Правовые акты. Тема 14. Сделки с жилыми помещениями

Задачи

Вопросы

Тема 14. Сделки с жилыми помещениями

Правовые акты

Вопросы

Тема 13. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

(Теоретический семинар)

Структура и порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Размер платы за жилое помещение.

Размер платы за коммунальные услуги.

Субсидии и компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальные услуги.

Расходы собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации.

Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса: Федеральный закон от 30.12.2004 г. №210-ФЗ.

О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 30.08.2004 г. №444.

Дополнительная литература

Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право. 2002. №4.

Гордеев Д.П. Новые подходы к установлению размера платы за жилые помещения // Жилищное право. 2005. №9.

Куринов А.Б. Об оплате жилья и коммунальных услуг. Особенности коммерческого и социального найма жилых помещений // Жилищное право. 2000. №2.

Лифшиц Д.Ф. Договорные отношения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в Москве: анализ состояния и пути совершенствования // Жилищное право. 2002. №4.

Тихомирова Л.В. Льготы по оплате жилья. М., 2005.

Договор купли-продажи жилого помещения. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения на торгах.

Договор дарения жилого помещения.

Договор мены жилыми помещениями.

Ипотека жилого помещения.

Государственная регистрация сделок с жилыми помещениями.

Признание сделок с жилыми помещениями недействительными. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения. Государственная компенсация за утрату права собственности на жилое помещение.

Задача 1. Панин заключил с Зябликовым договор мены жилыми помещениями. В соответствии с договором Панин передал принадлежащую ему на праве собственности трехкомнатную квартиру в обмен на двухкомнатную квартиру Зябликова.

После осуществления процедуры государственной регистрации Панин, считая обмен не равнозначным, обратился в суд с иском об истребовании с Зябликова пятисот тысяч рублей разницы стоимости квартир по оценке независимой экспертизы.

Задача 2. Гончаров, собственник жилого дома и Рогожин, наниматель квартиры по договору социального найма, 27 февраля 2005 года подписали договор мены жилыми помещениями и 1 марта 2005 года обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации сделки. Получив отказ, они обратились в суд с иском о признании данного отказа незаконным.

Задача 3. Миков в день рождения своего совершеннолетнего племянника Андрея Епишина в присутствии его гостей подарил последнему принадлежащую Микову на праве собственности квартиру, посредством вручения Андрею ключей от этой квартиры. Андрей вселился в подаренную ему квартиру. Через полгода отношения между Миковым и Епишиным испортились. Миков потребовал, чтобы Андрей освободил квартиру, считая договор дарения несостоявшимся. Андрей отказался освободить спорную квартиру, считая ее своей собственностью.

Задача 4. Неволин – собственник двух квартир, отбывая уголовное наказание в колонии, составил заверенную начальником колонии доверенность, в соответствии с которой уполномочил своего приятеля Мансурова подарить принадлежащую ему квартиру гр. Тимирязевой. Мансуров от имени Неволина заключил договор дарения трехкомнатной квартиры с гр. Тимирязевой, которая немедленно заключила договор купли-продажи указанной квартиры с гр. Копыловым.

Освободившись и узнав о состоявшихся сделках дарения и купли-продажи, Неволин предъявил иск в суд об истребовании трехкомнатной квартиры. В обоснование исковых требований он указал, что имел устную договоренность с Мансуровым о дарении другой (однокомнатной) квартиры принадлежащей ему. Копылов возражая против исковых требований пояснил, что приобретая квартиру он об обстоятельствах указанных в исковом заявлении не знал и, получив свидетельство о регистрации права собственности, был совершенно уверен в законности сделки.

Задача 5. Самохвалов и Антипова заключили договор дарения, в соответствии с которым Самохвалов безвозмездно передал Антиповой, принадлежащий ему жилой дом с условием, что даритель останется пожизненно проживать в нем.

После смерти Самохвалова, его дочь Елена предъявила иск к Антипой о признании договора дарения притворной сделкой, считая возникшие по нему обязательства – обязательствами по пожизненному содержанию с иждивением. Указывая, что содержание ответчицей не осуществлялось, истица просила передать ей жилой дом.

Задача 6. Гр. Чудакову принадлежала двухкомнатная квартира стоимостью два миллиона рублей. В результате ряда гражданско-правовых сделок указанная квартира перешла во владение гр. Зеленина, который передал ее по договору купли-продажи Веселову.

Вернувшись из долгосрочной командировки, Чудаков обнаружил в указанной квартире гр. Веселова, который в подтверждение своего права представил свидетельство о государственной регистрации его права собственности на квартиру. Гр. Чудаков обратился в суд с иском о признании всех совершенных с его квартирой сделок недействительными и применения последствий недействительности сделок в виде двусторонних реституций. В гражданском процессе добросовестность владения гр. Веселова была доказана.

Что изменилось бы, если бы спорная квартира была Веселову подарена?

Задача 7. Прохоров заключил с Меньшиковым договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым передал последнему трехкомнатную квартиру, принадлежащую Прохорову на праве собственности. Однако через неделю после осуществления государственной регистрации права собственности за Меньшиковым из дома отдыха вернулась гр. Корнеева и заявила Меньшикову о своих правах пользования приобретенным им жилым помещением в силу завещательного отказа. Меньшиков, который не был предупрежден о правах Корнеевой на квартиру, отказал ей во вселении. В обоснование этого он указал на отсутствие государственной регистрации прав Корнеевой и, как следствие, их ничтожность.

Корнеева обратилась в суд с иском к Прохорову и Меньшикову о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Что изменилось бы, если бы Корнеева обладала правом на квартиру на основании договора коммерческого найма, а не завещательного отказа?

Задания

1. Подготовьте проект договора купли-продажи жилого дома, в котором в том числе проживает гражданин, пользующийся им на основании завещательного отказа.

2. Подготовьте проект договора мены долей в праве собственности на жилые помещения.

3. Составьте перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, в котором продавцом выступает гражданин, а покупателем – юридическое лицо (АО, ООО).

Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2.

Семейный кодекс Российской Федерации.

Жилищный кодекс Российской Федерации.

О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 г. №189-ФЗ.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон // Собрание законодательства РФ. 1998. №29. Ст. 3400.

Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. №6-П.

Дополнительная литература

Аюшева С.Д. Особенности обращения взыскания на заложенные жилые помещения // Законодательство. 2005. №1.

Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строениями по советскому праву. М., 1950.

Вавин Н.Г. Сделки со строениями. М., 1926.

Залеская М.В. Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости: конституционный аспект // Жилищное право. 2003. №3.

Исрафилов И.М. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. №10.

Макаров Г.П. Порядок наследования и дарения жилых помещений. М., 1999.

Макаров С.Ю. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения // Жилищное право. 2005. №9.

Макарова О.В. Защита прав несовершеннолетних при нотариальном удостоверении сделок с жилыми помещениями // Жилищное право. 2004. №3.

Потяркин Д.Е. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в Москве // Журнал российского права. 2005. №2.

Рясенцев В.А. Договор об отчуждении строения на условии пожизненного пользования // Социалистическая законность.1945. №1–2.

Скиба П.В. Особенности формы сделок купли-продажи жилых помещений // Нотариус. 2001. №5.

Строганова Т.П. Необходимость совершенствования законодательства, регулирующего защиту прав несовершеннолетних //Юридическая наука и развитие российского государства и права: Тез. докл. науч.–практ. конф. (Пермь, 11–12 октября 2001 г.). Пермь, 2002.

Титов А.А. Новые способы получения жилья: Практическое пособие. М.: Юрайт, 2000.

Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. №7.

Хуснетдинова Л.М. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации //Семейное и жилищное право. 2011. №6.

ФОРМЫ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ СТУДЕНТОВ

Тема 1. Жилищное право и жилищное законодательство.

Характеристика Конституции Российской Федерации как источника жилищного права.

Составление развернутого перечня нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения.

Работа с текстом Жилищного кодекса РФ:

отражение принципов жилищного права в тексте ЖК РФ;

определение предмета регулирования жилищного права;

составление развернутого перечня субъектов жилищных правоотношений, упомянутых в ЖК РФ.

Тема 2. Объекты жилищных прав.

Изучение законодательства и рекомендованной литературы по вопросу «Понятие и признаки жилого помещения».

Самостоятельное изучение регионального законодательства по вопросам исключения жилых домов и жилых помещений из жилищного фонда, перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, переустройства и перепланировки жилых помещений.

Подготовка реферативного выступления по теме «Назначение ицелевое использование жилых помещений».

Тема 3. Предоставление жилых помещений из фонда социального использования. Договор социального найма жилого помещения.

Подготовка реферативного выступления на тему «История становления и развития законодательства о договоре найма жилого помещения».

Изучение Жилищного кодекса РФ и регионального законодательства по вопросам постановки на учет и предоставления жилья гражданам, нуждающимся в жилых помещениях.

Составление по тексту Жилищного кодекса РФ сравнительной таблицы прав и обязанностей нанимателей, членов их семей, поднанимателей и временных жильцов.

Знакомство с региональной судебной практикой по вопросам выселения из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма.

Составление теста по теме «Предоставление жилых помещений из фонда социального использования. Договор социального найма жилого помещения».

Тема 4. Договор коммерческого найма жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения.

Разработка текста договора коммерческого найма в пользу нанимателя или наймодателя.

Составление сравнительной таблицы правового положения нанимателя жилого помещения в зависимости от срока договора коммерческого найма.

Изучение по тексту Жилищного кодекса и по рекомендованной литературе особенностей разновидностей жилых помещений специализированного фонда, а также особенностей договоров найма специализированных жилых помещений.

Тема 5. Договоры аренды и безвозмездного пользования жилым помещением.

Самостоятельное изучение Главы 36 Гражданского кодекса РФ и рекомендованной литературы по данному вопросу. Определение правовых норм указанной главы, которые могут применяться для регулирования обязательственных отношений, возникающих из договора безвозмездного пользования жилым помещением.

Составление текста договора безвозмездного пользования жилым помещением.

Изучение особенностей договора аренды жилого помещения по тексту Гражданского кодекса РФ и по рекомендованной литературе. Изучение правоприменительной практики высших судебных органов РФ в области регулирования арендных отношений

Тема 6. Приобретение жилых помещений в собственность граждан. Сделки с жилыми помещениями

Составление классификации оснований приобретения жилых помещений в собственность граждан.

Составление перечня особенностей сделок с жилыми помещениями.

Составление перечня прав на жилые помещения и сделок с жилыми помещениями, подлежащих государственной регистрации.

Подготовка проекта договора купли-продажи, мены или дарения жилого помещения.

Подготовка заявления о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности.

Подготовка искового заявления о признании преимущественного права на жилое помещение, переходящее в порядке наследования.

Тема 7. Жилищные кооперативы.

Подготовка реферативного выступления по теме «Развитие законодательства о жилищных кооперативах».

Составление сравнительной таблицы по теме «Правовое положение ЖК, ЖСК и ЖНК».

Составление сравнительной таблицы по теме «Правовое положение членов ЖК, ЖСК и ЖНК»

Тема 8. Правовые формы содействия государства в приобретении жилых помещений гражданами.

Изучение по рекомендованным правовым актам вопросов предоставления жилищных субсидий и жилищных кредитов, а также вопросов выдачи жилищных сертификатов.

Изучение федерального и регионального законодательства, а также рекомендованной литературы по теме ипотечное кредитование.

Подготовка реферативного выступления по теме «Роль государства в обеспечении конституционного права граждан на жилище»

Тема 9. Вещные права на жилые помещения.

Изучение по рекомендованной литературе вопроса «Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения».

Составление перечня общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Подготовка проекта решения суда по иску о признании бывшего члена семьи собственника утратившим право пользования жилым помещением с условием о сохранении за ним права пользования помещением в порядке пункта 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ.

Составление уведомления участника общей долевой собственности о продаже своей доли третьему лицу

Тема 10. Управление многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья.

Подготовка сравнительной таблицы способов управления многоквартирным домом.

Составление текста договора с управляющей компанией.

Подготовка протокола общего собрания членов ТСЖ, содержащего решение о передаче в пользование части общего имущества многоквартирного дома (части земельного участка, нежилого помещения).

Подборка примеров правоприменительной практики (составление казусов) по делам, связанным с участием в ТСЖ.

ВАРИАНТЫ ЗАДАНИЙ ДЛЯ СТУДЕНТОВ

ЗАОЧНОЙ ФОРМЫ ОБУЧЕНИЯ

Вариант 1.

Описать предмет и метод жилищного права.

Подготовить классификацию оснований приобретения гражданами жилых помещений в собственность.

Описать субъектов, объекты и процедуры обмена, замены и мены жилых помещений.

Подготовить проект заявления о переводе жилого помещения в нежилое.

Задача 1. Гражданин Сергеев являлся сотрудником унитарного предприятия и в связи с трудовыми отношениями получил 2-комнатную квартиру в доме предприятия. Вместе с ним проживали жена и сын. В апреле 2005 года Сергеев уволился с предприятия в связи с переходом на пенсию по старости. В июле 2005 года Сергеев и его сын Александр подали заявление о заключении договора найма жилого помещения на имя Александра и о переоформлении на него лицевого счета. В ответ на это заявление они получили отказ и разъяснение, что просьба будет удовлетворена в случае поступления Александра Сергеева на завод.

Задача 2. После смерти члена ЖНК, пай умершего перешел к трем его детям. Старший сын наследодателя – Александр, обратился в правление кооператива с заявлением о приеме его в члены кооператива, а двое других с требованием о выплате им действительной стоимости пая, а также членских взносов, уплаченных их отцом. Какой ответ должно дать правление? Какие права имеют наследники умершего члена ЖНК? Могут ли стать членами ЖНК все наследники умершего? Каковы сроки и порядок выплаты наследникам действительной стоимости пая?

Вариант 2.

Дать общую характеристику основных начал жилищного законодательства.

Дать общую характеристику правового положения членов товариществ собственников жилья.

Описать основания и порядок выселений нанимателей по договорам социального найма и членов их семей.

Составить перечень документов, подтверждающих право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Задача 1. МУП предъявило иск к несовершеннолетней Н.Орловой и ее опекуну С.Катаевой об их выселении из служебной квартиры. Истцом указывалось, что квартира была представлена как служебная О.Орловой, которая осуждена за совершение преступления к лишению свободы. Дочь осужденной – Н.Орлова самостоятельного права пользования этой площадью не приобрела; опекун – С.Катаева, права на эту квартиру не имеет, ранее в ней не проживала, поэтому вместе с подопечной они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Задача 2. Рудакова обратилась в суд с иском к ЖСК в г.Перми о признании за ней права на кооперативную квартиру и недействительным решения общего собрания членов кооператива, которым ей в приеме в члены ЖСК отказано, а квартира предоставлена члену кооператива Антоновой. В своем заявлении в суд Рудакова указала, что членом ЖСК был ее муж Опарин, с которым она состояла в браке с 1994года. Они проживали в упомянутой кооперативной квартире, хотя она оставалась прописанной в квартире своих родителей. Вместе с мужем она выполняла все обязанности по содержанию кооперативной квартиры, паевые взносы выплачивались за счет их общих совместных средств и поэтому она должна быть признана собственником части паенакоплений. В 1998 году она с мужем переехала в квартиру своих родителей, а ее родители в кооперативную (без оформления обмена). Из членов кооператива Опарин не выбывал и продолжал выполнять все обязанности по содержанию кооперативной квартиры за счет общих средств семьи. В 2000 году Опарин умер. Истица, получив свидетельство о прав на наследство после смерти мужа, обратилась к общему собранию членов ЖСК с просьбой о принятии ее в члены кооператива. Ей было отказано, а квартира была предоставлена другому члену кооператива – Антоновой. Это, по мнению истицы, нарушает ее права.

Вариант 3.

Дать общую характеристику системы источников жилищного права.

Описать состав общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Подготовить сравнительную таблицу правового положения нанимателей по договорам социального найма, членов их семей, поднанимателей и временных жильцов.

Подготовить проект заявления о предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире в соответствии с п.2 ст.59 ЖК РФ.

Задача 1. Жилищное управление Мотовилихинских заводов предъявило 10 марта 2001года иск к членам семьи умершего Мухина о выселении их из служебной двухкомнатной квартиры с предоставлением другой жилой площади. В заявлении истца указывалось, что Мухин, получивший в связи с работой служебную квартиру, в ноябре 1995г. прекратил трудовые отношения по собственному желанию, в марте 2000г. умер, а члены его семьи самостоятельного права на жилую площадь не приобрели, поэтому подлежат выселению с предоставлением жилого помещения.

Задача 2. Член ЖК Воробьев, полностью выплативший паевой взнос, принял решение заключить договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры. В указанных целях Воробьев обратился к председателю правления ЖК за справкой о том, что квартира принадлежит ему на праве собственности. В выдаче какой-либо справки ему было отказано. Кроме того, председатель правления ЖК сказал ему, что собственником квартиры является непосредственно ЖК и только ЖК может осуществлять сделки по распоряжению квартирами, находящимися в доме ЖК. Что бы изменилось, если бы пай не был полностью выплачен Воробьевым?

Вариант 4.

Дать общую характеристику компетенции органов государственной власти и местного самоуправления в жилищной сфере.

Подготовить классификацию договоров, опосредующих предоставление жилых помещений в пользование граждан.

Дать общую характеристику правового положения жилищных, жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.

Подготовить проект заявления о замене жилого помещения.

Задача 1. Мансурова, являющаяся беженкой из района военных действий в Чечне и будучи уроженкой г.Грозного, потребовала реализации своего конституционного права на жилище. Дело в том, что она являлась собственником трехкомнатной квартиры в г.Грозном, но в результате проведения антитеррористической операции ее жилище оказалось разрушенным. Она требует предоставления эквивалентной по удобствам, стоимости и метражу жилой площади в г.Москве, мотивируя это тем, что проживание на территории г.Грозного и всей Чеченской Республики предоставляет реальную угрозу ее свободе и жизни, поэтому возвращаться обратно она не намерена.

Задача 2. Наследник кооперативной квартиры Елисеев с полностью выплаченным паевым взносом обратился в правление ЖСК за получением соответствующей справки для оформления наследства. В правлении ЖСК ему заявили, что он может претендовать на наследство лишь суммы пая, а не самого жилого помещения, т.к. квартира не была зарегистрирована наследодателем в установленном порядке как его собственность.

Дата добавления: 2015-05-31