Глоссарий. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (применительно к каждому виду объектов оценки и различным случаям требования к аналогу конкретизируются).

Безрисковая ставка - ставка дисконтирования, равная доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта оценки, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов.

Возмещение капитала (основных фондов) - процесс аккумуляции денежных средств для возврата первоначальных инвестиций.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа).

Земельная рента - чистый доход от земельного участка, остающийся после покрытия всех издержек, необходимых для получения этого дохода.

Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все пространство, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и другими.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованных оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке, и методов оценки.

Капитализация доходов - процесс исчисления стоимости объекта оценки по приносимому им доходу.

Коэффициент капитализации доходов от земли - отношение чистого годового дохода от земли к ее стоимости.

Коэффициент капитализации доходов от улучшений - ставка дохода, обеспечивающая отдачу на капитал и возмещение капитала.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости.

Накопленный износ - общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим, функциональным и внешним износом.

Отчет об оценке - письменный документ, подписанный субъектом оценочной деятельности (оценщиком), который содержит точное описание объекта оценки, реквизиты оценщика, последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговую величину, а также иные материалы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оценка - деятельность профессионального оценщика, направленная на установление стоимости объекта оценки.

Резервы на замещение - ежегодные расходы на периодическую замену элементов объекта с коротким сроком службы.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Срок экономической жизни улучшений - период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность.

Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал, инвестиции) -процентная ставка, используемая для приведения будущих сумм к их текущей стоимости.

Стоимость восстановления объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах на воспроизводство объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на замещение объекта оценки.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, а также объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в границах земельного участка, необходимые для функционирования зданий, строений, сооружений. К улучшениям земельного участка также относятся мелиоративные и иные сооружения, направленные на повышение качества сельскохозяйственных, лесных и иных угодий.

Управленческие расходы - расходы по управлению объектом оценки (подбор арендаторов и заключение договоров, надзор за своевременной уплатой арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта оценки, выработка общей стратегии по использованию объекта оценки и т.п.).

Физический износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами эксплуатационной пригодности.

Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемых к данному типу сооружений.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости - валовой доход за вычетом эксплуатационных, управленческих расходов и резерва на замещение (элементов объекта с коротким сроком службы) до начисления амортизации и выплат расходов по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости (при их наличии).

Список литературы

1. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Рос. Федерации от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 (В ред. Федер. закона от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ).

2. Российская Федерация. Правительство. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства Рос. Федерации от 15.03.1997 г. № 319.

3. ГОСТ Р 51195.0.02-98. Единая система оценки имущества. Термины и определения.

4. Горемыкин, В.А.. Экономика недвижимости: Учеб./ В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. – М.: Информ.-изд. дом «Филинъ», 1999.

5. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости/ С.В. Грибовский. – СПб.: Питер, 2001.

6. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997.

7. Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель/ В.А. Прорвич. – М.: Дело, 1998.

8. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ./ Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1995.

9. Харрисон, Г. Оценка недвижимости: Учеб. пособие.: Пер. с англ./ Г. Харрисон. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

10. Особенности имущественных прав на земельные участки иих оценка: Учеб. пособие. – М.: Учеб. центр ФКЦ «Земля», 2000.

11. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков: Учеб. пособие. – М.: Учеб. центр ФКЦ «Земля», 2001.

12. Экономика недвижимости: Метод. указания для студентов заочной формы обучения специальностей 291500 «Экспертиза и упр. недвижимостью» и 060800 «Экономика и упр. предприятием (в стр-ве)»/ Д.В. Хавин, В.В. Бобылев. – Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2001.

13. Оценка земли: Метод. указания для студентов специальности 060800 «Экономика и упр. на предприятии стр-ва»/ Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин. – Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2001.

Приложение А

Варианты заданий для определения рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж

Варианты	Цена, руб	Размер, га	Физическая характеристика	Местоположение
№1
искомый	X		холмист	на берегу реки
			»	на другом берегу реки
			»	вверх по реке
			ровный	вниз по реке
			»	в центре города
№2
искомый	X		холмист	на берегу реки
			ровный	вниз по реке
			холмист	вверх по реке
			»	на другом берегу реки
			ровный	в центре города
№3
искомый	X		холмист	на берегу реки
			ровный	в центре города
			холмист	вверх по реке
			ровный	вниз по реке
			холмист	на другом берегу реки
№4
искомый	X		»	на берегу реки
			»	на другом берегу реки
			ровный	в центре города
			»	вниз по реке
			холмист	вверх по реке
№5
искомый	X		»	на берегу реки
			ровный	вниз по реке
			холмист	вверх по реке
			»	на другом берегу реки
			ровный	в центре города

Продолжение приложения А

№ 6
искомый	Х		холмист	на берегу реки
			ровный	в центре города
			холмист	вверх по реке
			ровный	вниз по реке
			холмист	на другом берегу реки
№7
искомый	Х		»	на берегу реки
			»	на другом берегу реки
			ровный	в центре города
			»	вниз по реке
			холмист	вверх по реке
№8
искомый	Х		ровный	на берегу реки
			»	вниз по реке
			холмист	вверх по реке
			»	на другом берегу реки
			ровный	в центре города
№9
искомый	Х		»	на берегу реки
			»	в центре города
			холмист	вверх по реке
			ровный	вниз по реке
			холмист	на другом берегу реки
№10
искомый	Х		ровный	на берегу реки
			холмист	на другом берегу реки
			ровный	в ценре города
			»	вниз по реке
	3180 5400		холмист	вверх по реке

Окончание приложения А

№ 11
искомый	Х		ровный	на берегу реки
			»	вниз по реке
			холмист	вверх по реке
			»	на другом берегу реки
			ровный	в центре города
№12
искомый	Х		»	на берегу реки
			»	в центре города
			холмист	вверх по реке
			ровный	вниз по реке
			холмист	на другом берегу реки
№13
искомый	Х		ровный	на берегу реки
			холмист	на другом берегу реки
			ровный	в центре города
			»	вниз по реке
			холмист	вверх по реке
№14
искомый	Х		»	в центре города
			ровный	вниз по реке
			холмист	вверх по реке
			»	на другом берегу реки
			ровный	в центре города
№15
искомый	Х		холмист	»
			ровный	»
			холмист	вверх по реке
			ровный	вниз по реке
			холмист	на другом берегу реки
№16
искомый	Х		»	в центре города
			»	на другом берегу реки
			ровный	в центре города
			»	вниз по реке
			холмист	вверх по реке

Приложение Б

Варианты заданий для определения рыночной стоимости земельного участка методом базового участка

Варианты	Цена продажи, приведенная во вре­мени, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Размер, га
№1
Базовый		стандартный	умеренная	0,25
	2500,0	»	низкая	0,25
	3000,0	лучший	»	0,25
	2000,0	ограниченный	умеренная	0,25
	1600,0	»	высокая	0,25
	3200,0	стандартный	умеренная	0,50
№ 2
Базовый		»	»	0,2
	2000,0	»	низкая	0,2
	2400,0	лучший	»	0,2
	1600,0	ограниченный	умеренная	0,2
	1280,0	»	высокая	0.2
	2880.0	стандартный	»	0,5
№ 3
Базовый		»	умеренная	0,15
	1500,0	»	низкая	0,15
	1800,0	лучший	»	0,15
	1200,0	ограниченный	умеренная	0,15
	960,0	»	высокая	0,15
	3360,0	стандартный	низкая	0,50
№ 4
Базовый		»	умеренная	0,1
	1000,0	»	низкая	0.1
	1200,0	лучший	»	0,1
	800,0	ограниченный	умеренная	0,1
	640,0	»	высокая	0,1
	1600,0	стандартный	умеренная	0,25

Продолжение приложения Б

№ 5
Базовый		ограниченный	умеренная	0,25
	2500,0	стандартный	низкая	0,25
	3000,0	лучший	»	0,25
	2000,0	ограниченный	умеренная	0,25
	1600,0	»	высокая	0,25
	3200,0	стандартный	умеренная	0,50
№ 6
Базовый		»	низкая	0,25
	2000,0	»	»	0,25
	3000,0	лучший	»	0,25
	2000,0	ограниченный	умеренная	0,25
	1600,0	»	высокая	0.25
	3200,0	стандартный	умеренная	0,50
№ 7
Базовый		ограниченный стандартный	»	0,2
	2000,0	стандартный	низкая	0,2
	2400,0	лучший	»	0,2
	1600,0	ограниченный	умеренная	0,2
	1280,0	»	высокая	0,2
	2880,0	стандартный	»	0,5
№ 8
Базовый		»	низкая	0,15
	1000,0	»	»	0.15
	1200,0	лучший	»	0,15
	800,0	ограниченный	умеренная	0,15
	640,0	»	высокая	0,15
	1600,0	стандартный	низкая	0,50

Продолжение приложения Б

№ 9
Базовый		стандартный	умеренная	0,1
	950,0	»	»	0,1
	1200,0	лучший	низкая	0,1
	800,0	ограниченный	умеренная	0,1
	640,0	»	высокая	0,1
	1600,0	стандартный	умеренная	0,25
№ 10
Базовый		»	»	0,25
	2500,0	»	низкая	0,25
	3000,0	лучший	»	0,25
	2000,0	ограниченный	умеренная	0,25
	1840,0	стандартный	высокая	0,25
	3200,0	»	умеренная	0,50
№ 11
Базовый		»	»	0,25
	2500,0	»	низкая	0,25
	3000,0	лучший	»	0,25
	2000,0	ограниченный	умеренная	0,25
	1600,0	»	высокая	0,25
	3200,0	стандартный	низкая	0,50
№ 12
Базовый		»	»	0,25
	2500,0	»	»	0,25
	3000,0	лучший	»	0,25
	2000,0	ограниченный	умеренная	0,25
	1610,0	»	высокая	0,25
	3200,0	стандартный	умеренная	0,50

Окончание приложения Б

№ 13
Базовый		ограниченный	умеренная	0,25
	2500,0	стандартный	низкая	0,25
	3000,0	лучший	»	0,25
	2000,0	ограниченный	умеренная	0,25
	1600,0	»	высокая	0,25
	3200,0	стандартный	умеренная	0,50
№ 14
Базовый		»	»	0,1
	1000,0	»	низкая	0,1
	1200,0	лучший	»	0,1
	800,0	ограниченный	умеренная	0,1
	640,0	»	высокая	0,1
	1600.0	стандартный	умеренная	0,25
№ 15
Базовый		»	»	0,15
	1500,0	»	низкая	0,15
	1800,0	лучший	»	0,15
	1200,0	ограниченный	умеренная	0,15
	960,0	»	высокая	0,15
	3360,0	стандартный	низкая	0,50
№ 16
Базовый		»	умеренная	0,2
	2000,0	»	низкая	0,2
	2400,0	лучший	»	0,2
	1600,0	ограниченный	умеренная	0,2
	1280,0	»	высокая	0,2
	2880,0	стандартный	»	0,5

Приложение В

Варианты заданий для определения рыночной

стоимости земельного участка методом определения затрат на освоение (разбивка на участки)

Наименова-ние показа-теля	Значения показателей по вариантам
1. Размер участка, га
2. Количе-ство индивиду-альных участков, ед.
3. Ставка дискон-тирования, %
4. Выручка с одного участка, тыс. руб.
5. Текущая стоимость общих издержек, тыс. руб.

Примечание: для всех вариантов продажа одного дома в месяц по графику

продаж.

Приложение Г

Варианты заданий для определения рыночной стоимости земельного участка методом техники остатка

Наименование показателя	Значения показателей по вариантам
1. Чистый доход, тыс. руб.
2. Ставка дохода на инвестиции, %
3.Продолжи- тельность эконо­мической жизни сооружения, лет
4. Стоимость сооружения, тыс. руб.

Примечание: для всех вариантов продажа одного дома в месяц по графику продаж.

Содержание

1. НЕОБХОДИМОСТЬ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ.. 3

2. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ПОНЯТИЕ «ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ». 6

3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ, УГОДИЙ. ГРУППЫ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ.. 7

4. ВИДЫ СТОИМОСТИ ПРИ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.. 10

5. НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ.. 12

6. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ.. 14

7. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ.. 18

7.1. Экономические факторы.. 18

7.2. Социальные факторы.. 19

7.3. Юридические, административные и политические факторы.. 19

7.4. Анализ местоположения. 20

8. АНАЛИЗ РЫНКА ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ.. 21

8.1. Стратификация. 21

8.2. Единицы сравнения. 22

8.3. Анализ данных по землевладению.. 23

9. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ.. 27

9.1. Метод единицы сравнения. 28

9.2. Метод базового участка. 30

9.3. Сравнение методов. 33

9.4. Метод распределения. 34

9.5. Метод выделения. 35

9.6. Метод разбивки на участки. 35

9.7. Техника остатка для оценки земли. 36

9.8. Капитализация земельной ренты.. 39

9.9. Поправки на отличительные характеристики участков. 40

9.9.1. Механизм внесения поправок на отличительные характеристики. 41

9.9.2. Типы поправок на отличительные характеристики. 41

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 49

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 53

12. ОРГАНИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ.. 57

13. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.. 59

14. ОЦЕНКА ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.. 62

15. ОЦЕНКА ПРАВА ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ.. 66

16. ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕССИОННЫХ СОГЛАШЕНИЙ.. 67

Глоссарий. 75

Список литературы.. 78

Приложения…………………………………………………………………………79

1 Закон РСФСР «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. с изменениями и дополнениями на 22 августа 1995 г.М., 1995.

Дата добавления: 2014-11-18