Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта
в эксплуатацию и другие характеристики [3, 6]. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).

Метод сравнительной единицы, в большинстве случаев, оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект,
а близкий аналог.

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

- укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

- укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) для целей переоценки основных фондов [2, 3, 6].

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании КО ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России) [3].

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) для переоценки основных фондов разработаны ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утверждены Госстроем СССР 14.07.1970 г.

Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимости с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному показателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м² площади стенда, 1 м³ фундамента и т. д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера
и расположения в том или ином территориальном поясе с учетом климатического района, указанного в технической части Сборника.

Восстановительная стоимость указанных укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной характер работ
и др. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений определенной отрасли народного хозяйства или промышленности включают данные по зданиям и сооружениям, являющиеся специфическими для данной отрасли.

Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) разработаны ведущими проектными институтами министерств
и ведомств, прошли экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованы
с Госстроем СССР.

Сборники укрупненных показателей стоимости строительства – это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московской области)
и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.

Преимущество использования сборников УПВС и УПСС –
в хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.

Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (в среднем по отраслям промышленности и регионам К84/69 равен 1,18). Коэффициенты были утверждены постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. В связи
с развитием рыночных отношений, расширением экономических международных связей, использованием в отечественной строительной практике зарубежных проектных решений в последние годы резко возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. Зарубежные справочники дают представление о ценах на строительные работы
и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.

Например, в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м² типичного сооружения

С _о = С ₁ S _о K _п K _н K _м K _в K _п.з K _НДС, (4.1)

где С _о - стоимость оцениваемого объекта, руб.; С ₁ - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату, руб.; S _о- площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения), м²; K _п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации) и строительной площади (K _п = 1,1-1,2) (в БТИ указывается площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта); K _н - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта K _н = 1); K _м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; K _в - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; K _п.з - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
K _НДС - коэффициент, учитывающий НДС.

Дата добавления: 2014-10-31