КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Принципы, связанные с объектом недвижимости
Данные принципы связаны прежде всего с землей, на которой расположен объект. Это: • принцип остаточной продуктивности земли; • принцип предельной продуктивности (принцип вклада); • принцип возрастающего и уменьшающегося дохода; • принцип сбалансированности; • принцип экономического размера; • принцип экономического разделения. Принцип остаточной продуктивности земли. В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли. Соответственно этому стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты). Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), следовательно, равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, — с другой, за определенный период времени. (В свою очередь, величина ренты, соотнесенная с альтернативными вариантами вложения средств, использованных для приобретения земли, определяет цену земли.) Практически принцип остаточной продуктивности земли может быть использован (и используется в так называемой «технике остатка») для определения приемлемой цены, которую можно заплатить заземлю при определении целесообразности нового строительства: Если возможная величина цены реализации строящегося объекта (загородного дома) составляет $ 100 тыс., затраты на строительство — $70 тыс., необходимая норма прибыли 20 %, то возможная сумма, которую будет согласен заплатить застройщик за землю, составит: Цена земли ° 100 000 - 70000 - (70000 х 0,2)= 16 000. Принцип вклада. Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Как можно заметить, теоретической основой принципа вклада (как и ряда следующих принципов оценки) является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением. Соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты. Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бассейн, то его стоимость возрастет на $10 тыс., но дополнительные затраты — на $ 45 тыс. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно. Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты. Принцип сбалансированности. Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Принцип экономического размера. По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями. Например, при площади загородного дома в 100 м2 оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта недвижимости, является для данного рынка участок площадью в 1/10 га. Уменьшение размера участка, как и его увеличение, снижает стоимость объекта, так как не обеспечивает оптимального размера землепользования. Принцип экономического разделения. Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости. Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).
Дата добавления: 2014-01-13; Просмотров: 294; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |