Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Общие черты	Различия
Рынок капитала	Рынок недвижимости
Цели инвестирования- получение текущего дохода, рост стоимости актива, защита от налогов	Предложение высокоэластичное	Предложение неэластично в краткосрочном периоде
Риски бывают управляемые и неуправляемые и неуправляемые (систематические)	Ставка доходности подвержена значительным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильна
Спрос и предложение определяют цену активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Безрисковая ставка доходности – основа для определения приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов уменьшается	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов растёт
Находится под значительным влиянием макроэкономических факторов	Поток доходов неустойчив	Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый
Высокая ставка доходности -показатель более высокого риска	R= Rf + плата за риск / ставка доходности = безрисковая ставка доходности + плата за риск	R= Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала

Рынок недвижимости находится в зависимости от развития рынка капиталов.

Переменная рынка капитала	Влияние на стоимость на рынке недвижимости
CF-рост денежного потока	Увеличение стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне
ß-мера систематического риска-рост	Уменьшение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Rf-безрисковая ставка доходности на рынке капитала	Уменьшение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Rm- рост среднерыночной ставки доходности	Уменьшение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и рост коэффициента капитализации
Рост стоимости кредитов	Уменьшение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала
Ri-рост доходности i-того актива на рынке капитала	Уменьшение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Рост срока службы активов	Уменьшение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Рост стоимости кредита на рынке капитала	Уменьшение стоимости недвижимости

Объёмы предложения на рынке недвижимости зависят от ряда факторов:

· приток капиталов в строительство

· динамика абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, т.к. рост инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости

· относительная ставка доходности на рынке недвижимости и рынка капитала, т.к. появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (отток) капитала на рынке недвижимости

· темпы инфляции и инфляционных ожиданий на рынке капитала, т.к. увеличение инфляции вызовет рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов недвижимости, следовательно снижение стоимости традиционных финансовых активов

В краткосрочном периоде S недвижимости неэластично. Если увеличивается спрос недвижимости в краткосрочном периоде, то этот рост в значительной мере погашается за счёт изменения стандартной нормы свободной недвижимости.

Спрос недвижимости определяется арендной платой (А), а А ~ от спроса недвижимости. Равновесие на рынке недвижимости находится под влиянием рынка капиталов. Увеличение предложения недвижимости является результатом оживления на рынке капиталов и притоке капитала в строительство.

Равновесие на рынке недвижимости и рынке капиталов достигается тогда, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость.

В долгосрочном периоде предложение недвижимости меняется так: увеличивается спрос недвижимости следовательно увеличивается А, следовательно увеличивается ставка доходности инвестированного в недвижимость капитала, следовательно увеличивается инвестиционная привлекательность объектов недвижимости. На рынке капиталов наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной недвижимости, следовательно увеличивается предложение недвижимости. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости больше стоимости строительства.

Для рынка недвижимости характерны следующие процессы:

· уровни А имеют тенденцию к цикличности

· стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала

· инвестирование на рынке недвижимости- циклическое

· коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном периоде стоимость строительства и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости

· рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос недвижимости определяет общеэкономическая конъюнктуры

· объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал

На состояние рынка недвижимости могут оказывать влияние следующие факторы:

· падение ставки % по ипотечным займам, уменьшение рисков, увеличение нормы амортизации ведут к росту цен на жильё, увеличению объёмов нового строительства, росту чистых инвестиций

· рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство ведёт к увеличению затрат на строительство, уменьшению чистых инвестиций, росту арендной платы и увеличению цен на рынке недвижимости

· рост доходности государственных ценных бумаг ведёт к относительному снижению доходности инвестиций в недвижимость, цены на недвижимость падают, снижаются объёмы строительства, уменьшаются чистые инвестиции, арендная плата увеличивается

· государственная политика в стране. Дотирование арендной платы ведет к искусственному её завышению, следовательно искажается рыночная информация, поступающая на рынок недвижимости как рынок капитала, это ведет к завышению цен на рынке. Государственное строительство жилья ведет к превышению объёмов строительства над теми размерами, которые востребованы рынком. Это приводит к снижению арендной платы, снижению цен на недвижимость, падению объёмов частных инвестиций в недвижимость и строительство

-3-

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
- развития (создания) недвижимости;
- оборота недвижимости;
- управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
- на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
- на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:
- преобладание внебюджетных источников инвестирования;
- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
- слабая изученность рынка развития;
- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- «аренды;

- «ипотеки;

- «вещных прав (доверительное управление) и др.

По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое

- подлежащее реконструкции и т.д.

По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т.д.

По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Рассмотрим их.

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,

Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество- призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Единый рынок недвижимости

Рис. 3.1. Субъективная структура рынка недвижимости

Дата добавления: 2014-01-13