Вопрос 70. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки)

Вопрос 69. Залог (см. лекции).

Ипотека, или залог недвижимости, регулируется специальным актом — Законом об ипотеке. При коллизиях между нормами ГК. Определяющими общие положения о залоге (ст. 334—356 ГК), и нормами Закона об ипотеке преимущество имеют последние (п. 2 ст. 334 ГК). Во всех остальных случаях действует общее правило о том, что нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам ГК. Например, при конфискации предмета ипотеки будет применяться ст. 41 Закона об ипотеке, а не содержащая иное правило

ст. 354 ГК. В то же время нормы Закона об ипотеке, касающиеся закладной как ценной бумаги, применяются лишь в части, не противоречащей нормам главы 7 ГК «Ценные бумаги». Иные законы, вступившие в силу до принятия Закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это, в частности, относится и к Закону о залоге. Ипотекой, как она определена в ст. 1 Закона об ипотеке, называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами. Уже из определения видно, что

ипотека подчинена общему для залогов принципу: она не переносит на залогодержателя вещное право. С основным долгом, по-прежнему, соотносится лишь стоимость вещи, но не сама вещь. Предметом ипотеки являются объекты недвижимости (ст. 130 ГК).

Реализация предмета ипотеки возможна тремя способами (ст. 55, 56 Закона об ипотеке):

1) на публичных торгах. Их порядок несколько отличается от установленного для реализации залогов вообще (ст. 57, 58 Закона об ипотеке).

2) на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке). Такой порядок может быть предусмотрен в соглашении сторон при внесудебном обращении взыскания либо в решении суда, но только с согласия залогодателя и залогодержателя. Продажа на аукционе исключена, если взыскание на соответствующее имущество может быть обращено только в судебном порядке (п. 2 ст. 55, ст. 56 Закона об ипотеке). Таким образом, аукцион как процедура менее «надежная», с точки зрения защиты интересов сторон, может быть использован при реализации предмета залога лишь по их согласию. Тем более аукцион невозможен там, где законодатель специально вводит повышенную защиту против злоупотреблений сторон путем установления исключительно судебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки.

3) приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или для третьих лиц. Такой способ удовлетворения требований залогодержателя возможен только при внесудебном взыскании. Соглашение о таком приобретении включается в нотариально удостоверенное соглашение сторон договора ипотеки об осуществлении взыскания. Важно, что залогодержатель не обращает имущество

в свою собственность, а покупает его. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи или комиссии. Выкупная цена зачитывается в счет требований залогодержателя к должнику, долг которого в соответствующей части погашается. Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выдачей ценной бумаги, называемой закладной. Оборот закладных создает рынок ипотечного кредитования.
Вопрос 71. Задаток.

Легальное определение задатка содержится в ст. 380 ГК.

Дата добавления: 2015-05-10