Методические рекомендации. Тема 9.Договор аренды (общие положения)

Тема 9.Договор аренды (общие положения).

Официальные акты высших судебных органов

Нормативно-правовые акты

Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая, третья и четвертая. – М.: ТК Велби. Изд-во Проспект. 2008. (ст.ст. 572-582 ГК РФ).

Судебная практика ВС РФ по гражданским делам (сост. Е.Н.Команенкова) – М.: ТК Велби. 2008.

Основная литература

Абрамова и др. Гражданское право. Учебник. В 3 т. – М.: ТК Велби. 2008.

Айвар Л.К. Вопросы отмены налога на имущество, переходящее в порядке дарения. // Адвокат. 2005. № 8. С 35-39.

Вячеславов Ф.А. Распределение расходов в механизме обеспечения интересов сторон договора в случае существенного изменения обстоятельств. // Юрист. 2007. № 2. С. 40-43.

Комментарий к ГК РФ (постатейный). Под. ред. Е.А.Суханова. В 4 т. – М.: ТК Велби. 2008.

Савельев В.А. Дарение в римском праве и в современном законодательстве. // Журнал российского права. 2007. № 3. С. 41-45.

Дополнительная литература

Антонов Н.Н. Наследственный платеж и платеж с дарений: налог или сбор. // Журнал российского права. 2004. № 10. С. 81-84.

Договорные отношения.: юридический справочник для предпринимателя / Под ред. М.Ю. Тихомирова – М.:2006.

Мельников В.С. Некоторые теоретические и практические проблемы недействительности сделок. // Российское правосудие. 2007. № 11. С. 40-43.

Серов А.П. Односторонний отказ от исполнения обязательств: пределы использования. // Журнал российского права. 2007. № 2. С. 75-78.

Чалая и др. История становления и развития института дарения в праве. // Нотариус. 2004. № 1. С. 41-44.

Предметы аренды: индивидуально-определенные и непот­ребляемые вещи. Правовое регулирование договора аренды. Условия договора аренды. Права и обязанности сторон. Прекращение договора аренды. Неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей сторон по договору аренды.

План

Общая характеристика договора аренды (предмет, стороны, сроки, форма).

Особенности передачи имущества по договору аренды.

Способы установления арендной платы.

Права и обязанности арендодателя.

Права и обязанности арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды

Последствия улучшений арендованного имущества.

В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606).

Предмет договора является существенным условием договора аренды. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607).

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли - продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли - продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК)

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК).

К числу договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).

Литература

Дата добавления: 2015-05-10