Ипотека - это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества

Договор о залоге - это гражданско-правовое соглашение, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Залогом признается правоотношение, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Кроме того, залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это положение усиливает обеспечительную функцию залога.

Право залогодержателя на предмет залога в соответствии с действующим законодательством не относится к вещным, абсолютным правам. Вместе с тем существо залогового права - это право на чужую вещь (имущество), что сближает право залога с иными ограниченными вещными правами (см. главу 21 настоящего учебника).

Выступая способом обеспечения исполнения обязательств, залог носит акцессорный характер. Иными словами, залог производен и зависим от основного, обеспечиваемого им обязательства. Так, переход к новому кредитору права требования по основному обязательству влечет переход залогового права.

Судебная практика: Если иное не предусмотрено законом или договором, уступка права (требования) из основного обязательства влечет переход к новому кредитору также и права, возникшего из договора о залоге (статья 384 ГК РФ) (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Кроме того, залог как способ обеспечения исполнения обязательств имеет и ряд характерных черт, выделяющих его среди подобных юридических конструкций. К таким чертам относятся, в частности, следующие.

Во-первых, залог (залоговое право) - это право на чужую вещь (имущество).

Во-вторых, залоговое право следует за вещью (право следования).

Судебная практика: При переходе права собственности на предмет залога к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2007 г.).

3. Основаниями возникновения права залога являются:

а) закон;

б) договор.

Залог в силу закона - явление достаточно редкое. При этом в соответствующем законе должны быть указаны: а) юридические факты, при наличии которых автоматически в силу закона возникает право залога; б) предмет залога; в) обеспечиваемое залогом обязательство.

Примером залога в силу закона может быть положение Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": "В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости".

К залогу, возникающему на основании закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

4. Залог, как и всякое правоотношение, раскрывается через характеристики:

- субъектов;

- объекта (предмета залога);

- содержания.

Субъектами залогового правоотношения являются:

- залогодатель и

- залогодержатель.

Залогодатель - это лицо, передающее принадлежащее ему имущество в залог.

Залогодержатель - это лицо, которому передается имущество в залог.

Например, по договору банковского кредита заемщик (гражданин) в обеспечение исполнения своих обязательств по возврату заемной денежной суммы передает банку в залог принадлежащую заемщику квартиру. Основное обязательство - договор банковского кредита. В основном обязательстве банк - кредитор, гражданин - должник. Дополнительное (акцессорное) обязательство - договор залога. В дополнительном обязательстве банк - залогодержатель, гражданин - залогодатель.

В приведенном примере отражен простой субъектный состав: залогодержатель (кредитор) - залогодатель (должник). Закон допускает и иную ситуацию: залогодателем может выступить не должник по основному обязательству, а иное лицо.

5. Гражданский кодекс предусматривает, что по общему правилу предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), кроме:

а) имущества, изъятого из оборота;

б) требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Законом может быть запрещен или ограничен залог и иных видов имущества.

Допускается последующий залог: имущество, находящееся в залоге, может стать предметом еще одного залога, обеспечивающего другие требования. Последующие залоги возможны, если они прямо не запрещены предшествующими договорами о залоге.

Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Имущество, определяемое в качестве предмета залога, по общему правилу должно быть четко индивидуализировано.

Судебная практика: Стороны по договору о залоге согласовали вопрос о предмете залога, установив индивидуальные признаки векселя, который подлежал передаче, в том числе срок его составления и срок платежа. В связи с этим суд правомерно не нашел оснований для вывода об отсутствии в данном случае предмета договора о залоге (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).

6. По отдельным критериям, связанным с предметом, проводится классификация залога. В частности, ГК РФ различает:

а) залог без передачи заложенного имущества залогодержателю и

б) залог с передачей заложенного имущества залогодержателю.

Общее правило: заложенное имущество остается у залогодателя (залог без передачи заложенного имущества залогодержателю). В отношении залога ценной бумаги общее правило диаметрально противоположное: ценная бумага передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. И в том и в другом случае в договоре о залоге стороны могут предусмотреть иное нахождение заложенного имущества. Кроме одного случая, определяемого императивной нормой: недвижимое имущество и товары в обороте не передаются залогодержателю.

Из истории цивилистики: Между тем еще в римском мире, с развитием юридического сознания появилась мысль, что для достижения существенной цели залога как обеспечения нет никакой нужды предоставлять заложенное имущество в действительное владение кредитору, и что эта цель достигается установлением прочного вещного права кредитору на недвижимое имущество должника. Цель этого права - дать кредитору не собственность, не владение, не пользование, а верное обеспечение, независимое от прав, которые третье лицо могло бы предъявить на заложенное имущество. На этом основании имущество, служа обеспечением кредитора, могло бы оставаться в спокойном владении у должника. Такова новая форма залога, известная под названием ипотеки (К.П. Победоносцев).

Гражданское законодательство допускает значительное число различных вариантов определения сторонами местонахождения предмета залога (в том числе передачу третьим лицам). Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предусматривается и возможность твердого залога: предмет залога остается у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге.

Специфика предмета залога положена в основу выделения Кодексом некоторых видов залога: ипотека, залог товаров в обороте и т.д.

Содержание залогового правоотношения (права и обязанности залогодателя и залогодержателя) раскрывается в следующем параграфе, посвященном договору о залоге.

7. Залог выполняет обеспечительную функцию возможностью удовлетворения имущественных требований кредитора обращением взыскания на заложенное имущество неисправного должника.

Основное правило в этой связи: взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Причем в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Этим положением законодатель балансирует интересы залогодателя и залогодержателя и исключает возможность злоупотребления залогодержателем своими залоговыми правами.

Гражданский кодекс (ст. ст. 348 - 350) подробно детализирует порядок обращения взыскания на заложенное имущество, предусматривая в необходимых случаях судебный порядок.

Реализация заложенного имущества осуществляется с публичных торгов. Удовлетворение требований залогодержателя производится за счет суммы, вырученной в результате реализации заложенного имущества.

Судебная практика: Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414) (Постановление Пленума ВАС РФ от 01.07.1996).

В исключительных случаях (при объявлении торгов несостоявшимися) залогодержатель вправе приобрести в собственность предмет залога.

8. Залог прекращается:

а) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

б) по требованию залогодателя при наличии угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

в) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом замены или восстановления предмета залога;

г) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.

§ 4. Залог. Договор о залоге

Понятие. Существенные условия договора о залоге.

Содержание договора о залоге. Форма договора.

Договор о залоге носит по отношению к основному, обеспечиваемому обязательству акцессорный характер и в юридическом быту оформляется, как правило, отдельным документом.

Гражданский кодекс предусматривает следующие существенные (необходимые) условия договора о залоге:

а) предмет залога и его оценка;

б) условие, у какой из сторон договора о залоге будет находиться заложенное имущество;

в) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

2. Права и обязанности сторон договора (содержание залогового правоотношения) во многом зависят от того, у кого находится заложенное имущество. В соответствии с законом на эту сторону могут быть возложены обязанности:

- страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму размера требования;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества;

- немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Гражданское законодательство содержит крайне немного императивных норм, определяющих права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Статьи Гражданского кодекса о залоге в основном содержат диспозитивные правила с оговоркой "если иное не предусмотрено договором". В частности, залогодатель вправе:

- требовать возмещения убытков, причиненных полной или частичной утратой или повреждением предмета залога, переданного залогодержателю;

- отказаться от предмета залога и потребовать возмещения за его утрату;

- зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, переданного залогодержателю, в погашение обязательства, обеспеченного залогом;

- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы;

- с согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога и т.д.

С правами залогодателя корреспондируют соответствующие обязанности залогодержателя.

Среди прав залогодержателя требуют особого внимание две группы:

а) право на защиту (обязательственно-правовую и вещно-правовую) находящегося у него предмета залога, в т.ч. право истребовать его из чужого незаконного владения и

б) право обратить взыскание на заложенное имущество, что является сутью залога вообще.

3. Форма договора о залоге - простая письменная.

Гражданское законодательство предусматривает необходимость нотариальной формы договора о залоге в следующих случаях.

Во-первых, нотариальному удостоверению подлежит договор о залоге недвижимости (об ипотеке).

Во-вторых, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке, кроме того, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Несоблюдение требований закона о форме договора о залоге, а также о регистрации такого договора влечет недействительность данного договора.

4. Ниже приведен текст договора о залоге, в котором отмечены некоторые характеристики залоговых отношений.

Договор о залоге

город Тамбов, 22 октября 2008 года

Иванов Игорь Алексеевич (паспортные данные, сведения

о регистрации), именуемый в дальнейшем

"залогодержатель", и Смирнов Алексей Павлович

(паспортные данные, сведения о регистрации),

именуемый в дальнейшем "залогодатель", заключили

┌──────────────────┐ настоящий договор о следующем:

│ Субъекты │ 1. По договору займа от 22 октября 2008 года,

│ залога ├─>удостоверенному нотариально и прилагаемому к

└──────────────────┘ настоящему договору в качестве его неотъемлемой

┌──────────────────┐ части, залогодатель Смирнов А.П. обязуется

│ Существо, размер │ возвратить залогодержателю Иванову И.А. 1000000

│ и срок основного ├─>(один миллион) рублей в срок до 31 декабря

│ обязательства │ 2008 года.

└──────────────────┘ 2. В обеспечение своевременного выполнения

указанного договорного обязательства и в

┌──────────────────┐ cоответствии с нормами ст. ст. 334 - 339 и дру-

│ Предмет ├─>гими нормами параграфа 3 гл. 23 ГК РФ залого-

│ залога │ датель передает в залог залогодержателю ювелирное

└──────────────────┘ изделие: золотой портсигар весом 207 граммов.

3. Индивидуализирующие признаки и описание предмета

залога изложены в прилагаем к настоящему договору в

качестве его части заключении пробирной палаты.

┌──────────────────┐ 4. Стороны настоящего договора оценивают предмет

│ Оценка предмета ├─>залога в 1500000 (полтора миллиона) рублей.

│ залога │ 5. Предмет залога передается залогодержателю и

└──────────────────┘ хранится в течение действия настоящего договора у

┌──────────────────┐┌>залогодержателя.

│ Место нахождения ├┘ 6. Расходы по настоящему договору относятся на

│ предмета залога │ залогодателя.

└──────────────────┘

Подписи сторон

Свидетельство нотариального удостоверения

Приведенный пример договора о залоге в юридическом быту встречается нечасто. Наибольшее распространение получили объемные, многостраничные тексты залоговых договоров, включающие подробные и разнообразные условия.

§ 5. Залог. Виды залога

Ипотека. Залог товаров в обороте. Залог вещей в ломбарде.

1. Гражданское законодательство предусматривает следующие основные виды залога:

- ипотека;

- залог товаров в обороте;

- залог вещей в ломбарде.

Судебная практика: Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

Особенности ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, ипотека имеет специальное регулирование - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Во-вторых, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В-третьих, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В-четвертых, при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В-пятых, если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом.

В-шестых, договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

По договору об ипотеке права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, дающей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Дата добавления: 2015-05-31