Принцип зависимости

Принцип изменения

Принцип изменения заключается в том, что изменению подвержены как сам объект оценки, так и все факторы внешней среды, влияющие на его стоимость [5, 6].

Этот принцип характеризует изменения полезности объектов собственности в данном месте.

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления. Принцип изменения предполагает учитывать при оценке недвижимости также изменения природных условий, в которых находится объект оценки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т. п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Все факторы подвержены изменениям во времени, и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта. На стоимость могут существенно повлиять как международные, так и национальные правовые, экономические и отраслевые факторы. Стоимость предприятия и его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране [2, 6].

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности.

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от характера экономической среды на примыкающей
к предприятию территории, в ближайшей окрестности, регионе, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также международных связей. Эта зависимость определяется связями, которые, в свою очередь, измеряются затратами либо времени, либо денежных средств, либо другими единицами измерения. Например, часто крупные промышленные предприятия располагаются в пригородных районах, и, для того чтобы добраться из города до места работы, работникам необходимо затратить много времени. В результате падает производительность труда. Строительство же скоростной магистрали сократит затраты времени на дорогу. Тем самым косвенно обеспечивается повышение производительности труда, а значит, и повышение стоимости самого предприятия.

Принцип зависимости выражается также в том, что само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Важной задачей является исследование связей и зависимости между стоимостью предприятия и факторами, влияющими на нее. Это позволит точнее и достовернее оценивать стоимость предприятия.

Дата добавления: 2014-10-31