Нежилые помещения 1-го этажа (офисы)

Нежилая площадь 1-го этажа (офисы) – 698,7 кв.м

Для того, что бы уменьшить число вносимых поправок, объекты недвижимости (ОН) подбирались со следующими характеристиками:

- нежилые помещения под офисы, расположенные на 1-х этажах в жилых многоэтажных монолитно-кирпичных домах, имеющие схожее инженерно-техническое обеспечение;

- со схожим местоположением – находящиеся в Нижегородском районе г. Н.Новгорода;

- все объекты являются новостройками;

- условия продажи – рыночные;

- передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение;

- имеется отдельный вход, телефон.

Поправки

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06.года, подбирались жилые дома, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении.

Итак, получены следующие значения поправок:

- площадь объекта, поправка 7% на разницу в 470 кв.м;

- охрана, видеонаблюдение, поправка 9%;

- наличие мест парковки, поправка 5%;

- отделка (подготовка под чистовую отд./чистовая), поправка 9%;

- Интернет (локальная сеть), поправка 5%;

- свободная планировка, поправка 11%.

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости 1 кв.м. нежилых помещений 1-го этажа жилого дома.

В качестве стоимости 1 м² общей нежилой площади оцениваемого здания принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 кв.м нежилой площади=1 624 $США, таким образом, согласно сравнительному подходу, стоимость всей нежилой площади дома составила:

Снежил=Sнежил.пл × Скв.м=698,7 кв.м. × 1624 $ США=1 134 689 $ США

или 32 341 354 руб.

Машиноместа подземной а/с жилого дома

Кол-во машиномест – 213.

Для того, что бы уменьшить число вносимых поправок, ОН подбирались со следующими характеристиками:

- все мащиноместа расположены в охраняемых кирпичных, либо монолитных ГСК,имеющих схожее инженерно-техническое обеспечение;

- со схожим местоположением – находящиеся в Нижегородском районе г.Н.Новгорода;

- все объекты являются новостройками, имеют ремонтную зону;

- условия продажи – рыночные;

- передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение.

Поправки

Так как подобранные объекты почти идентичны, то кол-во вносимых поправок незначительно.

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06.года, подбирались машиноместа в капитальных ГСК, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении (см. табл. 17).

Итак, получены следующие значения поправок:

- кол-во машиномест, поправка 9% на 48 м/м;

- наличие мойки, поправка 6%.

Т а б л и ц а 17

Объекты	Кол-во машиномест	Цена предложения, долл. США за 1 кв.м.	Поправка, в %
Объект 1		12 750
Объект 2		14 000
Объекты	Наличие мойки	Цена предложения, долл. США за 1 кв.м.	Поправка, в %
Объект 1	есть	9 000
Объект 2	нет	8 480

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости по сравнительному подходу машиноместа в подземном паркинге жилого дома (см. табл. 16).

Т а б л и ц а 18

Цена предложения одного машиноместа в подземных автостоянках объектов аналогов г.Н.Новгорода

Район, адрес.	Характеристики	Цена 1м^2 долл. США	Суммарная поправка, в %.	Цена 1м^2 с учетом поправки в долл. США
Кол-во машиномест, поправка 9%	Мойка, поправка 6%
Объект 1	168 мест, поправка (-8%)	+	12 750	-15	11 187
Объект 2	120 мест, поправка (-17%)	+	14 000	-23	11 383
Объект 3	86 мест, поправка (-23%)	-	17 000	-23	13 822
Оцениваемое машиноместо в подземной а/с, жилого дома		-	-----	-----	12 130

В качестве стоимости 1 машиноместа в подземной а/с жилого дома, принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 машиноместа=12 130 $, таким образом, согласно сравнительному подходу, стоимость всех машиномест жилого дома составила:

См/м=Кол-во м/м × С1 м/м=213 × 12 130 $ США=2 583 690 $ США

или 73 641 366 руб.

Итак, результирующее значение стоимости, определенное по сравнительному подходу, жилого комплекса по адресу ул. Академика Пилюгина, д. 22 складывается из стоимости жилой площади (Сжил.), нежилой площади (Снежил.) и стоимости всех машиномест (См/м) подземного паркинга, получаем:

Ссравн =Сжил+Снежил+См/м=46 697 153+1 134 689+2 583 690+2 930 400 = 50 415 532 долл. США или 1 436 963 659 руб.

Дата добавления: 2014-11-16