Оценка износа методом эффективного возраста

Оценка износа методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж состоит в рыночной оценке накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж ана­логичных объектов. При использовании этого метода рекомен­дуется такая последовательность процедур:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцени­ваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстано­вительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопос­тавимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключе­ния стоимости участков земли из цен продаж сопостави­мых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта.

5. Определение величины накопленного износа сопоста­вимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей вос­становительной стоимости. Из этого отношения вытекает сле­дующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ) ВС,(8)

где ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – срок экономической жизни;

BС – восстановительная стоимость.

Оценка износа методом разбиения: физический износ

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

– устранимый физический износ;

– неустранимый физический износ;

– устранимый функциональный износ;

– неустранимый функциональный износ;

– внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

– короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

– долгоживушие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м² расположено на участке 800 м²; здание построено 20 лет назад, имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млн. руб.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потен­циальный покупатель при осмотре недвижимости сделает кор­ректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобре­тения имущества для восстановления его начальных потреби­тельских свойств.

Предположим, что при оценке здания установлена необхо­димость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70 и 56 тыс. руб., а пол­ная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и 130 тыс. руб. (табл. 3).

Т а б л и ц а 3

Оценка устранимого физического износа

Название работы	Восстановительная стоимость, тыс. руб.	Стоимость устранения, тыс. руб.	Остаток, тыс. руб.
Замена кровли
Отделка интерьеров
Итого

Затем измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между пол­ной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой:

, (9)

где НФИк.ж.э. – неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВСэл – полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИэл – устранимый физический износ элемента;

ФВэл – фактический возраст элемента;

ФЖэл – срок физической жизни элемента.

Расчеты по данной формуле приведены в табл. 4.

Т а б л и ц а 4

Оценка неустранимого физического износа короткоживущих элементов

Название работы	Остаточная восстанови-тельная стоимость, тыс. руб.	Срок физической жизни, лет	Физический возраст, лет	Отношение физического возраста к сроку физической жизни, %	Неустра-нимый физический износ, тыс.руб.
Замена кровли
Покрытие пола				66,7	73,4
Отделка интерьеров					37,0
Замена сантехники					30,0
Итого

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста общей физической жизни здания. Эта зависимость выражается формулой:

(10)

где НФИ д.ж.э. – неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВСзд – полная восстановительная стоимость здания на момент оценки;

УФИзд – устранимый физический износ здания;

ОВСк.ж.э. – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих эле- ментов с неустранимым физическим износом;

ФВзд – фактический возраст здания;

ФЖзд – срок физической жизни здания.

Расчеты по данной формуле на рассматриваемом сквозном примере и оценка неустранимого физического износа долгоживущих элементов приведены ниже.

Полная восстановительная стоимость здания, млн руб. 2200

Стоимость устранимого физического износа, тыс. руб. 126

Остаточная восстановительная стоимость

короткоживущих элементов с неустранимым

физическим износом, тыс. руб. 224

Восстановительная стоимость долгоживущих

элементов с неустранимым

физическим износом, млн руб. 1850

Фактический возраст здания, лет 20

Срок физической жизни здания, лет 100

Неустранимый физический износ долгоживущих

элементов (20/100) 1850, тыс. руб. 370

Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости зда­ния и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости заме­щения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановитель­ной стоимости. Однако в оценочной практике при существую­щей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход ли­шается смысла. Но даже при сложности расчетов восстанови­тельной стоимости и стоимости замещения их прямое сопос­тавление не характеризует виды и источники функциональ­ного износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке – по видам (устранимый и неустранимый) и генери­рующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их каче­ственных характеристик;

– потребностями в замене или модернизации элементов;

– переизбытком отдельных элементов, так называемых «сверхулучшений».

Во всех случаях устранимый функциональный износ оцени­вается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов, опреде­ляется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта.

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их каче­ственных характеристик;

– переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»).

Неустранимый функциональный износ вследствие недоста­точности отдельных элементов измеряется потерей чистого до­хода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капита­лизации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устрой­ства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливает­ся из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Неустранимый функциональный износвследствие пере­избытка отдельных элементов оценивается как восстанови­тельная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.

Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

– капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

– сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры

Определить стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 40 м², расположенной на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,7 м, площадь кухни 5,8м². Физический износ здания составляет 20 процентов. Удаленность от центра составляет менее 1 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий.

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту – 314,92 руб.).

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:

С_в = С_в1984 × И, (11)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

С_в1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню.

На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

С_в = 248,75 × 64,95 = 16156,31 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

С_о = С_в × (1 - И_ф^н / 100), (12)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

С_о = 16156,31 × (1 – 20/100) = 12925,05 руб.

4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,7 м К_вп = 1,012;

К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни 5,8 м² К_пк = 0,9;

К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на четвертом этаже пятиэтажного дома К_эт = 1,0;

К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта К_нл = 0,994;

К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода К_нм = 0,972;

К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,936;

К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние менее 1 км К_рц = 1,0;

К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию К_эс = 1,0.

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

К_п = (0,534 × К_вп + 1,428 × К_пк + 0,794 × К_ос + 0,741 × К_эт + 0,397 × К_нм +

+ 0,473 × К_нл + 1,259 × К_ск + 0,733 × К_рц + 1,275 × К_эс) / 7,634. (13)

К_п = (0,534 × 1,012 + 1,428 × 0,9 + 0,794 × 0,97 + 0,741 × 1,00 + 0,397 × 0,994 +

+ 0,473 × 0,972 + 1,259 × 0,936 + 0,733 × 1,0 + 1,275 × 1,0) / 7,634 = 0,966.

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

С_км = С_о × К_п. (14)

С_км = 12925,05 × 0,966 = 12485,59 руб.

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья С_ск определяется по формуле:

С_ск = С_км × S, (15)

где S – общая площадь жилья, м².

С_ск = 12485,59 х 40 = 499 423,93 руб.

Варианты заданий для курсового проектирования указаны в приложении А.

Дата добавления: 2014-11-16