Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения 2 страница

Во-вторых, согласно п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Данная норма была подвергнута резкой критике в научной юридической литературе, поскольку указание ст. 4 Закона об обороте земель на возможность лица иметь в собственности не менее (т.е. только более) чем 10% общей площади земель означает, что субъекты РФ могут выбрать любой размер — 50%, а то и все 100% земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, которые должны находиться в собственности одного лица. Соответственно, три-четыре олигарха могут поделить все товарные сельскохозяйственные земли страны. Кроме того, отмечалось, что реализация данной нормы приведет к концентрации политической власти в регионах и в целом по России в одних руках и власть станет придатком хозяина, а также что обезземеливание крестьян приведет к массовому оттоку населения в города и росту социальной напряженности^[55].

В-третьих, следует выделить особенности процедуры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в том, что субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, место­положения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может превышать 90 дней.

В случае если субъект РФ или в соответствии с его законом муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной, или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным правилам. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Отдельная процедура предусматривается в случаях проведения публичных торгов, которые проводятся, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель. Такие земельный участок (его часть) или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности на них или права собственности на доли в общей собственности на земельный участок, при этом закон не уточняет, возможно ли такое отчуждение посредством совершения безвозмездной сделки (например, по договору дарения).

В случае нарушения указанных требований орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган исполнительной власти субъекта РФ. Последний в течение месяца должен обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах), а в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в общей собственности на земельный участок, их должен приобрести субъект РФ либо в случаях, установленных его законом, муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Кроме того, проведение торгов предусмотрено в случаях предоставления земельных участков в собственность (аренду) гражданам и юридическим лицам из земель сельско­хозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве исключения из данного правила предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих участков в пределах их компетенции.

В аренду (как и в собственность) могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, включая земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В последнем случае договор аренды такого участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом установленных ст. 8, 10 Закона об обороте земель особенностей. В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

11.4. Земельная доля и ее правовой режим

Земельная доля может быть определена «как обязательственное право — право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством»^[56]. Данное определение нуждается, правда, в нескольких оговорках: кроме права собственности никакое иное вещное право на земельный участок, полученный в результате выделения земельной доли на местности, не может возникнуть в силу ст. 20, 21 ЗК РФ. Кроме того, земельная доля может располагаться только в составе сельскохозяйственных угодий. Земли же сельскохозяйственного назначения включают в свой состав и другую субкатегорию — несельскохозяйственные угодья, в пределах которых земельных долей, как правило, не бывает.

Представляется, что само законодательное понятие «земельная доля» является не совсем удачным и лишь определяет объект, на который устанавливается общая собственность граждан. Если использовать именно это название доли в имуществе, то при общей долевой собственности, например, на комбайн или трактор, доля каждого сособственника могла бы получить название «комбайновая» или «тракторная». В силу своей юридической природы земельная доля (пай) любого лица не должна отождествляться с самим правом собственности на приходящийся в счет этой доли конкретный земельный участок. Другими словами, земельные доли не отграничиваются на местности и существуют только потенциально в документах, пока по желанию их правообладателя не произойдет выделение земельного участка в натуре на местности.

Согласно ст.15 Закона об обороте земель, земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В научной литературе давно идет спор о вещной или обязательственной природе земельной доли. Мы полагаем, что право собственности – это вещное право вне зависимости от того, сколько субъектов общей долевой собственности имеют права на земельный участок.

Первоначально правом на получение в собственность земельных долей обладали: работники реорганизованного сельскохозяйственного предприятия; пенсионеры, вышедшие в нем на пенсию и проживающие на его территории; временно отсутствующие работники; наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства; работники социальной сферы на селе (организаций здравоохране­ния, культуры, быта, связи, общепита, образования и т.д., расположенных на территориях сельскохозяйственных организаций).

Следует подчеркнуть, что все пенсионеры социальной сферы, а также пенсионеры сельскохозяйственных предприятий, вышедшие на пенсию, но не проживающие на территории хозяйств в начале земельной реформы, не получили права ни на земельную долю, ни на имущественный пай.

Моментом возникновения права собственности на земельную долю являлась дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммер­ческой организации (предприятия). Рассчитывалась земельная доля в гектарах или балло-гектарах.

В настоящий момент использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Законом об обороте земель. Данный Закон установил, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае если участник долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований ст. 4 Закона об обороте земель в части предельных размеров образуемого участка.

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, на основании соответству­ющего решения муниципального образования.

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения уведомляются о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Согласно данному закону, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и законом об обороте земель Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей двумя путями:

1) на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

2) если такое решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Отдельно Законом об обороте регламентируется правовой режим невостребованной земельной доли. Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость, не могут быть признаны невостребованными земельными долями по этому основанию.

Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном порядке невостребованными.

Контрольные вопросы и задания

1. Сформулируйте определение категории земель сельско­хозяйственного назначения. В чем отличия ее правового режима от иных категорий земель?

2. Назовите основные субкатегории земель сельскохозяйственного назначения. В чем заключается дифференцированный правовой режим каждой из них?

3. Перечислите основные виды правообладателей земельных участков сельскохозяйственного назначения. Какие отличия в их правах на землю?

4. Каковы особенности охраны земель сельскохозяйственного назначения?

5. Какие сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения можно совершать? В чем их особенности?

6. Разъясните особенности правового режима земельной доли.

Литература

1. Андреев, Ю. Н. Теоретические вопросы правового режима земель сельскохозяйственного назначения / Ю. Н. Андреев // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 7.

2. Анисимов, А. П. Закон РФ об обороте земель сельскохозяйственного назначения невыполним на практике / А. П. Анисимов, А. Е. Черноморец // Право и политика. — 2003. — № 6.

3. Анисимов, А. П. Земельные отношения при банкротстве организаций / А. П. Анисимов, А. Е. Черноморец // Российский судья. — 2004. — № 6.

4. Анисимов, А. П. К вопросу о понятии правового режима земель сельскохозяйственного назначения / А. П. Анисимов // Российский судья. — 2004. — № 7.

5. Анисимов, А. П. Правовые проблемы приватизации гражданами земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения / А. П. Анисимов // Юрист. — 2005. — № 5.

6. Анисимов, А. П. Некоторые проблемы правовой организации личного подсобного хозяйства / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, А. Е. Черноморец // Юрист. — 2007. — № 1.

4. Антонов А.А. Порядок выделения земельных участков в счет земельных долей из земель сельхозназначения в свете правовых позиций Конституционного Суда РФ // Российская юстиция. – 2009. - № 6.

7. Бакирова, Р. Т. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения / Р. Т. Бакирова, В. Г. Левахин // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 7.

8. Беляева, З. С. Проблемы совершенствования законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения / З. С. Беляева, В. В. Устюкова // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 3.

9. Беляева, З. С. Проблемы передачи земельных долей в доверительное управление / З. С. Беляева // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 7.

10. Блинов, Р. Н. Правовая природа невостребованных земельных долей / Р. Н. Блинов // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 8.

11. Волков, Г. Правовые проблемы упорядочения отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения / Г. Волков // Хозяйство и право. — 2006. — № 8.

9. Гаврилов Е.В. Некоторые проблемы правового режима земельных долей в судебно-арбитражной практике // Аграрное и земельное право. – 2010. - № 6.

10. Голышев Н.А. Правовое регулирование перевода одних видов сельскохозяйственных угодий в другие // Юридический мир. – 2010. - № 2.

12. Забазнов, В. В. О правовых последствиях выдела земельного участка сельхозназначения в счет земельных долей / В. В. Забазнов // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 8.

12. Землякова Г.Л. Формирование земельного участка, выделяемого в счет «земельной доли»: перспективы развития законодательства // // Аграрное и земельное право. – 2010. - № 7.

13. Ибрагимов, К. Х. Правовые проблемы государственного программно-целевого обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения / К. Х. Ибрагимов // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 6.

14. Ибрагимов К.Х. Правовые проблемы разграничения земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного использования // Аграрное и земельное право. – 2011. - № 2.

14. Иванова, С. В. Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: проблемы и пути их решения / С. В. Иванова // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 7.

15. Иосифиди, С. Д. Принципы правовой охраны земель сельскохозяйственного назначения / С. Д. Иосифиди // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 4.

15. Клейменова Е.С. Соотношение частных и публичных интересов при ограничении и прекращении прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах // Юридический мир. – 2010. - № 11.

11. Козырь, М. И. Юридическая природа права на земельную долю / М. И. Козырь // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 1.

16. Кособродов, В. М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения / В. М. Кособродов // Законодательство и экономика. — 2006. — № 1.

17. Костина, О. В. Правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями / О. В. Костина // Гражданское право. — 2007. — № 2.

17. Крассов О.И., Голышев Н.А. О понятии земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2010. № 1.

18. Левахин В. Г. Понятие и сущность сельскохозяйственных угодий как объектов гражданских прав / В. Г. Левахин, Р. Т. Бакирова // Право и политика. — 2007. — № 11.

18. Либанова С.Э. Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения субъектов РФ и ограничение прав иных собственников // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2008. - № 8.

19. Мельников Н. Строительство жилых помещений на землях сельскохозяйственного назначения // Хозяйство и право. – 2011. - № 5.

19. Михайлова, А. Л. Земельный участок, образованный в счет невостребованных земельных долей: момент формирования и основания возникновения субъективного права / А. Л. Михайлова // Российская юстиция. — 2009. — № 4.

20. Нарышева, Н. Г. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения / Н. Г. Нарышева // Экологическое право. — 2009. — № 4.

21. Пандаков, К. Г. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика / К. Г. Пандаков, А. Е. Черноморец. — Саратов, 2004.

21. Прокудина Н.В. Проблемы выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли // Законодательство. – 2010. - № 2.

22. Румянцев Ф.П. Региональное законодательство в сфере регулирования приватизации земель сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. 2011. № 4.

22. Румянцев, Ф. П. О реализации гражданами конституционных прав на земли сельскохозяйственного назначения / Ф. П. Румянцев // Правоведение. — 2008. — № 5.

23. Рыженков, А. Я. Феномен собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации на современном этапе / А. Я. Рыженков, А. Е. Черноморец // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 3.

23. Самончик О.А. К вопросу о сохранении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в федеральной собственности // Аграрное и земельное право. – 2009. - № 10.

24. Старобинец А.Ю. Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. – 2010. - № 9.

24. Устюкова, В. В. Общая собственность граждан на земельные участки сельскохозяйственного назначения: миф или реальность? / В. В. Устюкова // Экологическое право. — 2007. — № 2.

25. Чаркин, С. А. Некоторые вопросы практического применения законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения / С. А. Чаркин // Российская юстиция. — 2006. — № 10.

27. Чаркин С.А. Вопросы закрепления прав собственности на земли сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. – 2007. - № 10.

28. Чаркин С.А. Выдел земельной доли: основные проблемы и пути их разрешения // Российская юстиция. – 2008. - № 3.

29. Чаркин С.А. Сделки с земельными долями: проблемы, возникающие на практике и пути их разрешения // Право и политика. – 2008. - № 6.

26. Чаркин, С. А. Правовые особенности договора купли-продажи земельной доли / С. А. Чаркин // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 8.

27. Чаркин, С. А. Аренда земли из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами / С. А. Чаркин // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 9.

28. Чикильдина, А. Ю. Историко-правовые аспекты становления садоводства, огородничества, дачного строительства в России / А. Ю. Чикильдина // Журнал российского права. — 2009. — № 4.

Глава 12

Дата добавления: 2015-05-31