КОНЦЕПЦИЯ 5 страница

3.8.2. Право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем.

Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом.

В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается.

3.8.3. Доля в праве общей собственности на земельный участок и общее имущество здания неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена отдельно от права собственности на помещение. Право на долю в праве общей собственности на земельный участок и общее имущество здания прекращается в случае гибели помещения, если состояние здания исключает его восстановление. Однако если помещение может быть восстановлено, то на период такого восстановления, предельный срок которого должен быть определен законом, за собственником помещения сохраняется доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания.

3.8.4. Правила ГК, предусматривающие возможность прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, должны быть распространены и на нежилые помещения.

4. Общая собственность

4.1. Согласно действующему законодательству имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Данное правило дает ложное представление о том, что существует некое право общей собственности, отличное от права собственности. Поэтому следует отказаться от термина "право общей собственности", одновременно установив, что общая собственность - это правовой режим вещи (вещей), принадлежащей на "обыкновенном" праве собственности двум или более лицам.

4.2. Наука и практика оценивают правила об общей собственности таким образом, что они не допускают образования общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц. Данное ограничение препятствует гражданскому обороту. Следует установить, что собственник может допустить к участию в своем праве других лиц, образовав общую собственность, с учетом ограничений, препятствующих неразумному дроблению права собственности на доли.

4.3. Целесообразно разработать развернутые правила, касающиеся соглашения о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом. Такое соглашение должно заключаться в письменной форме и по желанию сособственников может быть зарегистрировано в ЕГРП. Если сособственники зарегистрировали в ЕГРП соглашение о владении и пользовании общим недвижимым имуществом, то условия этого соглашения должны быть обязательны для последующих приобретателей долей в праве собственности.

4.4. Следует предусмотреть в ГК возможность установления законами случаев принятия квалифицированным или простым большинством решения сособственников о предоставлении общего имущества в пользование третьим лицам.

4.5. Необходимо установить единые правила о расходах на содержание общего имущества как для долевой, так и для совместной собственности.

4.6. Требуется изучить вопрос об ограничении круга имуществ, которые могут находиться в совместной собственности, только имущество супругов с отказом от совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства.

5. Сервитуты

5.1. Имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК недостаточно, главным образом вследствие отсутствия определения содержания сервитутов, хотя их содержание как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. Содержание каждого сервитута должно быть хотя бы укрупненно раскрыто в ГК.

В ГК должен быть закреплен перечень возможных сервитутов, состоящий из: а) сервитутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) коммунальных сервитутов; в) строительных сервитутов - для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка; г) сервитутов для пользования участком недр; д) сервитутов мелиорации.

5.2. В качестве общего положения можно предложить деление сервитутов на положительные и отрицательные. По общему правилу, сервитут состоит в обязании собственника служащей вещи пассивно претерпевать воздействие на его вещь со стороны сервитуария и только в случаях, прямо предусмотренных законом, в силу сервитута может предполагаться совершение активных действий собственником служащей вещи.

5.3. Сервитут должен быть объективно обусловлен. Пользование господствующей вещью по ее назначению должно представляться невозможным без того, чтобы допустить ограниченное пользование чужой вещью. При этом пользование чужой вещью должно приносить новое качество господствующей вещи, которое отсутствовало в ней без сервитута. Сервитут должен осуществляться наиболее экономичным способом и не должен полностью или в значительной мере лишать собственника служащей вещи правомочия пользования.

5.4. Следует установить, что сервитут не может быть отчужден отдельно от права собственности на господствующую вещь.

5.5. Сервитут может существовать только в отношении недвижимой вещи и только в пользу недвижимой вещи, причем недвижимые вещи должны быть таковыми по своей природе, а не в силу закона.

5.6. Сервитут бессрочен, но не вечен. Сервитут существует вплоть до отпадения оснований его установления.

5.7. Поскольку ни один, ни даже несколько сервитутов не могут исчерпать обременяемое право собственности, постольку могут существовать несколько сервитутов, обременяющих служащую вещь, в том числе относящихся к разным господствующим вещам. Несколько сервитутов могут быть как одного, так и разных видов. Соотношение нескольких сервитутов на одну вещь определяется принципом старшинства.

5.8. Сервитут, по общему правилу, является платным. Сервитут не может быть безвозмездным, если он установлен в целях коммерческого использования вещи или в случае, когда собственник служащей вещи не получает каких-либо выгод от ее использования другим лицом.

5.9. По общему правилу сервитут устанавливается соглашением сторон, заключаемым в письменной форме. Если стороны не могут прийти к соглашению об установлении сервитута, сервитут может быть установлен по решению суда, которое в этом случае заменяет соглашение. Возникновение и прекращение сервитутов подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Сервитуты могут устанавливаться и прекращаться в силу давности.

6. Право застройки

и право постоянного владения и пользования

6.1. Следует расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды.

Вещные права на иные природные объекты (участки недр, водные объекты) должны быть принципиально едиными с вещными правами на земельные участки. Перечень, субъекты, объекты и содержание соответствующих прав должны быть закреплены в ГК. Публично-правовые ограничения, касающиеся этих прав, могут быть установлены кодексами и законами об отдельных видах природных объектов.

6.2. Должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. Обе модели данных прав предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком.

6.3. Право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые.

Право застройки является: а) срочным (от 50 до 199 лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом.

Право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.

После истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.

При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции "единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет "более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар).

Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на определенный период могут быть установлены иные переходные положения.

Право застройки может быть использовано также для тех ситуаций, когда собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не имеет каких-либо прав на последний. В этом случае в силу прямого указания закона за собственниками зданий и сооружений может быть признано право застройки на данный земельный участок.

6.4. Право постоянного владения и пользования предназначено, прежде всего, для ведения сельскохозяйственного производства на земельном участке. Содержание этого права - владение и пользование земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права. Постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем данного вещного права, как правило, если они носят характер временных построек.

Право постоянного владения и пользования является: а) бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее пятидесяти лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным, причем размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления.

Право постоянного владения и пользования возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.

6.5. Соответствующие права (суперфиций и эмфитевзис) могут быть распространены на иные природные объекты.

Применительно к водным объектам суперфиций может найти применение при предоставлении водных объектов для строительства гидротехнических и иных сооружений. В эмфитевзис водные объекты (так называемые рыбопромысловые участки) могут передаваться, например, для целей организации промышленного рыболовства.

В законодательстве о недрах модель ограниченных вещных прав может быть распространена лишь на участки недр, предоставленные для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых. Суперфиций уместен при предоставлении участка недр для строительства долговременных подземных сооружений (например, тоннелей метро). В эмфитевзис участок недр может предоставляться, к примеру, для образования особо охраняемых геологических объектов при условии установления ограничений отчуждения данного права третьим лицам (геологические заповедники, памятники природы и т.п.).

6.6. Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должны быть сохранены без установления какого-либо срока, на который они сохраняются, и без изменения их содержания. Однако такие права не должны возникать в будущем. Для постепенного исчезновения этих прав следует разработать механизмы, которые создадут стимулы для трансформации этих прав в другие вещные права, предусмотренные ГК.

7. Право личного пользовладения

7.1. Действующее законодательство не знает такого понятия, как узуфрукт, и, соответственно, не содержит его определения. Между тем в законе установлены отдельные права, близкие по своему содержанию к узуфрукту, например, права членов семьи собственника, права отказополучателя. Однако их содержание не раскрыто, вид вещного права не определен.

Право личного пользовладения (узуфрукт) - ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с ее назначением. Принципиальным отличием узуфрукта от права застройки является сохранение экономической сущности вещи и невозможность, по общему правилу, ее изменения узуфруктуарием.

Это право устанавливается исключительно для некоммерческих целей и должно принадлежать, как правило, гражданам.

Следует выделить в ГК две разновидности права личного пользовладения: обычное и социальное (семейное).

7.2. Объектом права личного пользовладения могут быть как недвижимые, так и движимые вещи. Установление узуфрукта на здание возможно только при одновременном установлении узуфрукта на земельный участок.

Если движимая вещь является объектом пользовладения, то соответствующее право должно быть зарегистрировано в публичном реестре. Узуфрукт в отношении недвижимых вещей возникает и прекращается исключительно в момент государственной регистрации в ЕГРП.

Право личного пользовладения неотчуждаемо, за исключением его социальной разновидности, но следует за вещью при смене ее собственника.

Данное право может быть установлено только по воле собственника вещи, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обладатель права пользовладения обязан содержать вещь надлежащим образом и не допускать ухудшения ее состояния. Расходы по улучшению вещи, как правило, ему не компенсируются.

Право личного пользовладения устанавливается на определенный срок, но в любом случае прекращается со смертью его обладателя.

7.3. Установление социального узуфрукта допускается, когда правомочия владения и пользования вещью узуфруктуарий осуществляет совместно с собственником данной вещи в силу наличия между ними семейных отношений.

Социальное личное пользовладение обеспечивает некоторые социально значимые (прежде всего жилищные) интересы лиц, имеющих право на получение содержания от собственника: супруга, несовершеннолетних детей, престарелых родителей, нетрудоспособных иждивенцев и т.п. Круг таких лиц должен быть предусмотрен законом. Основанием возникновения данного узуфрукта наряду с волеизъявлением собственника может являться и судебное решение.

При этом сам факт проживания лиц, имеющих право на установление в их пользу социального узуфрукта, в жилом помещении является необходимым основанием для установления узуфрукта на данное жилое помещение. Особенностью социального узуфрукта является возможное изменение круга обладателей данного права в силу изменений в составе семьи (смерть или рождение членов семьи), а также изменений их социального статуса (достижение совершеннолетия, утрата дееспособности, приобретение статуса иждивенца и т.п.).

8. Ипотека и иное зарегистрированное (учтенное)

залоговое право

8.1. Особенность действующего законодательства заключается в двойственном отношении к праву залога. Право залогодержателя не признается вещным правом. Между тем действующий ГК предусмотрел для залога регулирование, которое сближает правовой режим залоговых прав с правовым режимом "классических" вещных прав. Такая двойственность создает трудности в правоприменении.

Однако, принимая во внимание разнообразие объектов залога (вещи, имущественные права, доля в праве собственности), залог в целом не может быть сконструирован как сугубо вещное право. Вместе с тем допустимо придать характер вещного права отдельным видам залога, обладающим свойствами публичности и следования, а также предоставляющим приоритет залоговым кредиторам перед прочими кредиторами.

Таким образом, учитывая неоднозначность правовой природы залога, следует оставить неизменным основное место регулирования залоговых правоотношений в ГК, а именно в главе об обеспечении исполнения обязательств. Между тем в разделе о вещных правах следует указать на залог (ипотеку) как на ограничение вещных прав, установить основания его возникновения, определить ряд генеральных положений, регулирующих залог как вещное обременение.

Регулирование договора залога должно осуществляться нормами обязательственного права, а права залога как права, обременяющего вещь и следующего за ней, - положениями вещного права.

8.2. Вещное право залога возникает на основании договора при условии придания залогу свойства публичности (посредством его регистрации в реестре, наложений знака о залоге, передачи во владение залогодержателя или третьего лица либо иным образом, устанавливаемым законом). Необходимо отказаться от государственной регистрации договора залога недвижимого имущества и регистрировать только залоговое право как обременение недвижимого имущества.

Если залогу не придано свойство публичности, то он не обладает свойством следования и не предоставляет залоговому кредитору преимущественное удовлетворение своих требований перед другими кредиторами.

Зарегистрированное (учтенное) залоговое право по соглашению между залогодателем и залогодержателем может обеспечивать не только обязательство, в связи с которым оно возникло, но и другие обязательства.

8.3. В настоящее время переход залогового права возможен посредством 1) уступки права, обеспеченного залогом, а также 2) уступки прав по договору залога. Сохранение второго способа передачи права залога вряд ли оправданно, поскольку он противоречит природе складывающихся между цедентом и цессионарием правоотношений. Их действия должны быть направлены на переход требования, обеспеченного залогом, а не самого залогового требования.

8.4. Законодательство, регулирующее закладную, должно быть существенно изменено. Следует допустить выпуск закладной в качестве ордерных или даже предъявительских ценных бумаг, упростив их содержание и устранив свойство акцессорности. Названные меры должны привести к повышению оборотоспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные.

8.5. Следует предусмотреть в ГК правила о защите добросовестно приобретенного вещного права залога. Необходимо установить, что зарегистрированное (учтенное) право залога не может прекратиться вследствие признания третьего лица собственником заложенной вещи, при условии, что залогодержатель не знал и не мог знать о принадлежности вещи третьему лицу в момент заключения договора залога. В этом случае договор залога является ничтожной сделкой, но право залога сохраняется, а собственник вещи должен рассматриваться как залогодатель в силу закона.

9. Право приобретения чужой недвижимой вещи

9.1. Действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера. Сущность института преимущественного права предопределяет способ его защиты в случае нарушения, а именно заявление требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. При этом законодатель устанавливает, как правило, пресекательный срок для такого заявления.

Однако преимущественное право не позволяет надежно обеспечивать право лица на приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные обязательства: предварительный договор, обещание дарения и т.п. Между тем понуждение к исполнению обязанности в натуре по таким сделкам возможно лишь тогда, когда вещь остается во владении обязанного лица к моменту заявления соответствующего требования кредитором.

В связи с этим ощущается отсутствие в российском законодательстве права приобретения чужой вещи как вещного права, которое может быть осуществлено и в тех случаях, когда вещь уже не находится у лица, по соглашению с которым соответствующее право было установлено.

9.2. Право приобрести чужую вещь как особое вещное право может предполагать приобретение на вещь как права собственности, так и иного вещного права. Круг таких вещных прав должен быть исчерпывающим образом определен ГК.

По общему правилу объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано в ЕГРП за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту.

В исключительных случаях можно допустить установление права приобрести еще не построенный объект недвижимости через право приобрести земельный участок (право на земельный участок), на котором этот объект будет возводиться. При этом имеется в виду, что в соответствии с конструкцией "единого объекта" обладатель прав на земельный участок приобретет аналогичные права в отношении того, что будет возведено на данном участке. Таким образом, право приобретения чужой вещи может быть использовано, в частности, для обеспечения прав участников долевого строительства, которые через право приобретения земельного участка получат гарантии приобретения аналогичного права в отношении возводимого объекта недвижимости.

9.3. По общему правилу основанием возникновения данного права является договор. В случаях, предусмотренных законом, право приобрести вещь может возникать помимо воли отчуждателя (при долевом строительстве).

Условия приобретения вещи, на которую устанавливается данное право, должны быть внесены в ЕГРП.

Может быть установлен упрощенный порядок принудительного осуществления права приобрести право на чужую вещь, если оно установлено на основании нотариально удостоверенного договора.

10. Право вещных выдач

10.1. Право вещных выдач - право на получение из стоимости недвижимой вещи периодических платежей или иных имущественных предоставлений. От обязательства право вещных выдач отличается тем, что оно создает обременение, лежащее на собственнике вещи, и следует за вещью.

Само по себе такое право позволяет вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения, что расширяет экономические возможности оборота. Существующий в рамках обязательственного права договор ренты не охватывает всех возможностей, заключенных в вещи.

10.2. Право вещных выдач может быть срочным или пожизненным (для юридического лица - бессрочным). Право вещных выдач возникает, по общему правилу, в силу договора.

10.3. Право вещных выдач может быть установлено договором в пользу третьего лица.

Право вещных выдач может возникать из обязательства покупателя по оплате вещи при ее покупке, если стороны найдут такое решение более удобным, чем установление залога на проданную, но не оплаченную вещь.

Выдачи из вещи могут быть денежными и неденежными (натуральными).

10.4. Собственник обремененной вещи отвечает по праву вещных выдач только обремененной вещью.

10.5. Право вещных выдач прекращается посредством соглашения с собственником обремененной вещи (выкуп права вещных выдач). Может быть установлен срок, в течение которого собственник обремененной вещи не вправе выкупить право вещных выдач.

11. Право оперативного управления имуществом, находящимся

в государственной или муниципальной собственности

11.1. Нужно устранить существующий в законодательстве дуализм прав на управление имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, оставив только одно право - право оперативного управления.

Право оперативного управления следует определить как право владения, пользования и распоряжения имуществом собственника в пределах, установленных законодательством, а также в соответствии с целями деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Объем ограничений права оперативного управления может зависеть от категории субъекта данного права и от вида объекта, на который данное право распространяется.

Право оперативного управления может быть дифференцировано на виды в зависимости от того, насколько ограничено входящее в его состав правомочие распоряжения. Что касается владения и пользования, то они должны быть одинаковыми во всех разновидностях права оперативного управления.

11.2. Субъектами права оперативного управления, по общему правилу, должны быть государственные или муниципальные юридические лица. Характер права оперативного управления делает данное право не вполне пригодным для частных учреждений. Для последних будет более удобной модель права собственности.

Объем права некоммерческой организации распоряжаться имуществом может быть дифференцирован в зависимости от того, какая деятельность ею осуществляется - предпринимательская (иная приносящая доходы) или деятельность по заданию и за счет собственника.

11.3. В качестве объектов права оперативного управления могут выступать как движимые, так и недвижимые вещи, за исключением земельных участков, водных объектов и участков недр. Право оперативного управления недвижимыми вещами возникает в момент государственной регистрации. Имущество субъекта права оперативного управления не должно именоваться предприятием.

11.4. По общему правилу собственник должен нести субсидиарную ответственность по долгам субъекта права оперативного управления. Законом могут быть предусмотрены случаи, когда собственник освобождается от субсидиарной ответственности, а права и законные интересы кредиторов гарантируются иным образом.

V. Законодательство об обязательствах (общие положения)

1. Понятие и виды обязательств

1.1. Законодательное определение понятия "обязательство" (пункт 1 статьи 307 ГК) не охватывает некоторых действий сторон, составляющих предмет основных обязательств (например, оказание услуг) и в определенных случаях не позволяет отграничить обязательство от иных относительных правоотношений (реституционных, корпоративных).

В общих положениях, определяющих понятие обязательства, явно недостает норм, которые позволяли бы классифицировать обязательства на отдельные виды и определить особенности правового регулирования указанных отдельных видов обязательств.

В связи с этим целесообразно включить в понятие обязательства (в дополнение к названным в пункте 1 статьи 307 ГК действиям должника) такие действия, как оказание услуг. Следовало бы расширить перечень оснований возникновения обязательств и придать ему, по возможности, исчерпывающий характер (пункт 2 статьи 307 ГК). Целесообразно также дополнить статью 307 ГК положением о порядке применения общих положений об обязательствах отдельным видам обязательств - договорным и внедоговорным (обязательствам вследствие причинения вреда и вследствие неосновательного обогащения), а также о возможности их применения к другим относительным правоотношениям (реституционным, корпоративным и т.п.), если иное не предусмотрено ГК и иными законами и не вытекает из существа указанных правоотношений.

1.2. В главу 21 ГК следовало бы включить нормы об альтернативных и факультативных обязательствах, содержащие следующие положения:

а) альтернативным признается обязательство, по которому должник обязан исполнить одно из двух или более обязательств по собственному выбору, если законом или договором право выбора не предоставлено кредитору или третьему лицу;

б) с момента, когда должник, а в соответствующих случаях - кредитор, третье лицо, осуществил свой выбор обязательства, подлежащего исполнению, данное обязательство рассматривается в качестве обычного обязательства;

в) под факультативным понимается такое обязательство, по которому должнику предоставлено право заменить обязательство, подлежащее исполнению, другим обязательством;

г) в случае, когда должник реализует свое право на замену подлежащего исполнению обязательства другим обязательством, кредитор обязан принять от должника исполнение по этому обязательству.

1.3. Целесообразно ввести в главу 21 ГК также нормы о натуральных обязательствах, содержащие следующие положения:

а) натуральным признается обязательство, по которому требования кредитора не подлежат судебной защите;

б) основания возникновения натуральных обязательств, а также условия и порядок отказа в судебной защите требований кредиторов по таким обязательствам определяются ГК и другими законами;

в) в случаях, предусмотренных законом или договором, требованиям кредитора по натуральному обязательству может быть предоставлена судебная защита.

Дата добавления: 2014-12-07