наличии в стране огромных, недоиспользуемых производственных мощностей по индивидуальному домостроению в социальном плане на первый план выходит проблема снижения стоимости строительства жилья, в том числе за счет совершенствования налоговой системы, применения более дешевых видов используемых материалов и оборудования квартир.

В 1999 г. рост стоимости строительной продукции (имеется в виду строительство объектов недвижимости, т.к. стоимость оборудования в этой оценке не участвует) в среднем по России составил 33%, в том числе стоимость строительства жилья возросла на 34%, стоимость строительно-монтажных работ — на 31%.

Основными факторами увеличения себестоимости строительно-монтажных работ являются опережающий рост цен на строительные материалы, комплектующие изделия и энергоносители, а также зарплаты работников строительной отрасли. Отпускные цены на строительные материалы выросли за год в среднем по стране более, чем на 40%. Особо следует отметить неконтролируемый рост стоимости импортных материалов и отечественных металлоконструкций, арматуры и металлопроката (до 150 % за год). Нельзя признать нормальным, когда цены на строительную продукцию, в том числе на местные строительные материалы, и жилье в соседних регионах, имеющих практически одинаковый строительный потенциал, отличаются на 30 — 50 % и более.

К концу 1999 г. в большинстве регионов России завершена работа по переходу на новые сметные нормы и цены. Однако в некоторых регионах эта работа организована не на должном уровне. А ведь это ключевая задача по упорядочению сложившегося ненормального положения по неконтролируемому росту цен на строительную продукцию.

Важным фактором обеспечения жильем наиболее нуждающейся категории населения является реализация программы государственных жилищных сертификатов (ГЖС), в результате которой выработаны механизмы государственной поддержки определенных групп граждан. Эта программа наиболее полно обеспечивает права граждан на получение жилья по собственному выбору в пределах социальных норм.

Программа ГЖС основывается на следующих принципах:

бюджетная субсидия направляется напрямую нуждающимся;

гражданин имеет право приобрести готовое жилье по собственному выбору на первичном или вторичном рынке;

бюджетные средства проходят напрямую от плательщика до продавца, минуя посредника.

В осуществлении программ жилищных сертификатов накоплен огромный положительный опыт. Однако при реализации данной программы нельзя допустить дискриминации, как это имеет место на местах. Многие объекты финансируются фиктивно. Источники финансирования расписаны по различным направлениям, но не по тем статьям, которые требуются.

Рынок недвижимости находится под влиянием социально-экономических и политических факторов. Сложные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость».

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости

1.2 налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью

1.3 нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне

2. Общеэкономические факторы

2.1 производство национального дохода

2.2 объём промышленного производства

2.3 занятость трудоспособного населения

2.4 ставки доходности финансовых активов

2.5 платёжный баланс страны

2.6 состояние торгового баланса

2.7 приток капитала

2.8 отток капитала

2.9 увеличение доходов населения

2.10 индекс потребительских цен

3. Макроэкономическая ситуация

1.1 экономическое развитие региона

1.2 диверсификация занятости работоспособного населения

1.3 экономические перспективы развития региона

1.4 приток капитала в регион

1.5 отток капитала из региона

4. Социальное положение в регионе

1. возможность межэтнических и военных столкновений

2. отношение к частному капиталу

3. отношение к иностранному капиталу

4. устойчивость политики администрации региона

5. уровень безработицы в регионе

6. популярность проводимой администрацией региона политики

5. Природные условия в регионе

5.1 экономическое положение в регионе

5.2 наличие развитой инфраструктуры.

Выделяют факторы:

Дата добавления: 2014-01-13