Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия

Метод капитализации доходов для определения стоимости предприятия

Метод капитализации доходов для определения стоимости предприятия заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

V = I / R, где V – стоимость предприятия; I – периодический доход; R – коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:

– имеется достаточное количество данных для оценки дохода;

– доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на несколько лет вперед.

В силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, необходимо располагать точными рыночными указаниями о его величине.

Основное преимущество данного метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод капитализации доходов для определения стоимости предприятия не следует применять в тех случаях, когда:

– отсутствует информация о рыночных сделках;

– если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;

– когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, то есть требует серьезной реконструкции.

Практическое применение метода капитализации предусматривает выполнение следующих основных этапов:

1. Проведение анализа финансовой отчетности.

2. Выборы величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости предприятия.

5. Внесение необходимых поправок с учетом ликвидности оцениваемого имущества, перспектив развития предприятия и других неденежных факторов.

Данный метод основан на принципе замещения: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли‑продажи.

Основные преимущества сравнительного подхода:

1. Оценка основана на ретроинформации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно‑финансовой деятельности предприятия.

2. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода:

– метод рынка капитала;

– метод сделок;

– метод отраслевых коэффициентов. Отбор предприятий для сравнения производят по следующим критериям:

– принадлежность к тем или иным отрасли, региону;

– вид выпускаемой продукции или услуг;

– диверсификация продукции или услуг;

– стадия жизненного цикла, на которой находится предприятие;

– размеры предприятия, стратегия его деятельности, финансовые характеристики.

Суть метода отраслевых коэффициентов заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи предприятия и каким‑либо показателем.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций сходных предприятий. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения, может инвестировать либо в оцениваемое им предприятие, либо в сходные предприятия. Этот метод основывается на финансовом анализе оцениваемого и сопоставимых предприятий.

При отборе предприятий‑аналогов учитываются следующие признаки сопоставимости: тождественность ассортимента продукции, объема и качества производимой продукции, стадий развития предприятий и размеров производственной мощности; сопоставимость стратегии развития предприятий, финансовых характеристик предприятий.

Дата добавления: 2015-03-29