КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Чистый месячный доход $24,08 $70,58
Итого $775,92 $779,42 Чистый месячных доход: -$11,25 Итого $811,85 Итого: $25606
Анализ ежемесячного денежного потока Рентный доход: $800 Ежемесячные расходы: - Комиссия за управление $56 - Погашение кредита (на 15 лет под 7,4%) $755,85
Хотя нам нравился купленный дом, не все у нас получилось так, как хотелось. Помимо того что денежный поток оказался отрицательным, обнаружились другие расходы, такие как налоги и страховка, которые не покрывались арендной платой. Эта собственность не отвечала условиям Самофинансирования. Теперь я увидела реальную картину. Это был поистине расчет с потолка! Дело в том, что я планировала использовать доходы от собственности, которой мы владели без ограничений, для уплаты налога на недвижимость и страховки, а также для оплаты будущих ремонтных работ в новом доме. Двенадцать лет назад мы купили в инвестиционных целях дом на одну семью в Южной Калифорнии за 101 тысячу долларов. Несколько недель назад его оценили в 156 тысяч долларов. Годовые расходы по нему составили 2100 долларов, а чистый рентный доход — 963 доллара. Я подумала, что доход с этого дома покроет расходы по новому дому. Это было ошибкой. Поработав еще немного над цифрами, я обнаружила, что если рефинансирую собственность с помощью ипотечного кредита на 30 лет (я поторопилась и захотела стать полноправной владелицей дома через 15 лет), то смогу выйти на положительную цифру месячного дохода. Выплаты по закладной снизятся с теперешних 755 долларов до 500 долларов. У нас останется достаточно средств на оплату налогов и страховки (налоги на недвижимость составляли примерно 1298 долларов в год, страховка домовладельца -309 долларов, а страховка от землетрясения - 252 доллара). Все остатки положительного дохода будут накапливаться для оплаты ремонтных работ и сыграют роль резервного фонда. Предлагаю вашему вниманию уточненные расчеты, а в крайней правой колонке — расчет для новой арендной платы, которая с мая 2003 года повысилась до 850 долларов:
Анализ ежемесячного денежного потока Рентный доход $800 $850 Ежемесячные расходы: - Налоги (на имущество) $108,17 - Страхование имущества $25,75 - Страхование от землетрясения $21 - Эксплуатация $0 - Резерв на ремонт $45 - Комиссия за управление (7% от аренды) $56 $59,50 - Погашение кредита (на 30 лет под 6,5%) $520
Прибыль на вложенный капитал (в настоящее время) Годовой доход ($70,58 × 12): $288 ÷ Капитал, вложенный в собственность $25606 Прибыль на вложенный капитал: 1,1%
Прибыль на вложенный капитал (в будущем) Годовой доход ($70,58 × 12): $846,96 ÷ Капитал, вложенный в собственность $25606 Прибыль на вложенный капитал: 3,3%
Несмотря на ошибку, я испытала радостное удовлетворение, когда эта «электрическая лампочка» наконец загорелась. Нет ничего ценнее практического опыта заключения сделки, в ходе которого вы допустили несколько ошибок. Еще ценнее для меня то, что я сама нашла их и сумела исправить. Поначалу я просто хотела купить недвижимость неподалеку от той недвижимости, которой мы владели, не оказаться «в пролете» и погасить кредит за 15 лет. После того как я прочитала еще несколько книг из серии «Богатый Папа», моя цель изменилась и теперь я стараюсь, чтобы показатели каждой покупки выглядели лучше, то есть чтобы денежный поток был положительным, а прибыль на вложенный капитал — более высокой. Со временем я смогу использовать прирост годового дохода для уплаты первого взноса за другую недвижимость. Я планирую продолжать такие покупки. Моя цель на первом этапе — владеть 10 объектами инвестиционной недвижимости. Через 15-18 лет положительный денежный поток, генерируемый этими объектами, станет весомой добавкой к нашему пенсионному доходу.
Дата добавления: 2014-10-23; Просмотров: 262; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |