Экспертиза отчетов об оценке

Техническая экспертиза объектов недвижимости

Определение рентной платы за земельный участок

Рента - это общее название доходов владельцев земли с фиксированной величиной предложения. Рентные платежи являются частью арендной платы:

· если на земле, которая сдается в аренду, нет никаких построек, сооружений или какого-либо другого капиталa, то арендная плата, то есть определённая сумма денег, которая будет выплачена арендатором за использование земли, будет равняться земельной ренте.

· если же на земле находятся какие-либо производственные ресурсы (фабрики, заводы), то арендная плата будет включать в себя уже не только земельную ренту, но и ссудный процент за использование находящегося на земле производственного потенциала.

Формула: Цена земли=(Рента/ссудный%)х100, так же формула применима к акциям

Образуются две нормальные формы земельной ренты: абсолютная и дифференциальная.

Вне зависимости от качества земли и ее местоположения, ее собственник все равно получит доход от ее реализации. Этот вариант земельной ренты называется чистой или абсолютной рентой. Причиной образования абсолютной ренты является монополия частной собственности на недвижимость. Абсолютная рента может быть вычислена по формуле:

АР = Цв-Цс,

где АР - абсолютная рента;

Цв - цена недвижимости, по которой она передается владельцу собственником;

Цс - цена недвижимости, по которой она достается собственнику.

Если собственник, владелец и пользователь недвижимости совпадают в одном лице, абсолютная рента не образуется.

Если же учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Факторами, условиями образования дифференциальной ренты современных условиях становятся различия: в климате и плодородии почв; в богатстве месторождений полезных ископаемых; в местоположении рынков сбыта; в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин; в затратах на средства связи.

Количественно дифференциальная рента равна: ДР = П3-И3,

где ДР - дифференциальная рента;

П3 - предельные общественно допустимые затраты;

И3 - индивидуальные фактические затраты.

В случае равенства предельных и индивидуальных затрат (П3= И3,, дифференциальная рента не образуется (ДР = 0). Образование дифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости.

Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

· основания - с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);

· строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);

· инженерного оборудования: водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление - трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

Экспертиза отчетов об оценке — это процедура, позволяющая вынести заключение о том, соответствует ли отчет требованиям Российского законодательства об оценке, договору об оценке, а также показывающая, насколько достаточна и достоверна используемая информация, насколько оправдан выбор методик и допущения оценщика, насколько безошибочны вычисления и обоснован результат оценки. Чаще всего экспертиза отчетов проводится, когда объектом оценки является государственная собственность (с целью контроля) либо когда в экспертизе отчета заинтересована одна из сторон судебного разбирательства.

При экспертизе отчета подход достаточно формальный. Эксперт аргументировано рассматривает следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчёт об оценке, выполненный оценщиком, требованиям федерального законодательства в области оценки и стандартам оценки.

Указаны ли в отчете: дата (окончания) составления и порядковый номер отчета; период проведения работ по оценке; дата оценки (календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки); основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; цели и задачи проведения оценки объекта оценки; юридический адрес оценщика и сведения о регистрации в Саморегулируемой организации оценщиков……и.т.д.

2. Содержится ли в отчёте об оценке, выполненном Оценщиком: методические ошибки; данные и/или информация, допускающая неоднозначное толкование или вводящие в заблуждение; подписи руководителя, оценщика-автора отчета, печать организации.

При анализе соблюдается правильность применения затратного, сравнительного и доходного подходов, а также правильность выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования). Оценщик-эксперт должен провести проверку обоснованности сделанных допущений и обосновать причины любых несогласий с ними. В процессе проведения экспертизы оценщик-эксперт должен проверить соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему.

Дата добавления: 2015-04-24