Зонирование территории муниципального образования

Опыт исследования городов показывает, что в разных районах состояние городской среды неодинаково. Отдельные участки территории более пригодны для размещения промышленных объектов, либо для жилищного строительства, либо для организации досуга и т.д. Данное обстоятельство влияет на коммерческую ценность данного участка и особенности его правового регулирования. Таким образом осуществляется процедура зонирования городской территории, осуществляемая на основе трех критериев: функционального, правового и экономического или ценового (рис. 2.4.2).

Правовую основу зонирования территории муниципального образования составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Новый Градостроительный кодекс РФ 2004 года вводит термин "градостроительное зонирование" как разделение территории муниципального образования на различные зоны со своими границами и режимами использования.

Функциональное зонирование, как уже отмечалось, предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Их перечень определен Земельным и Градостроительным кодексами РФ. Границы функциональных зон фиксируются в государственном земельном кадастре и генеральном плане города. Государственный земельный кадастр ведется уполномоченным федеральным органом государственной власти (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) по единой для Российской Федерации системе. Его объектами являются не только земельные участки, но и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

В жилых зонах могут размещаться жилые дома разной этажности, а также отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного и школьного образования, культовые здания, стоянки автотранспорта, гаражи, иные объекты, связанные с проживанием граждан и не оказывающие негативного воздействия на окружающую среду.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, среднего и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В этих зонах могут также размещаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

┌─────────────────────────────────┐

│ Градостроительное зонирование │

└────────────────┬────────────────┘

┌───────────────────────┼──────────────────────────┐

┌───────────┴────────┐ ┌──────────┴─────────────┐ ┌────────┴────────┐

│ Функциональное │ │ Правовое │ │ Ценовое │

│ (виды зон) │ │(ограничивающие факторы)│ │ │

└┬───────────────────┘ └┬───────────────────────┘ └┬────────────────┘

│ ┌───────────────────┐ │ ┌─────────────────────┐ │ ┌──────────────┐

├─┤ Жилые │ ├─┤ Плотность застройки │ └─┤ Разная цена │

│ └───────────────────┘ │ └─────────────────────┘ │ земельных │

│ ┌───────────────────┐ │ ┌─────────────────────┐ │ участков и │

├─┤Общественно-деловые│ ├─┤ Этажность │ │ ставки │

│ └───────────────────┘ │ └─────────────────────┘ │арендной платы│

│ ┌───────────────────┐ │ ┌─────────────────────┐ │ за землю и │

├─┤ Производственные │ ├─┤ Формы собственности │ │ объекты │

│ └───────────────────┘ │ └─────────────────────┘ │ недвижимости │

│ ┌───────────────────┐ │ ┌─────────────────────┐ └──────────────┘

├─┤ Инженерной и │ │ │ Возможность │

│ │ транспортной │ ├─┤ принудительного │

│ │ инфраструктуры │ │ │ выкупа недвижимости │

│ └───────────────────┘ │ └─────────────────────┘

│ ┌───────────────────┐ │ ┌─────────────────────┐

├─┤ Рекреационные │ │ │ Условия подключения │

│ └───────────────────┘ │ │ к инженерным │

│ ┌───────────────────┐ ├─┤ и транспортным │

├─┤ Сельскохозяйст- │ │ │ коммуникациям │

│ │ венные │ │ └─────────────────────┘

│ └───────────────────┘ │ ┌─────────────────────┐

│ ┌───────────────────┐ │ │ Требования к │

└─┤Специальные и иные │ ├─┤ инженерной защите │

└───────────────────┘ │ │ и благоустройству │

│ └─────────────────────┘

│ ┌─────────────────────┐

│ │ Установление │

└─┤ сервитутов │

└─────────────────────┘

Рис. 2.4.2. Схема градостроительного зонирования территории

муниципального образования

Производственные зоны предназначены для размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, транспорта, оптовой торговли и др.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

В состав зон рекреационного назначения могут быть включены территории, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также иные территории, предназначенные для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав зон сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий, а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и т.п.

К специальным и иным зонам относятся зоны:

имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;

занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых в других зонах недопустимо;

размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Следует отметить, что некоторые виды объектов могут размещаться в разных функциональных зонах (жилые дома, коммунальные и складские объекты и др.).

Правовое зонирование предполагает разделение территории функциональной зоны на территориальные, различающиеся режимом использования, и устанавливает для каждой из них систему разрешений и ограничений по использованию территории - градостроительный регламент. Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, границам земельных участков, границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, естественным границам природных объектов и по другим признакам.

Градостроительные регламенты устанавливаются в пределах границ соответствующей территориальной зоны органами местного самоуправления и оформляются специальным документом - правилами землепользования и застройки.

В рамках градостроительных регламентов органы местного самоуправления имеют возможность правового регулирования по вопросам:

интенсивности использования отдельных участков территории (плотность застройки, максимальные или минимальные размеры земельных участков);

ограничений по этажности застройки и другим предельным параметрам разрешенного строительства или реконструкции;

установления зон различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной);

установления зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости;

установления зон с различными условиями подключения к транспортным и инженерным коммуникациям;

установления зон с различными геологическими условиями, режимами инженерной защиты и благоустройства;

определения границ земельных участков, обремененных публичным сервитутом, т.е. ограниченным правом пользования чужим земельным участком в общественных целях (подробнее см. в главе 6).

Такая информация особенно важна для потенциальных инвесторов.

Ценовое зонирование осуществляется органом местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых (кадастровых) цен на отдельные земельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые помещения и другие объекты недвижимости на различных участках городской территории могут дифференцировать их с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет посредством системы повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий, в которых заинтересован город, и взимать повышенную плату в бюджет города с престижных участков.

Политика градостроительного зонирования территории муниципального образования (функционального, правового, ценового) является важным фактором регулирования его развития, привлечения инвестиций, ограничения застройки отдельных участков, максимизации доходов от использования территории.

Вопросы для самоконтроля

1. Что такое планировочный каркас и каково его значение для развития города?

2. Чем определяется физико-географическое положение территории города и как оно влияет на состояние городской среды?

3. Какие существуют научные подходы к зонированию территории города?

4. Что такое градостроительное зонирование территории города?

5. Какие способы зонирования территории города используются в системе муниципального управления?

6. Какие факторы оказывают влияние на установление цены земельных участков?

Дата добавления: 2014-11-16