Вопрос 4. Характеристика затратного подхода и его методов при оценки недвижимости

. Характеристика затратного подхода и его методов при оценки недвижимости. Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта(с учетом износа) вместе с рыночной стоимостью земельного участка явл-ется стоимостью оцениваемого объекта.

З подход необх-мо использ-ать при:

- строительстве нового объекта, -опред-и вар-анта использ-ия земли, -реконструкции зданий и сооруж-й, -оценки для целей нологооблаж-ия, -для строхования недвижимости, -оц-ке послед-вий стихийн бедствй, -для получения кредита в банке.

При испол-ии Зат подхода эксперт-оценщик опред-ет ст-ть замещения или восстановит-ную стоимость.

Стоимость замещения - стоимость аналога объекта оценки

Восстановит-ная ст-сть(или ст-ть воспроизводства) – определяется затратами в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта.

Восстан-ая ст-ть определ-ется издержками на воспроизводство точной копии объекта, а ст-ть замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Расчет ст-ти объекта на основе ЗП состоит из 5 этапов:

1.расчет ст-ти земел-го участка и связанных с ним улучшений.

2.опред-ние востанов-ой с-ти (или замещения) зданий и сооружений в тек-их ценах.

3.расчет совок-ого износа зданий и сооружений

4.вычет из востанов-ой ст-ти зданий и сооруж-ий их совокупного износа.

5.суммирование ст-ти земельного участка и ст-ти зданий и сооруж-ий с учетом износа.

Наиболее сложной явлл.оценка востанов-ой ст-ти. Сущ-ет 4 способа опред-я Востан Ст-ти

1.На основе сметной стоимости строительства. (в соотв-вии со сметными нормами и правилами на строит-ные и спец.строительные работы и конструкции (СНиП). Ст-ть строит-ва опред-ется прямыми затратами, накладными расходами и плановыми накоплениями) СВ,ОБ=ЗЗ+ПрЗ, ЗЗ-всего затраты застройщика, ПрЗ-прибыль застройщика.

2.Индексный способ оценки объекта недвижимости (предусм-ет корректировку балансовой ст-ти на соотв-щий индекс в соотв. с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и орган-ий, утверж-ным Постанов-ем правит-ва РФ. Индексы также утверж-ются правит РФ, публикуются в печати

3.метод сравнительной единицы, при кот скорректированная ст-ть выбранной для расчета недвижимости единицы измерения умнож-ется на количество единиц оцен-емого объекта. Ед-ми измерения м.б. м^2 или м^3, 1место

4.метод разбивки накомпоненты,

заключ-ется в определении удельной стоимости ед-цы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, раб.силу, произв-во земляных,монтажных, отделочных работ и т.д.)

Дата добавления: 2015-04-24