Алгоритм затратного метода оценки недвиж-ти. Оценка земельного участка

Этапы затратного подхода:

1) Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2) Рассчитывается стоимость замещения или восстановленная стоимость недвижимости.

3) Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

4) Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получится стоимость объекта Недвижимости без износа.

5) Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

1 ЭТАП. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям. И нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 20. Однако с развитием земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружение;

г) экологические факторы, характеризующие участок.Существует 5 основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков.

1. По сопоставленным продажам. Заключается в сравнении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

2. Метод соотношения (метод переноса) Оценивается сначала стоимость зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитается стоимость зданий и сооружений, и получается стоимость земельного участка.

3. Метод капитализации земельной ренты - заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Не применяется так как отсутствуют сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации (нет арендного земельного рынка).

4. Техника остатка для земли. Этот метод отличается от метода капитализации земельной ренты тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученного с учетом наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости.

5. Метод развития земельного участка - применяется тогда, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Применяется достаточно часто.

36. методы расчета стоимости земельного участка Оценщик при определении рыночной стоимости обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, выделения. методы применяемые при определении рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков. 1 Метод сравнения продаж. Применяется для определения стоимости права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения по определению рыночной стоимости земельных участков. 2 Метод выделения. Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных земельных участков. 3 Метод распределения Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных земельных участков. 4 Метод капитализации дохода Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет величины дохода, при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка; определение величины коэффициента капитализации дохода; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации дохода. Под капитализацией дохода понимается определение на дату оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды. Рассчитывается путем деления величины дохода после даты оценки на коэффициент капитализации. При оценке рыночной стоимости земельного участка доход рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы. При этом величина земельной ренты рассчитывается как доход от сдачи земельного участка по рыночным ставкам арендной платы. 5 Метод остатка применяется для определения стоимости застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости методом остатка используется по определению рыночной стоимости земельных участков. 6 Метод предполагаемого использования применяется для определения стоимости застроенных и незастроенных земельных участков.

Дата добавления: 2015-05-10