Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Метод прямой капитализации дохода




Сущность доходного подхода к оценке недвижимости

 

Данный подход применим только к доходной недвижимости, то есть к такой, единственной целью владения которой является получение дохода. Экономическое содержание доходного подхода заключается в том, что доход, генерируемый недвижимым имуществом, определенным образом соотносится со стоимостью недвижимости. Недвижимость рассматривается в качестве вещной формы капитала, способного в процессе своего использования давать доход.

Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, по­ступают к владельцу в виде:

• текущих денежных поступлений;

• будущих доходов от арендной платы;

• доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже или дарении недвижимости в будущем;

• налоговых сбережений (экономии) от дарения, обмена или продажи имущества в будущем.

Определение рыночной стоимости предполагает хорошую ин­формированность покупателя и продавца, учет ими всех потенци­альных выгод от владения имуществом.

 

 

Подход к оценке по доходам основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

Метод прямой капитализации дохода заключается в том, что чистый эксплуатационный (операционный) доход (ЧОД) от использования недвижимости и выручка от ее перепродажи (реверсии) капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость недвижимости.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости [17]. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется, если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / Rкап,

где С – стоимость объекта недвижимости;

Rкап – коэффициент капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

• расчет ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

• расчет ставки капитализации;

• определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из перечисленных этапов.




Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-12-16; Просмотров: 396; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.01 сек.