Прекращение договора. Предмет и существенные условия договора

Стороны договора

Предмет и существенные условия договора

Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей. В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество (квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги. Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами.

Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума. Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен. В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается — она определяется исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором.

Получателем ренты может быть только физическое лицо, передающее имущество под содержание с иждивением, либо указанное им третье лицо или несколько лиц. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.

По общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Он также может быть прекращён по соглашению сторон.

Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как договор относится к числу фидуциарных, то есть характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом. При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются.

ПРОБЛЕМЫ: Поскольку в ГК РФ обязанность по предоставлению содержания прописана достаточно схематично, заключается большое число договоров пожизненного содержания с иждивением с весьма неконкретными условиями, что впоследствии влечет разногласия между сторонами и увеличение количества судебных споров. Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии оказывались ему плательщиком ренты. Зачастую оказывается, что договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты. Чаще всего в таких ситуациях между сторонами существовали устные договоренности и обязательства, на основании которых был составлен письменный договор. И получатель ренты полагал, что условия договора должны были реализовываться в более полном объеме. В подобных ситуациях ставится под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора. Чтобы избежать таких коллизий, необходимо в договор вносить все существенные условия содержания и очень подробно оговаривать порядок его предоставления. Следует подробно регламентировать и медицинское обслуживание, и режим покупки продуктов и приготовления пищи, и примерный ассортимент покупаемых продуктов, и случаи осуществления надомного ухода, госпитализации и др. Подробный договор упорядочит отношения между сторонами, что исключит в дельнейшем споры о предполагаемом объеме содержания.

Однако желание заключить максимально детализированный договор полностью зависит от добросовестности плательщика ренты, а также от компетентности и добросовестности нотариуса, удостоверяющего договор. Ввиду этого необходимо принятие на федеральном уровне Положения о договоре пожизненного содержания с иждивением, которое устанавливало бы максимально полный список обязательств плательщика ренты, конкретизация которого производилась бы сторонами в договоре с учетом потребностей получателя ренты.

Примером могут послужить принимаемые в некоторых субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях положения, регулирующие заключение договоров пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты между гражданами, нуждающимися в социальной поддержке, и государством либо муниципальными образованиями. В таких положениях указывается примерный перечень обязанностей плательщика ренты.

Кроме того, Договор пожизненного содержания с иждивением не предусматривает правопреемства в случае смерти получателя рентных платежей в силу личного характера обязательств по предоставлению содержания получателю ренты. Смерть получателя ренты является основанием прекращения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением.

К договору пожизненного содержания с иждивением могут быть применены положения гражданского законодательства о признании сделки недействительной, вследствие введения контрагента в заблуждение.

Следует учитывать, что договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению (статья 584 ГК РФ) и государственной регистрации, так как предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Из ГК: § 4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Действие положений части второй Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров пожизненного содержания с иждивением, в случае, если размер выплат по указанным договорам меньше, чем размер, определенный с учетом требований части второй Гражданского кодекса РФ в редакции указанного Закона. Если указанные договоры не будут приведены сторонами в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ, к отношениям сторон указанных договоров с момента их заключения применяются правила определения размера соответствующих выплат, установленные частью второй Гражданского кодекса РФ в редакции указанного Закона.

2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды см. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Дата добавления: 2015-05-10