Основные положения по управлению стоимостью

Управление стоимостью как способ извлечения максимальных доходов от владения и пользования недвижимости в регионе

Развитие недвижимости. Развитие является частью целевого управления недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой фазу жизненного цикла, которая, являясь частью стратегической деятельности, стремится сохранить свою ценность и увеличить стоимость недвижимого имущества в будущем. При этом на основе полученной информации оценивается будущее состояние окружающей среды, техническое развитие с учетом спроса и предложения.

Развитие недвижимости является процессом, при котором меняется назначение объекта недвижимости, улучшаются его потребительские свойства и повышается эффективность использования.

Объекты недвижимости являются долговременными предметами потребления, которые должны обслуживать пользователя и происходящую в них деятельность. Потребность в развитии появляется тогда, когда обслуживающая способность недвижимости больше не соответствует установленным для нее требованиям. Жизненный цикл недвижимости является значительно большим, чем жизненные циклы производственной или обслуживающей деятельности, происходящей в определенный момент времени. Это приводит к тому, что на протяжении своего жизненного цикла объект недвижимости несколько раз, должен быть подвергнут капитальному ремонту, чтобы он соответствовал требованиям потребителей в помещениях. Каждое изменение предполагает работу по развитию, а это, в свою очередь, соответствующую потребность эффективности использования в инвестиций. Работа по развитию недвижимости может быть ориентирована на физические свойства строения и участка, на развитие предлагаемых услуг, либо на окружение объекта недвижимости.

Эффективное управление недвижимостью предполагает наличие определенной концепции развития, что позволяет на основе сопоставления реальных и желаемых результатов определить эффективность принятия того или иного управленческого решения. Современная мировая теория и практика сходятся в том, что глобальной целью управления недвижимостью является обеспечение роста ее ценности, которая количественно выражается ростом рыночной стоимости.

Ранее (в менеджменте до 90-х г.г. ХХ века) в качестве основной цели развития недвижимости, в особенности доходной, принимался рост прибыли. Данная цель не может быть принята в качестве глобальной.

К примеру, развитие недвижимости требует осуществления инвестиций (смена оборудования в производственных зданиях, перепланировка и устройство инженерных систем микроклимата в жилых домах и офисах и т.п.), что приводит к снижению прибыли в течение определенного периода. Однако, это не означает снижения стоимости недвижимости и ухудшения финансового состояния ее владельца. После осуществления инвестиций, как правило, будет наблюдаться увеличение прибыли, на обеспечение которой «в будущем» и были направлены средства.

Прибыль не учитывает время ее получения и риски, связанные с этим в стоимости недвижимости отсутствует этот недостаток, так как она определяется на основе дисконтирования денежного потока, генерируемого в ходе ее развития. Результаты сравнения целей представлены на примере анализа развития доходной недвижимости приведены в таблице 14.

Сравнение целей развития доходной недвижимости

Цель	Преимущества	Недостатки
Увеличение прибыли, генерируемой недвижимостью	1. Простота подготовки информации и расчета прибыли (на основе форм бухгалтерских отчетов) 2. Простота определения взаимосвязи между управленческими решениями и получаемым результатом – прибылью. 3. Соответствует цели предпринимательской деятельности, сформулированной в ГК РФ.	1. Исключает возможность учесть риски, время осуществления и получение отдачи от инвестиций в недвижимость. 2. Отражает только краткосрочные приоритеты развития недвижимости (оперативный и тактический уровни управления).
Увеличение рыночной стоимости недвижимости	1. Учитывает факторы риска реализации проекта развития недвижимости. 2. Учитывает временной фактор отдачи на инвестиции в развитие недвижимости. 3. Позволяет охватить большие временные интервалы, характерные для инвестиций в недвижимость, соответствующие стратегическим приоритетам (стратегический уровень управления). 4. В наибольшей степени соответствует интересам собственников (владельцев) недвижимости и пользователей	1. Сложность определения взаимосвязи между управленческими решениями и получаемым результатом – изменением рыночной стоимости недвижимости.

Целью управления стоимостью недвижимости является желаемое, возможное и необходимое состояние системы объектов, прочно связанных с землей, результатом которой является их развитие.

Преимущества использования стоимостного подхода к развитию недвижимости определяется рядом его особенностей.

Важным аспектом принятия управленческих решений является их обоснованность.

Другим аспектом использования стоимостного подхода к развитию недвижимости является возможность определить количественно интересы сторон, участвующих в данном процессе и обеспечить их согласованность. В аналитической таблице 15 представлена группировка данных, на основе которой можно дать стоимостную оценку интересов сторон, например владельцев и пользователей.

Анализ стоимости в укрупненном формате структуры денежного потока

№	Анализируемая составляющая денежного потока	Сторона, участвующая в развитии недвижимости	Стоимостная оценка интересов сторон (дисконтированная стоимость потока)

	Потенциальная величина оплаты потребителями услуг, предоставляемых бизнесом, основанном на использовании недвижимости. (потенциальная)	Потребитель услуг.	Разность между потенциальным и реальным доходом («излишек у потребителя»)
	Доходы от реализации (реальные)	Все стороны, представленные ниже	Стоимость потока доходов
	Затраты на коммунальные услуги	Коммунальные службы	Стоимость потока платежей за коммунальные услуги
	Затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт	Ремонтно-эксплуатационные предприятия	Стоимость потока платежей на техническое обслуживание и текущий ремонт
	Оплата труда персонала	Персонал компании, осуществляющей бизнес, основанный на использовании недвижимости.	Стоимость потока платежей по оплате труда.
	Страхование ущерба	Страховые компании	Стоимость потока платежей по страхованию
	Маркетинг	Маркетинговые агентства	Стоимость потока платежей за услуги маркетинговых агентств
	Амортизация	Владелец недвижимости	Стоимость потока амортизационных отчислений
	Прибыль от оказания услуг	Все стороны перечисленные ниже	Стоимость потока доходов за вычетом затрат по п.п. 3-8
	Оплата процентов по кредитам	Банки, кредитующие организации	Стоимость потока платежей по оплате кредита
	Налогооблагаемая прибыль	Все стороны, перечисленные ниже.	Стоимость потока налоговых платежей
	Налоги	Государство	Стоимость потока платежей налога на прибыль
	Чистая нераспределенная прибыль	Все владельцы недвижимости	Стоимость нераспределенной прибыли.
	Дивиденды; распределенная прибыль между владельцами	Каждый из владельцев недвижимости	Стоимость распределенной прибыли.

Немаловажным аспектом использования стоимостного подхода к развитию недвижимости является также выбор альтернатив организационных форм его реализации. Согласование интересов сторон нередко позволяет определить предпочтительную организационную форму будущего бизнеса, осуществляемого на основе недвижимости. Поскольку любые преобразования недвижимости капиталоемки, большое значение приобретает обеспечение гарантированного притока капитала от инвесторов, заимодателей, владельцев-акционеров. Соответственно, должны быть определены организационно-правовые формы, способные в первую очередь обеспечить адекватную отдачу «поставщикам» капитала. В случае наличия достаточных средств на развитие владельцев недвижимости ими может быть выбрана форма закрытого акционерного общества, в то время как масштабный проект может потребовать значительных инвестиций, консолидация которых обеспечивается в том числе и путем проведения дополнительных эмиссий акций – то есть наиболее приемлема форма ОАО.

Факторы роста стоимости недвижимости подразделяются на две группы:

-экзогенные факторы, которые формируют стоимость любых объектов собственности (в том числе и недвижимости);

-эндогенные факторы, присущие определенной недвижимости, обладающей фиксированными объемно-планировочными, конструктивными параметрами и используемой в конкретном бизнесе (табл. 16).

Последовательное рассмотрение данных факторов в процессе выбора перспектив развития недвижимости позволяет определить приоритеты и правильно построить стратегию увеличения стоимости.

Основные факторы, влияющие на стоимость доходной недвижимости

№ п/п	Фактор	Анализ влияния фактора на стоимость
I. Экзогенные факторы.
I.1.	Спрос на недвижимость	Определяют предпочтения покупателей, которые зависят от величины и времени получения доходов, приносимых недвижимостью, сопряженных с этим риском и возможностей ее продажи.
I.2.	Доход	Изучается величина получения дохода от недвижимости, при этом учитывается сфера и характер бизнеса, основанного на использовании недвижимости.
I.3.	Время	Определяют сроки получения дохода от недвижимости, при этом учитывают, что более позднее время получения доходов снижает стоимость, определяемую на текущую дату.
I.4.	Риск	Изучаются риски, связанные с недополучением доходов от недвижимости.
I.5.	Степень контроля над имущественным комплексом, связанным с недвижимостью.	Определяют значимость состава прав на недвижимость и отдельные ее составляющие для получения дохода; при этом учитывается, что чем более сбалансирован имущественный комплекс, связанный с недвижимостью, тем более высока ее стоимость.
I.6.	Степень ликвидности	Определяют время и условия превращения недвижимости в деньги; при этом учитывается, что предпочтения рынка выражаются в большей степени недвижимости, которая может быть реализована в меньшие сроки с минимальной потерей стоимости.
II. Эндогенные факторы.
II.1.	Объемно-планировочные и конструктивные решения недвижимости	Определяют соответствия параметров объемно-планировочных и конструктивных решений объектов их функциональному назначению; при этом учитывают возможные потери стоимости в случае несоответствия.
II.2.	Местоположение земельного участка, на котором расположен объект.	Изучается соответствие местоположения размеров и рельефа участка, его ситус профилю построенных на нем объектов; при этом учитывается их соответствие проекту развития недвижимости.
II.3.	Затраты на выполнение СМР по преобразованию недвижимости в процессе ее развития	Изучается уровень затрат на реализацию проекта развития по этапам, при этом рассматривают и варианты их минимизации за счет технических, технологических и организационных решений.
II.4.	Затраты на продукты и услуги бизнеса, основанного на использовании недвижимости	Изучается структура затрат, маржинальная прибыль, приносимая от продажи продуктов и услуг бизнеса, основанного на использовании недвижимости, при этом определяется их доля в структуре денежного потока и рассматриваются возможности ее изменения.
II.5.	Структура капитала, вложенного в проект развития недвижимости.	Определяют соотношение собственного и заемного капитала, привлекаемого для реализации проекта развития недвижимости, при этом оцениваются финансовые риски, связанные с привлечением капитала.
II.6.	Стоимость капитала, вложенного в проект развития недвижимости.	Определяют величину оплаты за капитал, привлекаемый для реализации проекта развития недвижимости, при этом анализируются сроки и порядок его погашения.

При условии проведения оценки текущей стоимости недвижимости по рассматриваемым вариантам развития, основанных на дисконтировании денежного потока и осуществлении анализа ее составляющих можно получить количественные зависимости, определяющие влияние приоритетных факторов на стоимость. В этих условиях можно «сфокусировать» управление на разработке конкретных действий, направленных на приоритетные факторы развития недвижимости.