Управление недвижимым имуществом

В мировой практике, прежде всего, выделяются два главных процесса управления недвижимостью: управление земельными ресурсами (Land Management) и управление собственностью (Property Management):

Рисунок 1.1. Деление системы управления недвижимостью на составные части

Управление земельными ресурсами (Land Management)

Управление земельными ресурсами (Land Management) – процесс управления пользованием и развитием городских и сельскохозяйственных земель.

Управление собственностью (Property Management или Real Estate Management) – операции с коммерческими, промышленными и жилыми объектами недвижимости, которые рассматриваются как принадлежности земельных участков.

ООН в лице Европейской экономической Комиссии ООН (UNECE) считает эффективное управление земельными ресурсами условием устойчивого развития государств (Sustainable Development).

Управление земельными ресурсами (Land Management) имеет целью обеспечить регулирование использования и охраны земель одновременно с и функционированием рынка недвижимости. Управление недвижимостью, с одной стороны, осуществляется государством, с другой – земельным рынком. Управление основано на используемых принципах земельных отношений. Например, единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений); эффективное использование земель; платность землепользования; использование земельных участков по целевому назначению и др..

Управление земельными ресурсами согласно документам ООН, Всемирного банка обеспечивается земельной политикой (Land Policy), земельным девелопментом (Land Development), земельным администрированием (Land Administration), территориальным планированием (Territorial Planning), мониторингом деятельности на земле (Land Monitoring) согласно схеме на рисунке 1.2.

Земельная политика (Land Policy)задает принципы управления, имеет целью обеспечить и гарантировать безопасную систему землепользования, оптимальное использование земельных ресурсов, функционирование рынка недвижимости с соблюдением экологического баланса. Специфическими целями земельной политики являются: обеспечение справедливого доступа к земельным ресурсам, защита прав на земельные участки, предотвращение земельных спекуляций, наиболее эффективное использование земель, институциональное развитие и др. Цель земельной политики также в развитии рынка недвижимости.

Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Земельный девелопмент (Land Development) – преобразования территории путем создания новых земельных участков или изменения уже существующих, при которых повышается ее ценность. Территориальный аспект влияния земельного девелопмента состоит в том, что развитие земли ведет к качественному изменению не только вновь создаваемого земельного участка, но и его окрестностей. Вариант развития территории оказывается наилучшим из возможных, если влияние девелопмента на развитие окружающих земельных участков максимально повышает их ценности.

Земельное администрирование (Land Administration)охватывает процессы сбора, накопления, обработки и распространения информации о недвижимости. Сюда относится: 1) идентификация и формирование объектов недвижимости, 2) ведение кадастра недвижимости, 3) регистрация прав на недвижимость, 4) сбор, накопление и распространение экономической информации о недвижимом имуществе (в том числе, путем массовой оценки), 5) создание и распространение пространственной информации. Именно земельное администрирование превращает недвижимость в капитал.

Территориальное планирование (Territorial Planning) отражает в пространстве экономическую, земельную, социальную, культурную и экологическую политику государства. Это административный инструмент, направленный на сбалансированное развитие пространства согласно принятой стратегии. Включает планирование использования земель (land use planning), городское планирование (urban planning), региональное планирование (regional planning), транспортное планирование (transport planning), планирование окружающей среды (environmental planning).

Рисунок 1.2. Структура системы управления земельными ресурсами

Мониторинг деятельности на земле (Land Monitoring) – система слежения, которая есть не что иное, как обратная связь системы управления земельными ресурсами. Этой системой обеспечивается сбор информации о результатах девелопмента недвижимости, соблюдения норм и правил земельной политики. В мониторинге деятельности на земле различают два основных процесса: мониторинг землепользования (Land Use Monitoring), мониторинг градостроительной деятельности (Urban Monitoring)

Управление собственностью (Property Management)

Управление собственностью (Property Management ) согласно схеме на рисунке 1.3 подразделяется на виды:

девелопмент недвижимости (Development);

управление активами (Assets Management);

изменение объектов недвижимости (Redevelopment);

содержание (эксплуатация) недвижимости (Real Estate Management).

Девелопмент капитальных строений (Development) обычно подразделяется на земельный девелопмент и девелопмент капитальных строений различного назначения (жилая, офисная, промышленная и др. недвижимость). Девелопмент осуществляется как в отношении новых капитальных строений, так и отношении уже существующих (Redevelopment). В последнем случае, следуя терминологии отечественного законодательства [1.3], речь идет об изменении объектов недвижимости.

Управление активами (Assets Management) – управление финансовыми потоками, распоряжение недвижимыми активами. Активами управляет и распоряжается собственник или лицо, действующее от его имени. Собственник обладает множеством возможностей распоряжения активами. Среди них – отчуждение имущества, его ипотека или залог доли в общей долевой собственности, сдача в аренду или лизинг, залог права аренды, передача в доверительное управление, внесение в уставные фонды юридических лиц, раздел или слияние. В ряде случаев собственник вынужден распоряжаться активами по принуждению. Например, в случае принудительной продажи при изъятии земельного участка в общественных интересах (Compulsory Purchase).

Эксплуатация (содержание) объекта недвижимости (Real Estate Management) – наиболее продолжительный жизненный цикл недвижимости. Он ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа. Операционный период капитальных строений продолжается десятки, а то и сотни, лет. Содержание объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта (Facility Management). Специфическим бизнес-процессом содержания объекта недвижимости является администрирование совместным домовладением (Сondominium Administration).

Рисунок 1.3 Структура системы управления собственностью

Важнейшая характеристика объекта недвижимости – местоположение. Поэтому большую роль в управлении недвижимостью играет инструмент, который позволяет «увидеть» цифровые данные на плоскости (2D) или в трехмерном изображении (3D). Такой инструмент известен как «географические информационные системы ГИС (Geographic Information Systems – GIS). ГИС – это цифровые пространственные данные плюс компьютерная программа. Цифровые пространственные данные делятся на базовые и специальные.

Базовые данные – это цифровые векторные карты или цифровые изображения. Цифровая векторная карта – это так называемая объектовая база данных. Каждый объект в цифровой карте содержит следующие атрибуты: идентификатор объекта, тип объекта, качественные и количественные характеристики объекта, метрика объекта в определенной системе координат. Например, идентификатор объекта в цифровой карте:=< 126798 >; тип объекта:= < земельный участок >; характеристики объекта:= < площадь=3га >, < целевое назначение=строительство жилого дома >, < категория земель=земли населенного пункта >; метрика объекта:= < X=0, Y=0 >, < X=100, Y=100 >, < X=200, Y=100 >, ….

К базовым данным относятся и цифровые изображения, получаемые путем дистанционного зондирования земли. Для этого используются три вида аппаратов: космические аппараты дистанционного зондирования земли, самолеты, оборудованные специальными фотокамерами и беспилотные летательные аппараты с теми же камерами. Цифровые изображения – это матрица, каждый элемент которой характеризуется координатами, уровнем серого цвета или кодом цвета.

К специальным относятся любые данные, содержащие пространственную информацию (метрику). Например, адресная информация с географическим кодом из реестра адресов геокод:= < X=…, Y=… >; или граница земельного участка - граница:= < X=0, Y=0 >, < X=100, Y=100 >, < X=200, Y=100 >; или контур капитального строения, или метрика линейно-протяженного объекта (газопровод и др.).

Компьютерные ГИС программы – специфические программные комплексы (MapInfo, ArcView, ArcGIS, AutoCad, Панорама, PhotoMod и др.), которые читают, пишут, обрабатывают пространственные данные. На рисунках 2.2-2.5 приведены копии экранов, иллюстрирующих работу ГИС.

Рисунок 2.2. Фрагмент кадастровой карты, г. Минск

Рисунок 2.3. Фрагмент 3D-кадастровой карты, кадастр Швеции

Рисунок 2.4. Фрагмент тематической карты сделок с недвижимым имуществом и цен в них, Белград, кадастр Хорватии.

Рисунок 2.5. 3D-интерпретация ГИС модели кадастровой стоимости

Рисунок 2.6. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РФ). Информационная система для подбора земельных участков под строительство (из презентации заместителя председателя Росреестра В. Сапельникова)

Рассмотрим пример современной ГИС-системы в сфере недвижимого имущества: систему управления раскопками на территории г. Минска. Система создана коммунальным унитарным предприятием «Техническое управление Мингорисполкома». По своей структуре, функциям и возможностям – одна из наиболее современных ГИС в Европе. Подтверждает предположения, что цифровые карты могут стать основой интеграции многих информационных систем. Действительно, существует немало работ, например [2.17], в которых утверждается, что кадастровая карта хорошая основа для взаимной интеграции пространственных данных множества независимых информационных систем в одной стране.

Функция упомянутой системы управления раскопками поясняется схемой согласно рисунку 2.7. Инженерные сети – специфические сооружения, которые находятся под землей в городах с высокой плотностью. Любые раскопки на территории города, особенно Минска, представляют собой бизнес-процессы, которые используют разрешительные сервисы местного исполнительного и распорядительного органа.

Рисунок 2.6. Функция ГИС- системы управления раскопками в г. Минске

Система интегрирует пространственные данные о всех инженерных сетях города Минска и данные кадастровой карты города Минска. Кадастровая карта формируется на основе Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Карта формируется сразу после соответствующей команды. Это означает, что дата и время ее формирования – это дата и время заказа на отображение. То есть ГИС-система поставляет только актуальные данные, минимизирует, тем самым, риски разрушения подземных коммуникаций при раскопках. Инженерные сети (тепловые сети, сети связи, сети газоснабжения, ливневая канализация, бытовая канализация, сети водоснабжения) эксплуатируются более чем десятком предприятий.

Главный эффект этой ГИС-системы состоит в ускорении от недель до минут разрешительного сервиса для бизнес-процессов земельного девелопмента.

Сегодня ГИС-системы стали неотъемлемой частью систем управления недвижимостью. Актуальность их дальнейшего развития и внедрения сохраняется уже десяток лет. Можно указать на несколько инновационных направлений. Например, применение ГИС для анализа рынка недвижимости, для автоматизации оценки недвижимости, для построения и анализа моделей в обоснование девелоперских проектов, для мониторинга пользования земельными ресурсами и предотвращения нелегального строительства и др.

управление земельными ресурсами (Land Management)

§3.1 Земельная политика (Land Policy)

Цель земельной политики каждого государства достижение равного доступа граждан к земельным ресурсам, эффективное землепользование, ответственное государственное управление, соблюдение экологии.

Земельная реформа в бывших странах СНГ началась в 90-х годах прошлого века. Она заключалась в изменении политики землепользования и управления земельными ресурсами. В большинстве случаев это касалось перехода от государственной формы собственности на земельные участки к частной форме собственности, принятия нового земельного законодательства, внедрения современных систем земельного администрирования, создания лучших условий для земельного рынка.

СССР проводило известную земельную политику, основанную на монополии собственности на землю, на монопольной системе управления недвижимостью. Страны бывшего СССР земельную политику кардинально изменили. При этом «траектории» земельной реформы сильно отличаются от одной страны к другой. Эффективность земельной политики измеряется такими международными организациями, как ООН, Всемирный банк, FAO и др. На рисунке 3.1. отражены индексы земельной политики в 2004 г. бывших стран СНГ [3.1].

Рисунок 3.1. Индексы земельной политики стран бывшего СССР (2004 г.)

В таблице на рисунке 3.2 отражены индексы «качества управления земельными ресурсами» в тех же странах 2010 года. Индексы имеют наименование Bertelsmann Transformation Index (BTI). Эти индексы оценивают состояние земельного рынка (the Status Index - SI) и качество управления земельными ресурсами (the Management Index - M).

Рисунок 3.2. Индексы состояния земельного рынка, качества управления земельными ресурсами Bertelsmann Transformation Index (BTI) стран бывшего СССР [3.1].

Коррупция, определяемая как "злоупотребление власти в собственных интересах» - один из сильнейших барьеров к хорошему управлению земельными ресурсами. На рисунке 3.3 для тех же стран отражены индексы восприятия коррупции Corruption Perceptions Index (CPI) (Transparency International) в период 2001-2009 г. Больший индекс соответствует меньшему уровню восприятия коррупции обществом.

Эстония

Беларусь

Рисунок 3.3. Индексы восприятия коррупции Corruption Perceptions Index (CPI), 2001-2009 г. стран бывшего СССР

Деление территории на земельные участки

Отечественное законодательство установило следующие понятия, относящиеся к земельному участку.

Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). Такое определение земельного участка отличается от определений земельного участка в большинстве стран Европы и рекомендаций Европейской экономической комиссии 1996 года. Здесь земельным участком считается объем конуса, вершина которого находится в центре земли, а грани проходят через контур на поверхности земли в бесконечность.

Граница земельного участка - условная линия на поверхности земли и проходящая по этой линии условная вертикальная плоскость, отделяющие земельный участок от других земель, земельных участков.

Формирование земельного участка - установленные законодательством об охране и использовании земель юридические действия и техническая процедура создания земельного участка по основаниям и в порядке, определенным законодательными актами.

Целевое назначение земельного участка - установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей;

Занятие земельного участка - строительство объекта недвижимого имущества в случае, если земельный участок предоставлен для строительства и обслуживания этого объекта недвижимого имущества, а также иное освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в случае, если земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством и обслуживанием объектов недвижимого имущества.

Условия отвода земельного участка - определенные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель и содержащиеся в решении об изъятии и предоставлении земельного участка требования, без выполнения которых невозможно начать занятие земельного участка, осуществление иных прав на этот земельный участок либо прекращение этих прав.

Основное целевое назначение земель, земельного участка - установленные законодательством об охране и использовании земель порядок, условия и ограничения использования земель, земельного участка для конкретных целей;

Отвод земельного участка - предусмотренные законодательством об охране и использовании земель землеустроительные мероприятия, включающие в себя процедуры формирования, изъятия и (или) предоставления земельного участка, установления и закрепления его границы, государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок;

Ограничение (обременение) прав на земельный участок - установленные решением государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, принятым в соответствии с законодательным актом, договором либо постановлением суда условие или ограничение либо запрещение в отношении осуществления отдельных видов хозяйственной или иной деятельности, других прав на земельный участок, в том числе земельный сервитут, в целях общественной пользы и безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурных ценностей, защиты прав и защищаемых законом интересов граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц;

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению и включенная в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

Уникальным идентификатором земельного участка является кадастровый номер земельного участка. Местоположение земельных участков отображается на кадастровых картах. Здесь отображается топографическая основа; границы регистрационного округа; границы регистрационного района; границы и наименования административно-территориальных и территориальных единиц; границы кадастровых блоков и их номера, границы земельных участков и их кадастровые номера.

Деление территорий на оценочные зоны

Оценочная зона – часть земель населенного пункта, близких по значению кадастровой стоимости единицы площади земельных участков. Такое определение дано в стандарте СТБ 52.0.02-201. Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения.

Зонирование территории

Зонирование территорий – термин территориального градостроительного планирования. Означает выделение территориальных зон определенного функционального назначения с установлением регламентов градостроительного развития и использования территорий.

Зонирование территорий регулируется Законом РБ от 5 июля 2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (статьи 48-50) [3.17].

Планы зонирования территорий входят в состав градостроительных проектов. Они определяют вид и интенсивность использования территорий, градостроительные регламенты на их использование.

В планах зонирования территорий выделяются территориальные зоны, определяемые по преимущественному признаку функционального использования территорий и находящихся на них объектов недвижимости. Данные о видах территориальных зон и их градостроительных регламентах включаются в утверждаемую часть градостроительного проекта общего планирования. Они подлежат регистрации в градостроительном кадастре, который так пока и не создан.

В соответствии с целями градостроительного планирования развития территорий и населенных пунктов могут выделяться территориальные зоны следующих видов:

зоны градостроительного развития населенных пунктов – территории развития городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов;

сельскохозяйственные зоны – территории с преобладанием земель сельскохозяйственного назначения, используемые преимущественно для производства и переработки сельскохозяйственной продукции;

лесохозяйственные зоны – территории с преобладанием земель лесного фонда, основным назначением которых является выполнение природоохранных и рекреационных функций;

природоохранные и рекреационные зоны – территории с преобладанием природных ландшафтов, на которых осуществляется деятельность преимущественно по сохранению биологического и ландшафтного разнообразия и которые используются в природоохранных, научно-исследовательских, образовательно-воспитательных, рекреационных и оздоровительных целях (массовый отдых, туризм, санаторно-курортное лечение);

зоны специального назначения – территории военных объектов и иные территории, в отношении которых законодательством установлен особый режим их использования;

иные территориальные зоны.

В населенных пунктах виды территориальных зон различают по преимущественному функциональному использованию территорий. В пределах границ (черты) населенных пунктов выделяются территориальные зоны следующих видов:

жилые зоны – территории, предназначенные для застройки жилыми домами. На них допускается размещение отдельно стоящих объектов социально-культурного, культового назначения, бытового обслуживания населения, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иное вредное воздействие);

общественно-деловые зоны – территории для размещения центров деловой, финансовой и общественной деятельности, административных и иных зданий и сооружений, учреждений культуры, образования, научно-исследовательских учреждений, объектов культового назначения, организаций торговли, общественного питания, здравоохранения, бытового обслуживания населения, а также стоянок автомобильного транспорта;

производственные зоны – территории для размещения промышленных предприятий, транспортной, инженерной инфраструктуры, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих функционирование этих предприятий, включая территории санитарно-защитных зон промышленных предприятий и обслуживающих их объектов. В санитарно-защитных зонах промышленных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, учреждений образования, организаций здравоохранения, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, объектов отдыха и сельскохозяйственного назначения;

зоны транспортной, инженерной инфраструктуры – территории для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования. Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на окружающую среду обеспечивается соблюдение установленных расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон. Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которых оказывает вредное воздействие на окружающую среду и безопасность населенных пунктов, размещаются за их пределами с учетом территорий санитарно-защитных зон этих объектов в соответствии с законодательством;

рекреационные зоны – территории для организации мест отдыха населения и включающие в себя парки, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты отдыха и туризма. На этих территориях не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов рекреационного и оздоровительного назначения, а также запрещается застройка жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных градостроительной документацией;

сельскохозяйственные зоны – территории с преобладанием земель и объектов сельскохозяйственного назначения. Они предназначены для ведения сельского хозяйства, выпаса скота и сенокошения до принятия решения об изменении вида использования этих территорий в соответствии с генеральным планом и иной градостроительной документацией;

зоны специального назначения – территории для размещения военных и иных объектов, в отношении которых законодательством установлены особый режим и порядок их использования;

Местные исполнительные и распорядительные органы с учетом местных условий могут устанавливать иные территориальные зоны.

Территориальные зоны в населенных пунктах могут включать в себя земли общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водные и иные объекты).

На планах зонирования могут выделяться земли особого государственного регулирования архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. К ним относятся:

зоны ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций и экологического бедствия;

территории, где имеются недвижимые материальные историко-культурные ценности, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны;

курортные зоны и рекреационные зоны;

земли для нужд обороны;

свободные экономические зоны;

территории перспективного развития городов;

территории перспективного развития транспортной, инженерной, пограничной, таможенной инфраструктуры, имеющей республиканское и межгосударственное значение;

приаэродромные территории и др.

Границы территорий, на которых осуществляется особое государственное регулирование, не обязательно совпадают с границами административно-территориальных единиц.

На планы территориального планирования наносятся т.н. красные линии. Это – условные линии для отделения территорий улиц, дорог и площадей от территорий, предназначенных под застройку или для иного использования. Границы формируемых земельных участков не могут пересекать красные линии. Тем самым гарантируется, что права на земли общего пользования никогда не будут конфликтовать с правами на земельные участки.

В Республике Беларусь установлены три уровня градостроительного планирования территорий:

республиканский – для всей территории Республики Беларусь, двух и более областей;

региональный – для территории области, группы районов;

местный – для территории или части территории района, населенного пункта или его части (с пригородной зоной или без нее).

К видам градостроительного планирования территорий относятся: общее планирование; специальное планирование; детальное планирование. Детальное планирование – градостроительное планирование на местном уровне застроенных и незастроенных территорий, их частей (кварталов, микрорайонов, иных элементов планировочной структуры). Детальный план разрабатывается на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа и генерального плана за счет средств местного бюджета соответствующей административно-территориальной единицы, иных источников, не запрещенных законодательством.

Утвержденные градостроительные проекты детального планирования являются основанием для согласования места размещения объекта строительства, выдачи архитектурно-планировочных заданий и технических условий, разработки архитектурных и строительных проектов. Для одной и той же территории может быть действителен только один градостроительный проект детального планирования.

В соответствии с регламентами градостроительного развития и использования территорий, установленными в генеральных планах, в детальном плане определяются:

красные линии и линии регулирования застройки;

территориальные зоны по преимущественному функциональному использованию;

размещение объектов общего пользования, социально-культурного назначения и коммунально-бытового обслуживания;

градостроительные требования к застройке территорий;

параметры транспортных сооружений, улиц, проездов, пешеходных зон, магистральных сооружений и коммуникаций связи, инженерного оборудования, благоустройства территорий;

иные параметры и требования к территориям и их застройке.

Градостроительный проект детального планирования может включать в себя эскиз застройки и благоустройства территории.

Утвержденный градостроительный проект детального планирования, а также все вносимые в него изменения подлежат учету в градостроительном кадастре, которого, как отмечалось выше, пока нет.

С этой точки зрения представляет интерес исследование и разработка моделей оценки эффективности территориального планирования с точки зрения доходности девелопмента. Такие модели должны устанавливать связь между решениями по зонированию с приростом стоимости земель. Данную тему можно рекомендовать не только для магистерских диссертаций.

§3.3 Земельное администрирование (Land Administration)

Термин «Земельное администрирование принят Европейской Экономической комиссией ООН, чтобы обозначить процесс сбора (записи) и распространения информации о правах на земельные участки и их принадлежности, о стоимости недвижимости, об ее использовании.

Систему земельного администрирования образует кадастр недвижимости (Cadastre), система регистрации прав на недвижимость (Immovable Property Right Registration), система массовой оценки (Mass Appraisal) и система формирования недвижимости (Real Estate Formation).

Всемирный банк ежегодно составляет рейтинг DoingBussiness стран ООН по критерию инвестиционной привлекательности. Одним из критериев оценки инвестиционной привлекательности является рейтинг по разделу «Регистрация собственности. Еще в 2005 году Беларусь в рейтинге «Регистрация собственности» занимала 93-ое место. В 2010 году – уже 10-ое место (рисунок 3.5), в 2011 году – 4-ое место в мире.

Белорусская система земельного администрирования, о которой можно говорить как об одной из наилучших в мире, подробно описана в трех книгах, которые прилагаются к настоящему учебному пособию на внешнем носителе информации [3.26-3.28].

Беларусь: 2010 – 10 место в мире 2012 – 4 место в мире   Литва: 2010 – 4 место в мире 2012 – 7 место в мире   Грузия: 2012 – 1 место в мире

Рисунок 3.5. Позиции стран бывшего СНГ в рейтинге Всемирного банка DoingBussiness-2010

§3.4 Мониторинг деятельности на земле (Land Use Monitoring)

Следует различать мониторинг земель и мониторинг градостроительной деятельности. Мониторинг землепользования справедливо рассматривать как обратную связь в системе управления недвижимости. Если территориальное планирование – входной сигнал для девелопмента, то мониторинг позволяет выявить реакцию системы управления недвижимостью на этот входной сигнал для выработки корректирующих воздействий. Такое место мониторинга поясняет классическая структурная схема системы управления на рисунке 3.6.

Мониторинг земель

Мониторинг земель - система наблюдений за состоянием земель, оценки и прогноза изменений состояния земель под воздействием антропогенных и (или) природных факторов. Мониторинг земель является видом мониторинга окружающей среды. Организация проведения мониторинга земель осуществляется Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь за счет средств республиканского бюджета.

Мониторинг земель осуществляется двумя методами: 1) методом инспекций и 2) методом анализа данных дистанционного зондирования земли.

Рисунок 3.6. Место подсистемы мониторинга землепользования в системе управления недвижимостью

Метод инспекций состоит в государственном контроле над использованием и охраной земель. Обеспечивается специально-уполномоченными государственными органами: Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь, Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь, землеустроительной службой местных исполнительных органов. Должностные лица этих органов имеют право:

беспрепятственно посещать при предъявлении служебного удостоверения земельные участки и знакомиться с землеустроительной документацией и иными документами, необходимыми для осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель;

получать от землепользователей объяснения по фактам нарушения законодательства об охране и использовании земель;

вносить в установленном порядке предложения о приостановлении проведения проектно-изыскательских, строительных работ, мелиоративных мероприятий и иных работ, осуществляемых без документов, удостоверяющих права на соответствующие земельные участки, или с иными нарушениями законодательства об охране и использовании земель, об установлении ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов, о прекращении прав на земельные участки по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом;

составлять по результатам проверок соблюдения землепользователями законодательства об охране и использовании земель акты проверок, протоколы об административных правонарушениях в области охраны и использования земель, выдавать обязательные для выполнения предписания по устранению допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель;

представлять в установленном порядке материалы о проведенных проверках, другие документы в соответствующие государственные органы, а также иным юридическим лицам для решения вопроса о привлечении к ответственности лиц, нарушивших законодательство об охране и использовании земель;

осуществлять иные полномочия, предусмотренные законодательством.

Метод анализа данных дистанционного зондирования земли. Заключается в цифровой обработке цифровых изображений, полученных космическими или беспилотными летательными аппаратами. Такими методами выявляется нелегальное землепользование; устанавливается динамика землепользования в населенном пункте; детектируются изменения, которые затем подвергаются полевому контролю методом инспекций. Примеры использования данного метода на практике описаны в §9.3 [3.22].

Градостроительный мониторинг

Градостроительный мониторинг – система наблюдения за состоянием объектов градостроительной деятельности и средой обитания в целях контроля градостроительного использования территорий и прогнозирования результатов реализации градостроительных проектов. Работы по ведению градостроительного мониторинга проводятся территориальными органами архитектуры и градостроительства по единой методике в порядке, установленном Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь (статья 29 «Градостроительный мониторинг Закон РБ от 5 июля 2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

Заинтересованным рекомендуется ознакомиться с дополнительными материалами по теме управления земельными ресурсами, а именно: с документом FAO о направлениях улучшения публичной деятельности в области управления земельными ресурсами [3.19]; с официальным документом ООН ECE/HBP/140, посвященным тенденциям развития и основным принципам управления земельными ресурсами в Европе [3.20]; со статьей, посвященной а ктуальным проблемам современного земельного администрирования в Европейском регионе [3.21], с интересной статьей об индикаторах публичного управления земельными ресурсами ( Land Governance) [3.22].

Тема совершенствования управления земельными ресурсами имела и имеет большую актуальность. Она постоянно находится в центре внимания каждого государства, является предметом исследований и носит интернациональный характер.

Девелопмент недвижимости (Development)

§4.1 Термин «Девелопмент» (Development)

В [4.1] термин «девелопмент» определяется следующим образом:

«Девелопмент - особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, содержание имущества. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов».

Соответственно «девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта. «Редевелопер» - девелопер, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой и изменением существующих объектов недвижимости).

Википедия термин «девелопмент» определяет следующим образом: «это любая предпринимательская деятельность, связанная с созданием, реконструкцией или изменением капитального строения или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. То есть, в отечественной практике складывается два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

Существует два вида девелопмента:

-Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар;

-Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

В классической работе Института городских земель (Urban Land Institute, г.Вашингтон) [4.2] выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера, а именно:

девелопмент жилой недвижимости;

девелопмент коммерческой недвижимости;

девелопмент загородной недвижимости;

девелопмент промышленной недвижимости;

девелопмент земли или девелопмент земельных участков.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными – преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием. Могут быть не очень заметными внешне, как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое. Например, из жилищного фонда в «нежилой. Но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта использования объекта.

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект и основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента - не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента - получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы, общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять девелопмент. Последнее должно минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. В качестве инструментов такого контроля выступает, прежде всего, зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр. На рисунке 4.1 отражены копии экрана муниципального сайта года Havle, Швеция, http://www.gavle.se/Bygga-bo--miljo/Kommunens-planarbete/Detaljplaner1, отражающего публичные предложения населению проектов земельного девелопмента на части территории города.

Рисунок 4.1 Примеры предложений населению на муниципальном сайте г. Havle, Швеция, проектов земельного девелопмента

Зонирование территорий (см. глава 3) играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, с другой — делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, зонирование защищает интересы девелопера и еще в одном отношении. Сегодня нередки случаи, когда реализация проекта затормаживается, если против него резко выступает какая-то часть населения района окружения объекта, причем мотивы такого оппонирования подчас не очень ясны.

Земельный девелопмент (Land Development)

В Белорусских условиях термин «ленд-девелопмент» может включать достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из одной категории в другую до комплексного развития территорий. Собственно результат ленд-девелопмента – это, прежде всего, инвестиционный продукт, т. е. земельный участок, подготовленный к началу строительного процесса. Заметим, что земельный участок – это тот специфический вид недвижимости, о котором можно говорить только по результатам его государственной регистрации. Это вовсе не означает, что земельный девелопмент относится к собственно этому земельному участку. Нередко земельный девелопмент касается сразу большой территории, которая затем делится на более мелкие части: земельные участки. Метод разукрупнения – основной метод земельного девелопмента. При этом, девелопером предпринимаются действия по улучшению земель, которые относятся сразу к совокупности земельных участков. Как правило, это создание инженерных сооружений: дорог, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения. Всего того, что сегодня называется привычно инженерной инфраструктурой.

В [4.4] описан опыт Китая начала 21-го века, где нет института собственности на землю, но создан совершенный рынок арендных прав на землю. В Беларуси развитие инженерной инфраструктуры, как правило, государство оставляет за собой. В Китае – эта функция, в основном, земельных девелоперов. Специальные девелоперские компании выкупают права аренды на территории, инициируют и разрабатывают девелоперские проекты, производят улучшение и разукрупнение земель и отчуждают (уступают) права аренды третьим лицам. В том числе, девелоперским компаниям, заинтересованным в развитии коммерческой, жилой и др. видов недвижимости. Экономика таких девелоперских проектов состоит в том, что прирост рост рыночной стоимости земель в результате исполнения проекта превышает сумму издержек на его реализацию. То есть, девелоперский проект успешен тогда, когда земля получает наиболее эффективное использование. Косвенно, это содействует росту макроэкономического показателя – валового внутреннего продукта. При этом государство, в определенной мере, избавляется от субсидирования развития земель, передавая эту функцию рынку.

Для достижения результата земельный девелопер решает три группы проблем: разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка); правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель; инженерно-техническое обустройство (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей и др.).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг. Они редко занимаются строительством на всем участке земли. Девелоперы земли осуществляют инженерную подготовку территории, проект планировки, если он отсутствут в плане детальной планировки градостроительной документации, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам. Можно полагать, что в ближайшем будущем, если только у государства будет политика привлечения прямых иностранных инвестиций, на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов. То есть решающих все вопросы – от заключения сделки до государственной регистрации земельных участков и сдачи объектов инфраструктуры в эксплуатацию.

В настоящее время часто востребован только перевод земли в нужный статус. Процесс может занимать до года времени и более, если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Вовлечение земель этой категории в гражданский оборот в Беларуси, как отмечалось в главе 3, затруднен и возможен только по решению Президента Республики Беларусь.

Земельные девелоперы в Беларуси практически отсутствуют. Еще недавно их не было и в России. Сегодня там есть крупные девелоперские компании. Среди них «Главстрой – Санкт-Петербург», «Адамант» и др.), а также компании, которые занимаются исключительно земельным девелопментом: «Знак», «Евроинвест» и др.

Дата добавления: 2014-01-13