Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется только в общем виде, подробное регулирование должно быть в новом Жилищном кодексе Российской Федерации и иных актах жилищного законодательства, как России, так и ее субъектов. В ГК указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, общественными объединениями, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями.

Одна из особенностей данного договора выражается в том, что он заключается на основе ордера.

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в постановлении № 2 от 3 апреля 1987 г., расторжение договора найма жилого помещения и признание ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, влечет выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру. Получить ордер может либо гражданин, которому предоставляется жилое помещение, либо другое лицо на основании доверенности, удостоверенной в установленном порядке. Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушение прав других граждан и организаций на оказанное жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РФ). В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Договор найма жилого помещения социального использования заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления, и гражданином, на имя которого выдан ордер.

Как следует из ст. 14 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», право социального найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в пределах нормы жилой площади. Жилище, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах государственного и муниципального, и что немаловажно, общественного жилищных фондов (поскольку ранее режим общественного жилищного фонда был во многом аналогичен государственному), сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

В самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что особо следует подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 53 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. При этом совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Второй по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма.

В связи с бессрочностью рассматриваемого договора по одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор не меняется. Вместе с тем, Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, по которому совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемого договора признака возмездности.

Конституция Российской Федерации предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы такой формы распределения жилья определены в Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище», утвержденных Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных направлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия». Необходимой гарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местного самоуправления «ежегодно…устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма». Следует указать и на ст. 59 Жилищного кодекса, которая предусматривает предоставление в бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещением специалистами, перечень категорий которых и порядок такого предоставления устанавливаются Правительством РФ.

Все приведенные нормы - от Конституции и до Жилищного кодекса - имеют в виду главным образом или исключительно жилые помещения, которые входят в состав государственного и муниципального фонда социального использования.

Как уже было указано, определенные категории граждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, сформулированы в ЖК РФ (ст. 29), Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах Российской Федерации.

Согласно ст. 30 ЖК РФ учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту жительства).

Только федеральное законодательство предусматривает первоочередное предоставление жилых помещений нуждающимся в улучшении жилищных условий более двадцати категориям граждан, вне очереди жилище предоставляется также более двадцати категориям граждан.

При этом следует иметь в виду, что нормативные акты субъектов Российской Федерации значительно расширяют круг лиц, имеющих право на первоочередное и внеочередное предоставление жилья.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение удержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 10 лет с использованием мер социальной защиты.

Жилищный кодекс РФ устанавливает срок внесения квартирной платы. В соответствии со ст. 56 наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Некоторые категории граждан по действующему законодательству имеют льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.

При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст. 82 ЖК РФ обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как правило, относящееся к маневренному фонду, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Все переезды нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь, так и обратно производятся наймодателем за его счет. В период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом жилом помещении он вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставляемое ему на время ремонта.

Взамен предоставленного жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно изменится, законодательство устанавливает два условия.

Во-первых, наймодателю необходимо получить согласие нанимателя на такое изменение (п. 3 ст. 681 ГК).

Во-вторых, если помещение существенно увеличится и у нанимателя образуется больше жилой площади, чем предусмотрено договором, нанимателю и членам его семьи должно предоставиться другое благоустроенное жилое помещение, причем до начала капитального ремонта (ст. 83 ЖК РФ). Если же в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.

В целях повышения благоустройства квартиры возможно осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения, которые могут производиться только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и с разрешения органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 84 ЖК РФ).

При невыполнении указанного требования наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, согласно ст. 84 ЖК РФ обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом, и при социальном найме служит получение согласия наймодателя. Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимателем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим - отсутствием прямых обязательственных отношений между наймодателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора перенайма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение. А, следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюдение правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемого договора – его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п.3 ст.424 ГК: оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п.6 ст.685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преимущественном праве заключения договора на новый срок.

Жилищный Кодекс, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть объедены в основном к следующему: для сдачи имущества в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и поднанимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найму помещения; установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в помещении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболеваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире и др.). Согласно п. 5 ст. 15 Закона «О федеральной жилищной политике» граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК). Специальные правила, относящиеся к расторжению рассматриваемого договора, содержатся в Жилищном кодексе. Часть из них совпадает с предусмотренными в ГК. Другие же существенно отличаются. Прежде всего, можно отметить, что право нанимателя расторгнуть договор найма в любое время в этом случае не обусловлено необходимостью предварительного предупреждения. Другая специальная норма указывает на то, что выезд нанимателя и проживающих с ним членов семьи на постоянное жительство сам по себе влечет за собой расторжение договора найма, притом с самого уже выезда (ст. 89 ЖК РФ).

Принципиальное значение для решения вопроса о выселении имеет, в частности, то, что основной формой является все же выселение с обязательным предоставлением взамен предоставляемого жилого помещения другого.

С предоставлением другого благоустроенного жилья граждане выселяются в случаях, указанных в законе.

Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из нее гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.

В-третьих, если дом грозит обвалом гражданам, выселенным из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо соответствующей организации (ст. 93 ЖК РФ).

Кроме того, согласно п. 94 Жилищного кодекса РФ офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам обслуживания. В данном случае граждане могут быть переселены на меньшую площадь (по нормам общежития - 6 кв. м. на человека), т.е. предоставляемое жилое помещение может быть неблагоустроенным и (или) в коммунальной квартире.

При рассмотрении вышеуказанного основания выселения из жилого помещения следует обратить внимание на следующие наиболее важные моменты:

Выселение в данном случае есть санкция за неисполнение обязанности по договору найма жилого помещения. Следовательно, оно возможно лишь в случае, если наниматель виновен. Если же плата за пользование жильем и коммунальными услугами не вносится по уважительным причинам, то выселение недопустимо.

Выселение производится в случае, если плата не вносится в течение 6 месяцев подряд. Нормативными актами республик, областей, краев…может быть установлен иной срок.

выселение не может быть произведено, если к моменту рассмотрения дела в суде задолженность уже погашена.

Принципиальное значение имеет то, что суд, вынося решение о выселении, должен указать в нем, какое именно помещение будет предоставлено выселенному лицу (ст. 97 ЖК РФ). Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в п. 24 постановления № 2 от 3 апреля 1987 г. (с изменениями и дополнениями от 30 ноября 1990 г.), рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим правилам, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставленное жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания.

В Жилищном кодексе предусмотрены определенные основания и для выселения без предоставления другого жилого помещения. Сюда относятся случаи, когда наниматель, члены его семьи или другие лица, постоянно с ним проживающие, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению.

Дата добавления: 2014-11-18