Договоры продажи недвижимости и предприятия 2 страница

В невозможности такой замены и состоит оригинальность, а объясняется она тем, что объект недвижимости - всегда индивидуально-определенная (а потому юридически незаменимая) вещь. Между тем правило о замене некачественного товара, предусмотренное в ст. 475 ГК при существенном нарушении качества, ориентировано именно на заменимые вещи. Поэтому даже если речь идет не об объекте недвижимости, а о любом другом товаре, характер которого исключает возможность его замены, соответствующее правило ст. 475 ГК не применяется. А поскольку именно об этом вполне определенно оговаривается в п. 3 самой ст. 475 ГК, данная - общая - оговорка лишь получает в ст. 557 ГК дополнительную конкретизацию.

Особенности правового регулирования продажи предприятий. Продажу предприятия регулирует § 8 гл. 30 ГК, и только постольку, поскольку иное не предусмотрено содержащимися в нем правилами, к продаже предприятий применяются правила § 7 гл. 30 ГК (см. п. 2 ст. 549 ГК).

1. Поскольку предприятие - объект комплексный, в контексте его продажи речь всегда идет о комплексном отчуждении имущества, входящего в состав предприятия. В то же время в определении договора продажи предприятия говорится о продаже предприятия в целом, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (см. п. 1 ст. 559 ГК). Все это требует следующих уточнений.

Продажа предприятия означает отчуждение одним лицом в собственность другого имущества, которое образует предприятие. За отсутствием прямых запретов предприятие может продаваться и в статичном ("мертвом") состоянии, и в динамичном ("на ходу"). В последнем случае постоянная динамика имущества от момента полной его инвентаризации для заключения договора и вплоть до момента подписания сторонами передаточного акта (см. ст. 561, 563 ГК) требует особого согласования при определении предмета договора.

Однако во всяком случае продажа предприятия отличается от приобретения лицом долей участия (акций) в коммерческой организации. Приобретая доли (паи, акции) и становясь в результате участником соответствующей коммерческой организации, покупатель приобретает только обязательственное право в отношении данной организации (см. абз. 1, 2 п. 2 ст. 48 ГК), но не становится собственником ее имущества, причем даже если в результате совершенной сделки он становится обладателем 100% уставного капитала хозяйственного общества, вопрос о праве собственности можно ставить разве что в отношении соответствующего пакета акций. Напротив, при продаже предприятия происходит смена собственника: право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю. Покупка предприятия гражданином позволяет ему вести соответствующую предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (см. ст. 23 ГК) или внести предприятие как вклад в уставный (складочный) капитал коммерческой организации (и обменять его на участие в ней). Покупка предприятия организацией всегда изменяет состав и структуру ее активов.

Еще более далеки от договора продажи предприятия последствия реорганизации коммерческих юридических лиц (и правопреемства), когда изменения претерпевает прежде всего само юридическое лицо (субъект) - правообладатель предприятия (объекта). Так, при слиянии и присоединении происходит централизация (укрупнение) предприятий, при разделении и выделении - децентрализация (дробление) предприятия, а при преобразовании - предприятие и вовсе сохраняется в условиях изменившейся формы правообладателя (см. ст. 57-59 ГК). Напротив, договор продажи предприятия не связан с обязательным прекращением существующих (возникновением новых) юридических лиц и может вообще не иметь никакого отношения к юридическим лицам (например, договор продажи предприятия между гражданами-предпринимателями).

Продажа государственных (муниципальных) унитарных предприятий (приватизация) и продажа предприятия-должника при банкротстве регулируются особо (см. ст. 27 Закона о приватизации, ст. 110 и гл. 7 Закона о банкротстве)*(94).

Кроме того, по договору продажи предприятия последнее отчуждается в целом. Продажу предприятия по частям, разумеется, нельзя исключать. Однако в таком случае обращаться к § 8 гл. 30 ГК можно только при том непременном условии, если отчуждаемая часть сама может рассматриваться в качестве предприятия - т.е. если она обладает признаками имущественного комплекса, способного самостоятельно (без помощи другого имущества) обеспечивать осуществление предпринимательской деятельности. Так, имущественный комплекс, используемый для производства и продажи книжной продукции, можно продать как единое производственно-торговое предприятие или по частям, отделив от типографии книжный магазин. Если продаваемая часть не обладает признаками имущественного комплекса и не способна самостоятельно обеспечивать осуществление предпринимательской деятельности(в том числе при продаже отдельных видов имущества из состава предприятия) правовое регулирование осуществляется за рамками § 8 гл. 30 ГК. К таким сделкам следует применять правила § 7 гл. 30 ГК (если отчуждается входящий в состав предприятия один или несколько объектов недвижимости), другие правила о договоре купли-продажи (в том числе § 3 гл. 30 ГК), а также общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК). Данный вывод подтверждают правила ст. 22 Закона о регистрации, дифференцирующие регистрацию сделок с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия, и прав на данные объекты (см. п. 1), а также сделок с предприятием как имущественным комплексом и прав на предприятие как на комплексный объект (см. п. 2).

В то же время правовой режим имущества продаваемого предприятия неоднороден. Сам закон выделяет в составе предприятия имущество, не подлежащее продаже (т.е. имущество, которое при продаже предприятия подлежит выделению и оставлению у продавца). Закон особо регулирует в составе предприятия две категории прав. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также права продавца на использование чужих средств индивидуализации переходят к покупателю только по общему правилу (если иное не предусмотрено договором). Это означает, что при желании и согласовании данные права могут быть выделены из состава предприятия и оставлены за продавцом, что не влияет на применимость правил § 8 гл. 30 ГК (см. п. 2 ст. 559 ГК). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, по общему правилу (если иное не установлено законодательством) не подлежат передаче покупателю. Следовательно, без соответствующего разрешения в законодательстве такие - личные - права должны быть во всяком случае выделены из состава предприятия и оставлены за продавцом, что также не влияет на применимость правил § 8 гл. 30 ГК (см. п. 3 ст. 559 ГК).

Известно мнение, будто бы видовое своеобразие договора продажи предприятия определяет обязанность продавца ввести покупателя в сферу приобретенного бизнеса*(95). Однако: a) риск организации и ведения бизнеса на базе купленного предприятия за отсутствием иного в законе несет покупатель как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (см. абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК); б) российский закон ничего не говорит о данной обязанности продавца, а немецкий опыт в этом вопросе едва ли чем-то полезен; в) российский закон ничего не говорит об обязанности покупателя продолжать бизнес продавца (исключение могут составить случаи покупки предприятия по конкурсу, условием которого было временное сохранение его профиля - см. ст. 20 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества), а поскольку, таким образом, покупка предприятия может преследовать цель немедленного его изменения (перепрофилирования), богатый опыт продавца может попросту оказаться невостребованным.

2. Заключение договора продажи предприятия проходит два этапа - предварительный (преддоговорный) и основной (договорный).

На первом этапе стороны будущего договора должны составить и рассмотреть следующий пакет документов, относящихся к предмету договора: a) акт инвентаризации; б) бухгалтерский баланс; в) заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; г) перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (см. ст. 561 ГК). Значение этих документов состоит в том, что они определяют: a) состав и стоимость имущества, входящего в состав предприятия, подлежащего передаче и, таким образом, содержание передаточного акта (см. абз. 2 п. 2 ст. 561, ст. 563 ГК); б) содержание самого договора продажи предприятия и являются обязательным к нему приложением (см. п. 1 ст. 560, п. 1 ст. 561 ГК).

Собственно заключение договора покоится на уже известном фактическом составе из двух юридических фактов: a) сделки (согласование всех существенных условий договора в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами) и б) административного акта (государственная регистрация договора). Первая стадия оригинальна тем, что единый письменный документ (договор) здесь дополняют документы, собранные в преддоговорный период, - обязательные приложения данного документа (договора) (ср. ч. 1 ст. 550 и п. 1 ст. 560 ГК). Оригинальность второй стадии - в том, что она необходима для всякого договора продажи предприятия, а не для определенной их части (ср. п. 2 ст. 558 и п. 3 ст. 560 ГК).

Но самое оригинальное здесь - в следующем. Несмотря на то что во всяком договоре продажи предприятия и формальная сделка, и ее регистрация - звенья одной цепи, относящиеся к процессу заключения договора и предрешающие его заключенность (что характерно и для договора продажи жилого помещения), к тому же связанные между собой последовательно (сначала - сделка, затем - ее регистрация),в силу прямого указания закона несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (см. п. 2 ст. 560 ГК), в то время как с несоблюдением требования регистрации надо, как видно, связывать его незаключенность (см. п. 3 ст. 560 ГК)*(96).

3. Принимая во внимание смысл ст. 460 ГК, всякая продажа товара с обременениями - исключение из общего правила. Иное дело - продажа предприятия, в состав которого потенциально могут входить и обычно входят долги (см. абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК), а значит, данный специфический товар обременен правами третьих лиц (кредиторов) нередко. По этой причине или уже на преддоговорном этапе, или в период от момента заключения договора продажи предприятия и до момента передачи данного предприятия покупателю та или другая сторона договора должна письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о его продаже. Соответственно кредитор, будучи лицом, управомоченным на удовлетворение своего требования из имущественной массы, входящей в состав предприятия, при отчуждении данной имущественной массы, - лицо заинтересованное.

Именно поэтому он вправе по своему усмотрению: a) письменно санкционировать перевод своего долга с продавца предприятия на покупателя или в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия; б) потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо в) потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, не уведомленный о продаже предприятия, вправе предъявить иск, предметом которого является одно из двух этих требований, в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о состоявшейся передаче предприятия (т.е. налицо сокращенный срок исковой давности - см. п. 1 ст. 197 ГК). По долгам, включенным в состав предприятия, которые продавец перевел на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель отвечают солидарно (см. ст. 562 ГК).

4. Исполнение договора продажи предприятия носит формальный характер. Формальными здесь (как и в § 7 гл. 30 ГК) являются:

a) передача предприятия и б) переход права собственности (см. ст. 563, 564 ГК).

Формальное основание передачи - подписываемый сторонами (а значит, всегда письменный) документ - передаточный акт. Он должен содержать следующие сведения: о составе предприятия; об уведомлении кредиторов о продаже предприятия; о недостатках переданного имущества; перечень непереданного имущества ввиду его утраты. По общему правилу подготовка предприятия к передаче - обязанность продавца, которую он осуществляет за свой счет (см. п. 1 ст. 563 ГК).

Обязанность продавца передать предприятие (в отличие от аналогичной обязанности продавца недвижимости) считается исполненной (а предприятие - переданным) со дня подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного в составе предприятия, который в отличие от договора продажи недвижимости урегулирован специально (ср. п. 1 ст. 556 и п. 2 ст. 563 ГК). В то же время правило о переходе риска случайной гибели (повреждения) имущества, входящего в состав предприятия, соответствует общему правилу о переходе риска случайной гибели (повреждения) проданного товара: в том и в другом случае этот момент связывается с моментом, когда продавец считается исполнившим обязанность передать имущество (с той лишь разницей, что в договоре продажи предприятия это правило императивно, а в общих положениях о купле-продаже - диспозитивно) (ср. п. 2 ст. 563 и п. 1 ст. 459 ГК).

Формальное основание перехода права собственности на предприятие - государственная регистрация перехода права (см. ст. 564 ГК), которую опять-таки не следует смешивать с регистрацией договора (по причинам, указанным выше применительно к продаже жилых помещений). Поэтому при продаже предприятия (в отличие от продажи недвижимости) во всяком случае имеют место два акта регистрации, один из которых регистрирует сделку (основание), а другой - ее вещный эффект.

Примечательно, что в договоре продажи предприятия (в отличие от продажи недвижимости) закон хотя и диспозитивно, но тем не менее, устанавливает соотношение между передачей предприятия (подписанием передаточного акта) и регистрацией перехода права. Так, по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) переход права подлежит регистрации непосредственно после передачи. Это означает, что: a) подписание передаточного акта обычно предшествует акту регистрации перехода права; б) разрыв между двумя этими актами обычно минимален; в) в самом договоре стороны могут предусмотреть иное, причем как относительно последовательности в данных актах, так и во временном разрыве между ними. Свободу договора в регулировании таких вопросов обеспечивает сам закон, закрепляя следующее правило: если согласно условиям договора продавец сохраняет право на проданное и уже переданное покупателю предприятие вплоть до его оплаты покупателем или до наступления иных обстоятельств, покупатель (который в такой ситуации является только владельцем предприятия) вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей приобретения предприятия (см. ст. 564 ГК).

5. Наконец, § 8 гл. 30 ГК особо регулирует применение санкций в отношении продавца и покупателя предприятия. Так, если в составе предприятия продавец передает обязательства, исполнение которых покупателем невозможно из-за отсутствия у него разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, такая передача не освобождает продавца, имеющего необходимое разрешение (лицензию), от исполнения соответствующих обязательств перед кредиторами, причем за их неисполнение стороны договора продажи предприятия отвечают солидарно (см. п. 3 ст. 559 ГК). Другой пример - особенность санкций за передачу предприятия с недостатками, суть которых - в следующем (см. ст. 565 ГК).

Недостатки имущества в составе предприятия, а также его отсутствие вследствие утраты, отраженные в передаточном акте, дают покупателю право требовать только соразмерного уменьшения цены: возможность применения иных санкций должен предусматривать договор. Однако продавец, получивший от покупателя уведомление о недостатках (отсутствии) имущества, переданного в составе предприятия, вправе оперативно (без промедления) заменить некачественное (предоставить недостающее) имущество (см. п. 2, 4).

Передача в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, не указанных в договоре о продаже предприятия или в передаточном акте, дают покупателю право требовать уменьшения цены, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия (см. п. 3).

В остальном последствия передачи предприятия с недостатками его состава (в том числе качества) регулируют общие положения о купле-продаже (см. п. 1 ст. 565 ГК). При этом свобода обращения к § 1 гл. 30 ГК здесь как будто бы ограничена вполне определенным указанием - какие именно общие правила подлежат применению. В самом деле законодатель ограничивается упоминанием только тех общих правил, которые посвящены: a) обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц и последствиям ее неисполнения (ст. 460-462 ГК); б) последствиям нарушения продавцом условий о количестве переданного товара (см. ст. 466 ГК); в) качеству товара и последствиям его нарушения продавцом (см. ст. 469, 475 ГК); г) комплекту товаров (см. ст. 479 ГК). К тому же эти правила могут применяться, только если иное не вытекает из договора.

Между тем возможность применения к рассматриваемым отношениям положений § 1 гл. 30 ГК, не названных в п. 1 ст. 565 ГК (например, об ассортименте или комплектности), едва ли следует исключить в принципе. Прежде всего нельзя забывать о существовании более общего правила п. 5 ст. 454 ГК, которое в п. 1 ст. 565 ГК лишь конкретизируется на уровне отдельного вида договора купли-продажи. Кроме того, предположение об исчерпывающем перечне общих положений о купле-продаже, подлежащих применению к отношениям по продаже предприятий, чревато пробелом, а в результате - обращением все к тем же общим положениям, но уже в порядке аналогии закона (см. п. 1 ст. 6 ГК).

Особое правило в ст. 565 ГК установлено на случай, если: a) недостатки предприятия существенны (т.е. предприятие непригодно для целей использования, названных в договоре, и эти недостатки не устранены продавцом или их устранение невозможно) и б) продавец отвечает за эти недостатки (см. п. 5). При наличии этих двух условий покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возврата исполненного сторонами (см. п. 5 ст. 565 ГК). Существование в рамках ст. 565 ГК, с одной стороны, п. 2-4 (упоминаемых в п. 1) с другой, - автономного п. 5 обеспечивает дифференциацию несущественных и существенных недостатков предприятия (и последствий этого). Кроме того, п. 5 ст. 565 ГК, посвященный существенным недостаткам, как и ст. 557 ГК (и по той же причине), исключает возможность предъявления покупателем требования о замене (некачественного предприятия).

И последний пример. С особенностью предприятия как объекта гражданских прав (в том числе с наличием кредиторов) непосредственно связано следующее правило. Две категории норм - a) общегражданские нормы о последствиях недействительности сделок и б) различные нормы об изменении или расторжении договора купли-продажи (см. соответственно § 2 гл. 9 и § 1, 8 гл. 30 ГК) - при том условии, если они влекут возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или с обеих сторон договора продажи предприятия (в том числе реституция - см. п. 2 ст. 167, ч. 3 ст. 169, п. 2 ст. 179 ГК, см. также п. 2 ст. 489, ч. 2 ст. 491, п. 5 ст. 565 ГК), имеют в рамках договора продажи предприятия ограниченное применение. Данные правила применяются здесь с оговоркой, т.е. не всегда, а только если их применение: a) существенно не нарушит прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца и покупателя предприятия, а также других заинтересованных лиц (например, потребителей); б) не вступит в противоречие с общественными интересами (см. ст. 566, ср. со ст. 663 ГК).

Таким образом, суду, прежде чем вынести решение о применении указанных последствий, надлежит исследовать вопрос о том, не пострадают ли в результате (причем не вообще, а именно существенно) так или иначе связанные с продавцом и покупателем предприятия третьи (заинтересованные) лица, а также не будет ли это противоречить публичному порядку. При положительном решении любого из этих вопросов применять указанные общие последствия нельзя.

Дата добавления: 2014-11-18