Субъекты жилищных правоотношений 2 страница

Что же касается случаев сдачи жилого помещения в коммерческий наем, то размер оплаты жилья и коммунальных услуг устанавливается по соглашению сторон. Если законом установлен предельный размер платы за сдаваемое внаем помещение, то плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, то она должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК, т.е. не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым (ст. 56 ЖК). Это положение относится как к социальному, так и к коммерческому найму.

Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту жилого помещения. На лиц получивших жилое помещение независимо от оснований его получения, возлагается обязанность по надлежащему содержанию этого помещения. Содержание указанной обязанности раскрыто в ч. 1 ст. 678 ГК; ч. 1 ст. 142 ЖК; в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории; в Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и во многих других правовых актах.

Следует при этом подчеркнуть, что содержание обязанности по надлежащему содержанию жилого помещения не замыкается в границах этого помещения, а распространяется также на дом и придомовую территорию. Если, скажем, гражданин «вылизывает» свою квартиру и в то же время выбрасывает мусор на лестничные площадки, портит кабины лифта и зеленые насаждения вокруг дома, выгуливает в неположенном месте собак и т. д., то он нарушает возложенную на него обязанность по соблюдению правил содержания жилого дома и придомовой территории и может быть привлечен за это к установленной законом ответственности.

Еще более широко формулируются обязанности по обеспечению сохранности жилого фонда, которые возлагаются на его собственника или иного владельца (см., например, п. 2 ст. 676 ГК; раздел IV ЖК; Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма жилого помещения).

Обязанности по надлежащему содержанию жилищного фонда и обеспечению его сохранности тесно переплетаются с переоборудованием жилого дома, переустройством, реконструкцией и ремонтом жилого помещения (п. 2 ст. 676, ч. 2 ст. 678, ст. 681 ГК; раздел IV ЖК; Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма жилого помещения).

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. С другой стороны, и наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Оба эти положения в равной степени относятся как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672; ч. 2 ст. 678; п. 3 ст. 681 ГК). Забегая вперед, отметим, что возникающие на этой почве споры могут разрешаться судом. Нередко споры, связанные с переоборудованием, переустройством и реконструкцией жилых помещений, возникают между гражданами, проживающими в одном доме. Например, гражданин, занимающийся бизнесом, скупает в доме целый этаж и желает соорудить в одном из помещений плавательный бассейн или установить такое сантехническое оборудование, на которое междуэтажные перекрытия дома не рассчитаны. Против этого возражают жильцы нижерасположенных этажей, не без оснований опасаясь быть затопленными водой или погребенными под рухнувшими перекрытиями (а такие прецеденты, к сожалению, есть). Совершенно очевидно, что подобные переоборудования, как правило, вообще недопустимы (например, потому, что влекут изменение целевого назначения жилого помещения), а если в принципе и допустимы, то лишь при строжайшем соблюдении всех строительных, сантехнических, противопожарных и иных правил при условии получения разрешения компетентных органов. Споры, которые в этой связи возникают, также могут разрешаться судом при условии представления заинтересованной стороной необходимой документации (в частности, утвержденного проекта перепланировки), с назначением в спорных случаях экспертизы, привлечением к участию в деле представителей компетентных органов и отнесением всех расходов на сторону, требующую перепланировки и реконструкции находящихся в доме помещений.

На наймодателя возлагается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и находящихся в жилом помещении устройств для оказания коммунальных услуг. Что же касается обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения, то они распределяются между нанимателем и наймодателем следующим образом: текущий ремонт является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя. Оба эти правила, которые распространяются как на коммерческий, так и на социальный наем, являются диспозитивными, поскольку сопровождаются оговоркой: если иное не установлено договором найма жилого помещения. В Правилах пользования жилыми помещениями и в Типовом договоре найма жилого помещения предусмотрено, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному ремонту. При этом различаются текущий ремонт жилого дома и внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений. Все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома выполняются за счет наймодателя. Внутриквартирный текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта. Но если повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования произошли по вине нанимателя либо других совместно проживающих с ним лиц, то они устраняются нанимателем за свой счет или наймодателем, но опять-таки за счет нанимателя.

По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут перед наймодателем солидарную ответственность за нарушение условий договора найма, в том числе и за нарушение обязанностей по ремонту жилого помещения, устранению повреждений помещения или оборудования и т. д. Если же помещение сдано в коммерческий наем, то за действия граждан, постоянно проживающих в этом помещении совместно с нанимателем, нарушающих условия договора найма, ответственность перед наймодателем несет только наниматель. Указанные граждане несут перед наймодателем солидарную ответственность лишь тогда, когда заключили соответствующий договор с нанимателем, известив об этом наймодателя. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (см. пп. 3 и 4 ст. 677 ГК).

Если граждане проживают в жилом помещении, сданном внаем, не постоянно, а временно (например, в качестве временных жильцов или поднанимателей), то наниматель тем более отвечает за их действия перед наймодателем. Это положение в равной степени относится как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672, ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК).

Право на обмен жилого помещения. В прошлые годы жилые помещения чаще всего обменивали наниматели, проживающие в домах государственного и общественного жилищного фонда. В связи с расширением кооперативного жилищного строительства к обмену все активнее стали подключаться члены жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также члены их семей. Что же касается жилых домов и квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности, то они втягивались в обменные операции сравнительно редко. Сам собственник обменять свое помещение на жилую площадь, предоставленную нанимателю по ордеру, не мог, а для обмена указанного помещения другими проживающими в нем лицами необходимо получить согласие собственника, что достаточно проблематично. Положение коренным образом изменилось в связи с массовой приватизацией жилья и признанием за гражданами, полностью выкупившими кооперативную квартиру, права собственности на нее. Ныне предметом обменных сделок могут быть жилые помещения, полученные гражданами по самым различным основаниям, в первую очередь по договору жилищного найма, и приобретенные в собственность. Если же гражданин обменивает жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, на жилое помещение, которое также находится в собственности другой участвующей в обмене стороны, причем в результате обмена жилых помещений они остаются в собственности обменявших их сторон, то налицо договор мены, урегулированный гл. 31 ГК. Этот договор относится к числу других обязательств по реализации имущества в собственность (см. § 10 главы 30 учебника).

В новейшем жилищном законодательстве обмену жилых помещений посвящена всего одна статья (ст. 20) Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Основные положения об обмене сосредоточены в ЖК (см. ст. 67—74, ч. 2 ст. 98, 119). Продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утверждена Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.). Наконец, целый ряд разъяснении, касающихся обмена жилых помещений, содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5, а также в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 и от 11 октября 1991 г. № 11. Разумеется, эти правовые акты подлежат применению лишь в части, не противоречащей новейшему жилищному и гражданскому законодательству.

Обмен жилыми помещениями, как правило, влечет прекращение одних правоотношений и возникновение других. Так, если собственник обменивает жилое помещение с нанимателем, то в результате обмена стороны, участвующие в обмене, заступают в соответствующих правоотношениях на место друг друга. Прежний собственник становится нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель — собственником в правоотношении собственности. В данном случае обмен выступает как способ прекращения одних и возникновения других правоотношений. Но так бывает не всегда. При так называемом/7ойсотвеянол< обмене (ст. 79 ЖК) для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Именно поэтому общие положения об обмене рассматриваются в §7 настоящей главы, посвященном содержанию жилищных правоотношений. Их нельзя полностью подвести ни под случаи изменения, ни под случаи прекращения жилищных правоотношений. С другой стороны, если обмен, по общему правилу, совершается по воле участвующих в нем лиц, будь то наниматели, собственники или иные лица, то возможен и так называемый принудительный обмен, который производится вопреки воле участников обмена. В этих случаях принудительный обмен выступает как один из способов охраны жилищных правоотношений и рассматривается в ряду других указанных способов.

Статья 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» сформулирована так, что ее положения вроде бы полностью распространяются как на случаи сдачи жилого помещения внаем, так и на случаи сдачи его в аренду (по современной терминологии — в коммерческий наем). Представляется, что это не совсем так. Поскольку размер платы при сдаче помещения в коммерческий наем определяется соглашением сторон, а при замене нанимателя (арендатора) происходят и уступка права требования, и перевод долга, для наймодателя при коммерческом найме далеко не безразлично, кто будет выступать в договоре в качестве нанимателя. Поэтому при обмене жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, необходимо получить согласие наймодателя на обмен.

Согласие наймодателя требуется и при обмене жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций (так называемых ведомственных домах). В то же время отказ наймодателя дать согласие на обмен как при коммерческом найме, так и при найме ведомственной жилой площади (при этом в последнем случае не имеет значения, является ли наем коммерческим или социальным) может быть обжалован в судебном порядке. При социальном найме, если речь не идет о ведомственной площади, согласия наймодателя на обмен не требуется. Согласие наймодателя необходимо для обмена сдаваемой внаем жилой площади, которая находится в частной собственности граждан и юридических лиц. Но если отказ дать такое согласие собственника-гражданина ни в каком порядке (в том числе и судебном) оспариванию не подлежит, то отказ собственника — юридического лица может быть оспорен в судебном порядке.

Для обмена членом кооператива квартиры, которая еще не выкуплена, требуется согласие кооператива. Отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке.

Далее, для обмена жилых помещений нанимателями (безотносительно к тому, о каком найме идет речь: социальном или коммерческом), а также членами кооперативов, еще не ставшими собственниками, требуется согласие совместно проживающих с ними членов их семьи. Если члены семьи являются недееспособными, частично или ограниченно дееспособными, для производства обмена необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК).

В законе прямо не предусмотрено, что для обмена жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, требуется согласие совместно проживающих с ними членов их семьи. По-видимому, такое согласие не требуется, поскольку в гл. 6 ЖК нет нормы, аналогичной ст. 119 ЖК (см. также ст. 49² ЖК).

В то же время к указанным отношениям в порядке аналогии закона вполне могут быть применены правила ст. 558 ГК, дабы обезопасить членов семьи при обмене собственником принадлежащего ему жилого помещения. При этом мы исходим из предпосылки, что в рассматриваемой ситуации на жилое помещение нет общей собственности — ни долевой, ни совместной.

Если в приватизированном жилом помещении проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования указанным помещением, то для совершения сделок с ним, независимо от того, являются ли несовершеннолетние собственниками, участниками общей собственности или членами семьи собственников, в том числе и бывшими, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение требуется и тогда, когда несовершеннолетние в указанном помещении не проживают, но на момент приватизации имели на него равные с собственником права. Эти правила, призванные оградить жилищные права несовершеннолетних, полностью распространяются и на случаи, когда собственники (сособственники) желают произвести обмен приватизированного жилого помещения.

С другой стороны, правила ст. 119 ЖК надлежит применять с учетом того, что член кооператива становится собственником выкупленной им квартиры. Если за членом семьи такого собственника признано право на часть паенакопления, то на такую квартиру может быть распространен режим общей собственности: долевой или совместной со всеми вытекающими из этого последствиями. Что же касается разрешения на обмен кооперативной квартиры исполкома местного Совета (ныне — соответствующей районной или городской администрации), то оно утратило былое значение, поскольку отказ дать такое разрешение согласно п. 2 ст. 11 ГК можно обжаловать в суд.

Отказ членов семьи дать согласие на обмен, если такое согласие требуется, также можно оспорить в судебном порядке (см., например, ст. 68 ЖК).

В законе предусмотрены условия, при которых обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК), а также основания признания обмена недействительным. Обмен, будучи сделкой, может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством. При этом стороны, совершившие такой обмен, подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона должна возместить другой стороне убытки.

Обмен принадлежит к числу сделок, подлежащих оформлению в установленном законом порядке. Раньше, когда помещения обменивали главным образом наниматели, проживающие в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо члены кооператива, которые и после выкупа квартиры не становились ее собственниками, обмен оформлялся путем выдачи участникам обмена так называемых обменных ордеров. С момента выдачи ордеров вступало в силу и соглашение об обмене (ст. 71 ЖК).

Пожалуй, наиболее сложно оформить обмен, когда в нем задействованы жилые помещения, подпадающие под различный правовой режим. Например, приватизированная квартира обменивается на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма. Или кооперативная квартира с невыплаченным полностью паевым взносом подлежит обмену на приватизированную квартиру или на жилое помещение, предоставленное в социальный наем. Положение усугубляется тем, что участники обмена чаще всего не доверяют друг другу, причем нередко для этого есть основания. Как обезопасить себя в этих случаях и преодолеть многочисленные бюрократические рогатки, которые на пути участников обмена умело расставляют коррумпированные чиновники?

Выход видится в заключении полномасштабного договора, в котором стороны без обиняков и утайки фиксируют взаимные права и обязанности, а также предусматривают, кто из сторон и в какой последовательности оформляет договорные обязательства в установленном законом порядке, как распределяются между сторонами обязанности по уплате налогов, пошлин и сборов. В договоре должна быть определена судьба и тех лиц, которые проживают в жилом помещении, подлежащем обмену, но сами в заключении договора не участвуют. Если обменивается приватизированная квартира, нужно получить согласие на обмен тех членов семьи собственника, которые в квартире проживают, но сами участниками приватизации не были (например, дали согласие на приватизацию, но не захотели стать собственниками или поселились в квартире после ее приватизации). Если в квартире проживают лица, состоящие под опекой или попечительством (например, несовершеннолетние дети), то нужно получить разрешение на обмен органов опеки и попечительства, а когда речь идет о лицах частично или ограниченно дееспособных, то и согласие их самих. Договор для придания ему большей юридической определенности следовало бы оформлять у нотариуса. При этом заключение договора отнюдь не выключает из обменных операций органы, к компетенции которых совершение этих операций относится (гор(рай)жилобмен, учреждения юстиции, регистрирующие права на недвижимость и сделки с недвижимостью и т. д.). Отказ в выдаче ордера, когда обмен оформляется путем выдачи ордера (ордеров), может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 71 ЖК). Отказ выдать новому собственнику свидетельство о праве собственности на жилое помещение, полученное в порядке обмена, равно как и зарегистрировать соответствующий договор, заинтересованным лицом может быть обжалован в суд (см. абз. 2 п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)[346].

Права и обязанности при предоставлении другого жилого помещения. В доперестроечные времена в жилищных правоотношениях преобладал уравнительный принцип. Считалось, что для удовлетворения потребности семьи в жилье вполне достаточно одного жилого помещения. Поэтому в тех случаях, когда гражданину и членам его семьи в порядке улучшения жилищных условий предоставлялось другое жилое помещение, это обставлялось множеством формальностей. В их числе немаловажное значение придавалось получению от граждан всякого рода обязательств по освобождению прежней жилой площади, переезду на меньшую и т. д. Нельзя сказать, чтобы эта практика была лишена какого-либо юридического и нравственного основания, поскольку гражданам главным образом предоставлялось жилье, возведенное или реконструированное за счет централизованных капитальных вложений. В этих условиях государство должно было взять распределение жилья под жесткий контроль, с тем чтобы соблюсти принцип социальной справедливости и по возможности избежать положения, при котором у одних было бы густо, а у других — пусто.

Ныне, как уже отмечалось, взят курс на то, чтобы в жилищной сфере преобладала частная собственность на жилье. Если гражданин приобрел жилое помещение в частную собственность (путем покупки, постройки или по иным законным основаниям), то ни от него, ни от членов его семьи нельзя требовать, чтобы они освободили жилое помещение, ранее предоставленное внаем (в том числе и в социальный наем). Сказанное, однако, не означает, что проблема снята с повестки дня. Если гражданин, занимающий площадь по договору социального найма, состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то жилищные органы должны вести строгий учет лиц, состоящих на учете, определить условия предоставления им жилой площади, судьбу площади, которую очередник занимает в данный момент, с тем чтобы иметь возможность предоставить ее в случае освобождения другой семье, испытывающей столь же острую или еще более острую нужду в жилье. В этих условиях получение от граждан соответствующих обязательств не лишено смысла.

Обязательства имеют юридическую силу, если они облечены в надлежащую форму и если в них четко определены обязанности сторон (в частности, предусмотрено, кто из членов семьи переедет на новую площадь, а кто останется на прежней площади или займет меньшую, которая будет ему предоставлена). Чаще всего граждане к моменту получения новой площади «забывают» о принятых обязательствах и всеми правдами и неправдами стремятся как получить новую площадь, так и закрепиться на старой. Иногда эти притязания не лишены оснований (скажем, семья к моменту получения новой площади разрослась вследствие вступления в брак и рождения детей). Но нередко они неосновательны.

Судебная практика выработала следующий подход к разрешению таких дел. Во-первых, необходимо ознакомиться с содержанием полученных от граждан обязательств; во-вторых, установить круг лиц, из расчета которых предоставляется другая площадь; в-третьих, установить, какие изменения произошли в составе семьи и чем они вызваны; действительно ли лица, проживающие на данной площади, составляют семью или оказались на площади лишь для того, чтобы заполучить большую площадь и сохранить старую.

В исключительных случаях допускается понуждение граждан к выполнению принятых обязательств и тогда, когда они не были облечены в надлежащую форму. Это возможно лишь тогда, когда новая площадь предоставлялась и на тех членов семьи, которые отказываются ныне от переезда, причем установлено, что эти члены семьи, будучи осведомленными об условиях предоставления новой площади, по существу были с ними согласны, а сейчас мотивируют отказ тем, что с них не взяли письменное обязательство (см. п. 17 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. №2).

Как быть, если члены семьи «артачатся» и на новую площадь не желают переезжать, рассчитывая на то, что, в конечном счете, «выбьют» и то, и другое? Весьма действенным средством в этих случаях является предъявление иска о признании недействительным ордера на жилое помещение, предоставленное в порядке улучшения жилищных условий, и о вселении всех членов семьи на прежнюю площадь.

Дата добавления: 2014-11-29