Особенности договора постоянной ренты

Элементы договора. Субъектами договора постоянной ренты являют­ся получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты вы­ступают, прежде всего, граждане независимо от их возраста и трудоспособно­сти. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть уста­новлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами дого­вор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом на­мерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторг­нут или изменен без его согласия.

Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть лю­бые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не уста­новлен запрет на получение ренты какими-либо некоммерческими организа­циями. В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, вопреки высказанному в литературе мнению, получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не слу­жит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, от­чуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исклю­чение из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и разви­ваться за счет доходов от предпринимательской деятельности.

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Са­ма суть данного вида ренты – неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком – предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммер­ческая организация – переходить в порядке правопреемства к вновь обра­зуемым юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник, например, государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например, коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласова­ния данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, за­ключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содер­жит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при ус­ловии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься тако­го рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществле­ния отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут перехо­дить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст. 586, 593 ГК).

Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных дого­воров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получате­лю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограниче­ний, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные Участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором мо­жет быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, вы­полнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денеж­ной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т.е. без ограничения ее каким-то конкретным пе­риодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодич­ность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее, чем в первый день следующего квартала.

О цене договора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рент­ных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного харак­тера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, правила определения которой будут рассмотрены чуть ниже. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. В отличие от других видов рен­ты, размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минималь­ный размер. Будучи определенным в договоре, размер выплачиваемой рен­ты в последующем увеличивается пропорционально увеличению установ­ленного законом минимального размера оплаты труда, если только сторона­ми не согласован иной порядок индексации ренты либо эта индексация пря­мо не исключена.

Прекращение договора. Договор постоянной ренты приводит к уста­новлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ееi получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Может быть давно уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату ренты, могут быть забыты те лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство и т. п., но само обязательство по выплате ренты может сохраняться. Это, однако, не означает, что оно явля­ется вечным и не может быть прекращено ни при каких обстоятельствах. Анализ действующего законодательства позволяет указать на ряд случаев прекращения рассматриваемого обязательства как по основаниям, являю­щимся общими для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям, характерным лишь для рентных отношений.

Прежде всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом сторо­ны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, произ­водится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, вы­плачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Наконец, допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26 ГК, кроме, пожалуй, самого распространенного из них, а именно прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК).

Обязательство ренты может быть прекращено и в силу особых основа­ний. На одно из них, а именно случай, когда права получателя ренты перехо­дят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем, уже ука­зывалось выше. К сожалению, закон ничего не говорит о том, какие при этом наступают последствия. Например, должен ли плательщик ренты выкупать ее в случае смерти получателя ренты, не имевшего наследников по закону и не оставившего завещания, поскольку государство, к которому переходит имущество, получателем ренты быть не может? Как представляется, в этом и подобных ему случаях по смыслу закона соответствующая обязанность с плательщика ренты просто снимается и он продолжает оставаться собствен­ником имущества.

Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, пе­реданного под выплату ренты данного вида. Однако это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязатель­ства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК). Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения иму­щества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Особым случаем прекращения рассматриваемого рентного обязательст­ва является выкуп постоянной ренты. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмот­ренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачи­вает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сто­рон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отли­чие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предо­ставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как платель­щику ренты, так и ее получателю.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и мо­жет быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что вы­куп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Если же в договор включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.

Чтобы воспользоваться правом на выкуп ренты, плательщик должен в письменной форме заявить о своем отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если иной, при­чем более длительный, срок не предусмотрен договором. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по вы­плате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Впрочем, это правило закона являет­ся диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмот­рен иной порядок выкупа ренты.

В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья 593 ГК, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в бу­дущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств. В частности, таки­ми основаниями могут служить:

а) просрочка плательщиком ренты ее вы­платы более чем на один год, если иное не предусмотрено договором посто­янной ренты;

б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспече­нию выплаты ренты;

в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствую­щих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) поступление недвижимого имущества, передан­ного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущест­ва между несколькими лицами.

Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой граж­данско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежа­щих на нем обязательств.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее оп­ределена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты иму­щества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естествен­ный износ имущества при его использовании и т. п. Однако при всей важно­сти данного вопроса и бесспорной целесообразности решения его в договоре условие о цене выкупа не относится в рассматриваемом договоре к числу су­щественных. Если выкупная цена постоянной ренты договором не установ­лена, она определяется по правилам, предусмотренным п.п. 2–3 ст. 594 ГК. В том случае, когда имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей вы­плате ренты. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно в вы­купную цен наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

Особенности договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением

Элементы договора пожизненной ренты. Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте, в связи с чем сказанное в предыдущем параграфе отчасти приложимо и к отношениям, складываю­щимся при установлении пожизненной ренты. Вместе с тем договор пожиз­ненной ренты обладает рядом специфических особенностей. Как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК). Таким образом, получа­телями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу не­скольких граждан, например, в пользу супругов, детей, членов одной семьи и т. п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других полу­чателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в по­рядке наследственного правопреемства. Поэтому смерть получателя пожиз­ненной ренты либо объявление его в установленном законом порядке умер­шим приводит к прекращению обязательства.

Социальное обслуживание по закону «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» от 02.08.95г. № 122-ФЗ осуществляется в городах России комплексными центрами социального обслуживания по месту жительства. Практика показала: работа по договорам пожизненной ренты – комплекс дополнительных социальных гарантий совершенно нового направления:

- материальная поддержка пенсионерам, зачастую с пенсией значительно выше прожиточного уровня;

- мероприятия по улучшению быта; лечение и оздоровление;

- оснащение индивидуальными средствами реабилитационного назначения.

Пожизненная рента резко обозначила проблемы социально- бытового, лечебно-оздоровительного и психологического характера.

Что же касается плательщиков пожизненной ренты, то к ним никаких особых требований не предъявляется.

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недви­жимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Примени­тельно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу су­щественных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть от­менено соглашением сторон.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни по­лучателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не пре­дусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Прекращение договора. Естественным основанием прекращения обя­зательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты' договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нужда­ется в кратком анализе.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может доби­ваться досрочного прекращения договора, является существенное наруше­ние договора плательщиком ренты. В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреп­лены ст. 450 ГК, а также анализа содержания обязанностей плательщика. На­рушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в зна­чительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при за­ключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопо­ставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора прида­но существенное значение.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льго­той. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бес­платно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имуществен­ные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновре­менном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компен­сации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предус­мотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее вы­куп.

Элементы договора пожизненного содержания с иждивением. Субъектами рассматриваемого договора высту­пают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной рен­ты. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в свя­зи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями § 4 главы 33 ГК, посвященного данному виду ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограни­чиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или' иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как прави­ло, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический кон­такт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получа­теля ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержа­ния, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивени­ем как договор доверительного (фидуциарного) характера.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфи­чен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может от­чуждаться лишь недвижимое имущество – жилой дом, квартира, земель­ный участок и т. д., и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной фор­ме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получате­ля ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщи­ка ренты по предоставлению содержания – обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным до­говором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость все­го объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конк­ретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предо­ставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выра­жении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержа­ния в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индек­сации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он мо­жет быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принци­пами добросовестности и разумности.

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором по­жизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возмож­ность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связыва­ющее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обя­зательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты, дан­ная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необхо­димости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

Прекращение договора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты.

Во-первых, более широ­ким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, ко­торые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия по­лучателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному сни­жению стоимости этого имущества.

Во-вторых, при существенном наруше­нии плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе по­требовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспече­ние пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего ли­ца, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона, если имущество бы­ло передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику рен­ты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специ­ально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенса­ции расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).

Дата добавления: 2014-11-18