Об установлении права застройки

Существенные условия договора

На одном земельном участке

Установление нескольких прав застройки

Право застройки

Проект ГК РФ предусматривает введение в российское гражданское законодательство развитой системы ограниченных вещных прав.

Среди них целесообразно выделить право застройки, которое в случае принятия Проекта в качестве Федерального закона заменит собой широко распространенную аренду земельного участка в целях строительства.

Обращаем внимание на то, что в силу абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ "с момента введения настоящего Федерального закона в действие заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается".

Относительно права застройки целесообразно отметить следующее.

Абзац 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки.

Целью в данном случае является правовое регулирование строительства на земельном участке большой площади, где могут быть возведены несколько объектов недвижимости. Однако в условиях действующего законодательства это может привести к ряду практических проблем.

В первую очередь речь идет о наложении нескольких прав застройки.

Для предотвращения реализации названного правового риска целесообразно надлежащим образом индивидуализировать будущий объект строительства и установить место его расположения на земельном участке.

Условия о характеристиках возводимого здания и о его расположении следует определить максимально подробно, по аналогии с предметом по договору купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ). В отношении будущего недвижимого имущества подобной индивидуализации можно достичь, включив в договор об установлении права застройки (в качестве приложения, являющегося частью договора) копию соответствующей части проектной документации возводимого объекта, градостроительный план земельного участка.

Реализация данной рекомендации поможет избежать признания незаключенным договора об установлении права застройки, а также возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости.

Статья 300.2 ГК РФ в редакции Проекта перечисляет существенные условия договора об установлении права застройки. К ним относятся условия:

- о земельном участке;

- о характеристиках возводимого здания или сооружения - для случаев, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо;

- о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке;

- о сроке права застройки;

- о плате за право застройки.

Первые три условия рекомендуется описать максимально подробно ввиду того, что согласно абз. 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. В такой ситуации неопределенность одного из существенных условий означает риск возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости, а также риск признания договора об установлении права застройки незаключенным.

Относительно срока права застройки следует обратить внимание на то, что он не может быть менее 50 и более 100 лет. Если в договоре об установлении права застройки срок превышает максимально дозволенный, то он будет считаться установленным в 100 лет.

Сложно ответить на вопрос, какие правовые последствия повлечет за собой установление в договоре срока менее 50 лет. Есть вероятность того, что данное условие будет признано несогласованным, и тогда возникает риск признания договора незаключенным. Но возможно и иное толкование: такой срок позволяет квалифицировать договор как договор аренды, заключенный на соответствующий срок по правилам п. 2 ст. 170 ГК РФ. Однако в этом случае договор может быть признан ничтожным как нарушающий запрет, содержащийся в абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ, согласно которому не допускается заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка.

Необходимо обратить внимание на то, что ст. 300.4 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает только две формы платы за право застройки:

1) твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2) предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях.

Из этого можно заключить, что иные формы - например, оплата по определенной методике, утвержденной уполномоченным органом публичной власти, - в отношении права застройки не применяются.

Однако такое установление противоречит ст. 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Дата добавления: 2014-12-07