Приобретение права собственности на бесхозяйную недвижимость (п. 3 ст. 225 ГК РФ)

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (ст. 218 ГК РФ).

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

Первоначальные и производные способы приобретения права собственности.

Способ приобретения права собственности - это установленная законом процедура, описывающая, какие юридические факты и в какой последовательности необходимы для приобретения права собственности.

В науке гражданского права принято подразделять способы приобретения права собственности на две группы:

первоначальные и

производные.

Главным критерием разграничения является наличие или отсутствие правопреемства.

Первоначальные способы чаще всего характеризуются тем, что право собственности на определенное имущество возникает впервые, поскольку имущество вообще не имеет собственника. Но право собственности может быть приобретено первоначальным способом и на имущество, имеющее собственника (причем помимо его воли). В этом случае первоначальность будет выражаться в том, что на собственника не переходят обязательства прежнего собственника в отношении этого имущества, равно как и обременения имущества, установленные прежним собственником.

Квалифицирующей чертой производных способов является наличие правопреемства, то есть переход прав и обязанностей предыдущего собственника к новому собственнику. Так, например, покупка вещи, обремененной правами арендатора, означает, что договор аренды, заключенный прежним собственником, сохраняет свою силу и для нового собственника. К производным способам приобретения права собственности относятся как случаи перехода права собственности по воле прежнего собственника, так и случаи перехода права помимо его воли.

В общих чертах отдельные способы приобретения права собственности описаны в ст. 218 ГК.

Правовой акт: 1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

3. Первоначальные способы приобретения права собственности (§ 2 - 9 настоящей главы):

а) приобретение права собственности на вновь созданную вещь (ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК, ст. 219 ГК);

б) приобретение права собственности на переработанную движимую вещь (ст. 220 ГК);

в) приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы (ч. 2 п. 1 ст. 218, ст. 136 ГК);

г) обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК);

д) приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (ст. ст. 225 - 233);

е) добросовестное приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя (ч. 2 п. 2 ст. 223, ст. 302 ГК);

ж) приобретение права собственности по давности владения (приобретательная давность - ст. 234 ГК);

з) приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК).

4. Производные способы приобретения права собственности по воле прежнего собственника (§ 10 - 11):

а) приобретение права собственности на основании сделки по отчуждению имущества (ч. 1 п. 2 ст. 218);

б) приобретение права собственности на имущество в порядке наследования (ч. 2 п. 2 ст. 218 ГК);

в) приобретение права собственности на имущество в результате реорганизации юридических лиц (ч. 3 п. 2 ст. 218 ГК);

г) приобретение права собственности на имущество в результате приватизации (ст. 217, ч. 2 п. 2 ст. 235 ГК).

Производные способы приобретения права собственности помимо воли прежнего собственника. Эти способы рассматриваются среди оснований прекращения права собственности (см. гл. 17 настоящего учебника).

§ 2. Приобретение права собственности

на вновь созданную вещь

Изготовление вещи по договору. Изготовление вещи

собственником. Момент возникновения права собственности на

вновь созданное недвижимое имущество. Государственная

регистрация прав на созданное недвижимое имущество.

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК). Изготовление (создание) вещи для себя предполагает, что вещь изготавливается (создается) собственными силами и (или) за счет собственных средств собственника.

Соответственно, различают два варианта:

Первый. Изготовление вещи по договору (чаще всего по договору подряда). Право собственности в этом случае возникает не у того, кто непосредственно изготовил вещь, а у заказчика - ведь фактический изготовитель создавал вещь не для себя.

Второй. Изготовление вещи непосредственно собственником. В данном случае наличие каких-либо договоров не предполагается. Новая вещь создается из материала, который принадлежит создающему, и путем использования иного имущества, также принадлежащего создающему.

2. Момент возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество. Разный правовой режим, установленный для движимых и недвижимых вещей, находит свое отражение в том, что право собственности на вновь созданную недвижимость возникает не с момента окончания строительства объекта, сдачи его в эксплуатацию и т.п., а с момента государственной регистрации права собственности на возведенный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) (ст. 219 ГК). Это общее правило (следовательно, имеются и исключения из общего правила). Юридически вновь созданной недвижимостью является и земельный участок, прошедший кадастровый учет, например, в результате выделения или объединения земельных участков.

Фактически система государственной регистрации прав на недвижимость начала действовать только с принятием Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а сам закон вводился поэтапно с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. (для различных субъектов Российской Федерации срок введения системы государственной регистрации прав на недвижимость был в пределах указанного периода разным и зависел от времени создания территориального регистрирующего органа).

В связи с этим следует различать две ситуации:

1) недвижимость создана до начала действия системы государственной регистрации;

2) недвижимость создана после начала действия системы государственной регистрации.

Первая ситуация. Если недвижимость создана до введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и начала деятельности соответствующего территориального регистрирующего органа, то в соответствии со ст. 6 указанного Закона право собственности на недвижимое имущество признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация права собственности осуществляется по желанию правообладателя. Отчуждение такой недвижимости допускается, при этом совершение сделки является основанием для государственной регистрации права собственности.

Вторая ситуация. Если недвижимость создана после начала действия системы государственной регистрации, то право собственности на нее однозначно возникает только с момента регистрации права в ЕГРП. До момента государственной регистрации права собственности вновь созданная недвижимость вообще не признается объектом гражданского оборота. Зарегистрировать право собственности на созданную недвижимость в порядке ч. 1 п. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК может только лицо, создавшее ее для себя.

§ 3. Приобретение права собственности на переработанную

движимую вещь

Понятие переработки (спецификации). Переработка по

договору и переработка без разрешения

собственника материалов.

1. Создание новой вещи в большинстве случаев предполагает наличие других исходных вещей (материалов), из которых новая вещь создается - например, одежда создается из ткани, обувь - из кожи и т.п.; фактически всегда происходит переработка материалов. Однако в юридическом языке переработкой (спецификацией) принято называть только случаи создания новой движимой вещи одним лицом из материалов, которые принадлежат на праве собственности другому лицу.

Таким образом, переработка - это создание новой движимой вещи из чужих материалов. В отношении недвижимости нормы о переработке не применяются.

2. Создание вещи переработчиком из чужих материалов возможно по двум основаниям:

Первое. С разрешения собственника материалов (то есть по договору с ним).

В этом случае вещь, как правило, создается для собственника материалов - можно сказать, что собственник материалов при помощи переработчика создает вещь для себя и, соответственно, приобретает право собственности на вновь созданную вещь на основании ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК. Однако договором может быть предусмотрено, что право собственности возникнет у переработчика.

Второе. Без разрешения собственника материалов (то есть без договора).

Это случаи создания переработчиком вещи для себя или для третьих лиц (но не для собственника материалов). Действия переработчика в этом случае могут быть добросовестными и недобросовестными. Добросовестность действий переработчика означает, что он не знал и не мог при нормальной степени осмотрительности знать о том, что право собственности на материалы принадлежит другому лицу.

Вариантов возникновения права собственности на переработанную вещь без разрешения собственника материалов два.

Первый. Добросовестное создание переработчиком вещи из чужих материалов. Право собственности на новую вещь возникает у собственника материалов. Переработчик вправе требовать от собственника вещи возмещения стоимости переработки.

Исключение. Право собственности на новую вещь возникает у добросовестного переработчика, если он создал вещь для себя и при этом стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов. Собственник утраченных материалов вправе требовать от переработчика возмещения их стоимости.

Второй. Недобросовестное создание переработчиком вещи из чужих материалов. Право собственности на переработанную вещь возникает у собственника материалов без каких-либо исключений. Стоимость переработки не возмещается, более того - собственник вправе требовать от переработчика возмещения причиненных ему убытков.

§ 4. Приобретение права собственности

на плоды, продукцию и доходы

Плоды, продукция и доходы - это поступления, полученные в результате использования какого-либо реально существующего имущества. Необходимость выделения этого способа приобретения права собственности вызвана тем, что право собственности на перечисленные поступления возникает по общему правилу у лица, использующего это имущество на законном основании.

Таким образом, если, например, собственник предоставил по договору свою корову во владение и пользование арендатору, то право собственности на теленка, родившегося у коровы во время действия договора, возникнет не у собственника коровы, а у арендатора.

§ 5. Обращение в собственность общедоступных

для сбора вещей

Понятие общедоступных для сбора вещей. Основание

и порядок приобретения права собственности

на общедоступные для сбора вещи.

1. Общедоступные для сбора вещи - это следующие природные биологические ресурсы:

а) дикорастущие растения (включая ягоды, грибы и т.п.);

б) дикие животные в состоянии естественной свободы;

в) не разводимые каким-либо лицом водные биологические ресурсы (это не только рыбы, моллюски и др., но и некультивируемые растения - водоросли и т.п.).

2. Право собственности на общедоступные для сбора вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу, если такой сбор или добыча на определенной территории допускается:

- или в соответствии с законом;

- или в соответствии с общим разрешением, данным собственником;

- или в соответствии с местным обычаем.

Разрешительный порядок добычи объектов животного мира установлен Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ "О животном мире", а добычи водных биологических ресурсов - Федеральным законом от 20 декабря 2004 г. N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов".

Напротив, общедозволительный порядок установлен Лесным кодексом РФ для сбора гражданами дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, а также недревесных лесных ресурсов.

§ 6. Приобретение права собственности

на бесхозяйное имущество

Понятие и виды бесхозяйного имущества. Приобретение права

собственности на бесхозяйную недвижимость. Процедура

приобретения права собственности на бесхозяйную

недвижимость. Приобретение права собственности на

бесхозяйные движимые вещи. Приобретение права собственности

на бесхозяйные вещи, от которых собственник отказался.

Приобретение права собственности на находку.

Приобретение права собственности на безнадзорных

животных. Приобретение права собственности на клад.

1. Бесхозяйное имущество в соответствии с п. 1 ст. 225 ГК - это вещи, которые:

- или не имеют собственника;

- или собственник которых неизвестен;

- или собственник которых отказался от права собственности.

Классическим способом приобретения права собственности на бесхозяйные вещи является приобретательная давность. Однако современное законодательство устанавливает специальные процедуры прекращения состояния бесхозяйности имущества в отношении следующих случаев:

Во-первых, приобретение права собственности на бесхозяйную недвижимость.

Во-вторых, приобретение права собственности на бесхозяйные движимые вещи, если это:

а) вещи, от которых собственник отказался;

б) находка;

в) безнадзорные животные;

г) клад.

Процедура приобретения права собственности на бесхозяйные вещи во всех этих случаях предусматривает весьма краткий льготный срок по сравнению со сроком приобретательной давности.

Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество возможно только при условии, что лицо, приобретающее право собственности, действует добросовестно, то есть в течение всего срока процедуры, установленной для приобретения права:

- не знает и не может знать о том, что имущество имеет собственника;

- или не имеет сведений о собственнике.

Необходимо помнить, что земельный участок всегда имеет собственника (п. 2 ст. 214 ГК). Соответственно, бесхозяйной недвижимостью могут быть признаны только здания, строения, сооружения и т.п. Различают:

а) бесхозяйную недвижимость, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРП, и

б) бесхозяйную недвижимость, право собственности на которую никогда не было зарегистрировано.

Если право собственности на недвижимость зарегистрировано в ЕГРП (или права на него признаются в соответствии со ст. 6 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), то, соответственно, всегда известен и собственник такой недвижимости. Следовательно, недвижимость, права на которую зарегистрированы, может быть признана бесхозяйной в связи с тем, что собственник неизвестен, только в случае, если лиц, зарегистрированных в качестве собственника уже не существует и (если прекратило существование физическое лицо) наследники не приняли наследства. Нельзя исключить и возможность отказа собственника от своего зарегистрированного права - в этом случае недвижимость признается не имеющей собственника.

Если права на недвижимость вообще не регистрировались, то формально недвижимость не имеет собственника. При этом надо различать две ситуации, когда на такую недвижимость правила о бесхозяйных вещах не распространяются.

Первая ситуация. Недвижимость является самовольной постройкой. Такая недвижимость бесхозяйной не признается, поскольку существуют специальные условия и порядок приобретения права собственности на самовольную постройку (см. § 9 настоящей главы).

Вторая ситуация. Недвижимость фактически уже создана с соблюдением всех необходимых правил (то есть не является самовольной постройкой), но права на нее еще не зарегистрированы. Такая недвижимость бесхозяйной не признается, поскольку является особым объектом прав лица, создавшего ее для себя, и, соответственно, право собственности на нее возникает как на вновь созданное недвижимое имущество (см. § 2 настоящей главы).

Таким образом, в случае, если право собственности на недвижимость вообще не было зарегистрировано, такая недвижимость признается бесхозяйной, если она находится во владении лица, не создававшего ее для себя, или вообще не находится ни в чьем владении.

Судебная практика: В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В частности, право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке. Доказательств, подтверждающих наличие права собственности на спорный объект незавершенного строительства у продавца по договору <...> в деле нет. Государственная регистрация перехода права собственности на упомянутый объект к Обществу не произведена. Таким образом, нет оснований полагать, что у Общества возникло право собственности на указанный объект незавершенного строительства. Следовательно, нельзя сделать вывод о нарушении прав Общества оспариваемыми действиями по принятию на учет данного объекта как бесхозяйного недвижимого имущества (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.08.2008 по делу N А05-1335/2008).

Процедура приобретения права собственности на бесхозяйную недвижимость определена законом и подзаконным правовым актом (п. 3 ст. 225 ГК, Положение о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 N 580) и включает в себя три этапа.

Первый этап: постановка на учет. Независимо от того, находится ли бесхозяйная недвижимость в чьем-либо фактическом владении (проживает ли кто-нибудь в здании, осуществляет ли деятельность в строении и т.п.), эта недвижимость ставится на учет. Заявление о постановке недвижимости на учет в качестве бесхозяйной подается органом местного самоуправления, на территории которого недвижимость находится. Постановку недвижимости на учет производит орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Отметка о постановке недвижимости на учет в качестве бесхозяйной производится в ЕГРП.

Второй этап: требование о признании муниципальной собственности. Не ранее чем по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимости на учет решается вопрос о признании права муниципальной собственности на эту недвижимость. Требование о признании права собственности рассматривается в судебном порядке по заявлению органа, уполномоченного управлять муниципальным имуществом.

Третий этап: возникновение права собственности на бесхозяйную недвижимость. Здесь возможны два варианта.

По общему правилу при удовлетворении судом требования о признании права муниципальной собственности производится государственная регистрация этого права в общем порядке на основании судебного решения. Соответственно, право муниципальной собственности возникает с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Однако суд может и отказать в признании права муниципальной собственности как потому, что признает недоказанной бесхозяйность недвижимости (тогда она может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником), так и потому, что отдаст предпочтение интересам фактического владельца недвижимости. В последнем случае бесхозяйная недвижимость может быть приобретена фактическим владельцем в собственность в силу приобретательной давности (см. § 8 настоящей главы).

Можно ли утверждать, что приобретение права собственности на бесхозяйную недвижимость фактическим владельцем в силу приобретательной давности возможно лишь в случае отказа в признании права муниципальной собственности? Закон не дает оснований для подобного утверждения. Скорее, следует говорить о возможной конкуренции двух способов приобретения права собственности. Давностный владелец может стать собственником, даже если недвижимость не ставилась на учет как бесхозяйная. Но и муниципальное образование при соблюдении процедуры, предусмотренной п. 3 ст. 225 ГК, может быть признано собственником, даже если у фактического владельца в отношении бесхозяйной недвижимости уже начал течь срок давностного владения.

Дата добавления: 2015-05-31