Основания возникновения обязательства 1 страница

В соответствии со ст. 1102 ГК лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество1 (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением указанных в законе случаев.

Понятие, элементы и основания возникновения обязательств из неосновательного обогащения

Моральный вред - это физические и нравственные страдания, испытываемые личностью вследствие нарушения их личных неимущественных прав. В соответствии со ст. 1099 ГК моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина. Подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Такую компенсацию предусматривает, в частности, Закон «О защите прав потребителей». При этом компенсация морального вреда, согласно действующему законодательству, осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.

Основаниями компенсации морального вреда являются следующие:

а) вред причинен жизни или здоровью гражданина источником повышенной опасности;

б) вред причинен жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие недостатков товара (работ)

в) вред причинен гражданину в результате его незаконного осуждения, незаконного привлечения к уголовной ответственности, незаконного применения в качестве меры пресечения заключения под стражу или подписки о невыезде, незаконного наложения административного взыскания в виде ареста или исправительных работ;

г) вред причинен распространением сведений, порочащих честь, достоинство и деловую репутацию;

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от вины причинителя вреда.

Способ и размер компенсации морального вреда:

- компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме;

- размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий. А также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда;

- при определении размера морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости;

- характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Рассматриваемые обязательства, именуемые кондикционными, относятся к числу внедоговорных и регулируются ст.1102-1109 ГК.

- покупатель дважды оплатил полученную по договору поставки продукцию;

- договор купли-продажи квартиры не был нотариально удостоверен и зарегистрирован, а покупатель уплатил продавцу обусловленную сумму, не став собственником квартиры;

- браконьер добыл в лесу дичь, не имея на то законных оснований;

- взяточник получил от взяткодателя имущество, деньги;

- в результате половодья заготовленный для сплава лес одной организации был смыт и прибит к лесу другой.

В этих примерах лицо не просто получило имущество в свое фактическое обладание, но и приобрело на него права, которые возникли при отсутствии на то законных оснований.

- один из нанимателей коммунальной квартиры оплатил за своего соседа квартплату и коммунальные услуги;

- банк по платежному поручению одного юридического лица ошибочно списал деньги со счета другого юридического лица.

Не образуют неосновательного сбережения, например, невозврат долга или неоплата поставленной продукции по договору поставки, неуплата алиментов, неисполнение обязанности по возмещению вреда, причиненного преступлением, поскольку в этих и других подобных случаях должник обязан понести имущественные потери в силу заключенного договора или состоявшего решения суда.

Таким образом, при неосновательном приобретении увеличивается имущество приобретателя, а при неосновательном сбережении количество принадлежащего ему имущества остается прежним, хотя должно было уменьшиться.

Интересы лиц, которым соответствующее имущество должно было принадлежать, не могут быть защищены на основании ст.301 ГК, в порядке предъявления виндикационного иска, т.к. здесь отсутствует фактическое владение чужими индивидуально-определенными вещами, которые могут быть истребованы собственником из чужого незаконного владения. Вместо виндикационного иска потерпевший может воспользоваться специальным институтом: институтом обязательств возникающих вследствие неосновательного обогащения.

1) обогащение одного лица происходит за счет другого;

2) обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении (например, завещание, составленное в полном соответствии с законом, впоследствии признано недействительным).

При этом не имеет значения, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения обогатившегося, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Например, зачисление поступающих в банк денег на счет клиента, которому они не предназначены. В данном случае приобретатель может не только не содействовать такому неосновательному приобретению, но и не знать о своем обогащении. У него может сложиться ошибочное представление о том, что это имущество принадлежит ему.

Субъекты обязательства из неосновательного обогащения:

- лицо, которое неосновательно приобрело либо сберегло имущество (должник);

- лицо, имеющее право на получение от должника неосновательно приобретенного или сбереженного (кредитор).

Объектом обязательства является действие неосновательно обогатившегося (должника) по возврату потерпевшему (кредитору) неосновательно приобретенного или сбереженного.

Если неосновательно обогатившемуся никто не противостоит (браконьер), то неосновательное обогащение взыскивается в бюджет.

Юридические факты, обосновывающие факт неосновательного обогащения1. Они могут быть как предусмотренными, так и не предусмотренными законом.

Обязательства из неосновательного обогащения имеют следствием требования о возврате неосновательного обогащения независимо от оснований их возникновения, в том числе:

- о возврате исполненного по недействительной сделке (сделка признана недействительной, хотя до этого стороны считали, что действуют правомерно);

- об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения (помимо оснований, указанных в ст.302-303 ГК);

- о возврате ошибочно исполненного по действительной сделке (например, дважды оплаченное);

- о возмещении вреда, (например неосновательно приобретенному имуществу) в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (помимо ответственности, предусмотренной ст.1064-1102 ГК).

При наличии возможности имущество, составляющее неосновательное обогащение, возвращается в натуре (равноценное имущество).

При отсутствии такой возможности компенсируется его стоимость на момент приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил стоимость имущества немедленно после того, как узнал или должен был узнать о неосновательном обогащении.

Приобретатель возмещает недостачу или ухудшение неосновательно приобретенного или сбереженного, происшедших после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения, независимо от вины. (До этого он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность. Простая неосторожность не учитывается).

Возвращаются или возмещаются потерпевшему все доходы, которые извлечены или должны были быть извлечены из этого имущества с того времени, когда лицо узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п.2 ст.1107 ГК). Доходы или иные выгоды, полученные им до этого времени, не подлежат возврату или возмещению.

Неосновательное обогащение может выражаться в приобретении (сбережении) имущественных прав. Лицо, передавшее путем уступки требования или иным образом принадлежащее ему право другому лицу на основании несуществующего или недействительного обязательства, вправе требовать восстановления прежнего положения, в том числе возвращения ему документов, удостоверяющих переданное право.

При возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества или возмещении его стоимости приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных им на имущество необходимых затрат с того момента, с которого он обязан возвратить доходы.

Указанное право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.

Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату в случаях, прямо указанных в законе.

1. Заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алиментные и иные денежные средства, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию (если это не результат счетной ошибки или недобросовестности получателя).

2. Имущество, которое подлежит передаче в будущем, принадлежащее тому лицу, которому его необходимо передать.

3. Имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности.

4. Денежные средства (имущество), переданные во исполнение несуществующего обязательства, если будет доказано, что лицо, требующее возврата денег (имущества), знало об отсутствии обязательства либо предоставило деньги (имущество) в целях благотворительности.

2. Закон РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» от 27 апреля 1993 года.

3. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. (с изменениями на 2 ноября 2004 года).

4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 года №138-ФЗ «О лотереях».

5. Указ Президента РФ от 1 ноября 1994 г. № 2049 «О государственном регулировании спортивных и других видов лотереи».

6. Указ Президента РФ от 19 сентября 1995 г. № 955. «Об упорядочении лотерейной деятельности в Российской Федерации».

7. Положение о Федеральной комиссии лотерей и игр РФ, утвержденное постановлением Правительства РФ от 1 мая 1996 г. № 537.

8. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. Изд. 2-е. М., 1995. С. 369.

9. Правила возмещения работодателями вреда, причиненного работникам увечьем, профессиональным заболеванием либо иным повреждением здоровья, связанными с исполнением ими трудовых обязанностей. // Ведомости РФ 1993. № 2. Ст.71.

10. Положение о порядке возмещения ущерба, причиненного гражданину незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда. // Ведомости СССР. 1981. № 21. С. 741.

11. Гражданское право: Учебник, ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997г.

12. Гражданское право. Том II, полутом 2, учебник, 2-е издание. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 2000.

СОДЕРЖАНИЕ РАЗДЕЛ 1Договоры по передаче имущества в собственность (в иное вещное право) 1. Договор купли-продажи (общие положения) 2. Договор розничной купли-продажи 3. Договор поставки 4. Договор поставки товаров для государственных нужд 5. Договор контрактации 6. Договор энергоснабжения 7. Договор купли-продажи недвижимости 8. Договор купли-продажи предприятия 9. Договор дарения 10. Договор мены 11. Договор ренты 12. Литература РАЗДЕЛ 2 Договоры по передаче имущества в пользование 1. Договор аренды (общие положения) 2. Договор проката 3. Договор аренды транспортных средств 4. Договор аренды зданий и сооружений 5. Договор аренды предприятия 6. Договор финансовой аренды («лизинг») 7. Договор найма жилого помещения 8. Договор безвозмездного пользования имуществом 9. Литература РАЗДЕЛ 3 Договоры по производству работ 1. Договор подряда (общие положения) 2. Договор строительного подряда 3. Договор бытового подряда 4. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ 5. Договор на выполнение подрядных работ для государственных нужд 6. Литература РАЗДЕЛ 4 Договоры по использованию исключительных прав и ноу-хау 1. Авторский договор 2. Договор коммерческой концессии 3. Лицензионный договор 4. Договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ 5. Литература РАЗДЕЛ 5 Договоры по оказанию услуг 1. Договор возмездного оказания услуг 2. Договор перевозки грузов 3. Договор перевозки пассажиров 4. Претензионно-исковая работа по перевозкам 5. Договор транспортной экспедиции 6. Договор поручения 7. Договор комиссии 8. Агентский договор 9. Договор доверительного управления имуществом 10. Договор хранения 11. Литература РАЗДЕЛ 6 Договоры по оказанию финансовых услуг 1. Договор займа 2. Кредитный договор 3. Договор финансирования под уступку денежного требования («факторинг») 4. Договор банковского вклада 5. Договор банковского счета 6. Расчетные обязательства 7. Договор страхования 8. Литература РАЗДЕЛ 7 Договоры по совместной деятельности 1. Договор простого товарищества 2. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости 3. Литература РАЗДЕЛ 8 Односторонние обязательства 1. Обязательства из односторонних действий 2. Обязательства, возникающие вследствие причинения вреда 3. Обязательства, возникающие вследствие неосновательного обогащения 4. Литература

1 Необходимо иметь в виду, что малолетние (от 6 до 14 лет) вправе совершать мелкие бытовые сделки, а несовершеннолетние (от 14 до 18 лет), помимо мелких бытовых сделок, вправе совершать любые сделки, с письменного согласия своих законных представителей. Таким же правом обладают и лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

[1] Условие об ассортименте: продавец обязан поставить покупателю товар в надлежащем ассортименте. Ассортимент – это перечень товаров определенного наименования, различаемых по отдельным признакам (видам, моделям, размерам, цветам и пр.), с указанием количества подлежащих передаче товаров каждого вида. При нарушении продавцом условия об ассортименте покупатель вправе не принять и не оплачивать товар, переданный не в ассортименте.

[2] Условие о качестве товара: продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества. Товар, переданный покупателю, должен соответствовать условию о качестве в момент передачи покупателю, а также в пределах разумного срока после передачи. Продавец вправе представить покупателю дополнительную гарантию качества товара (п.2 ст.470 ГК). В случае существенного нарушения требований к качеству товара (неустранимые недостатки; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, в том числе после устранения) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, потребовать замены товара.

[3] Условие о комплектности: продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора о комплектности, а если договором предусмотрена передача товаров в комплекте, то передать все вещи, включенные в комплект. Комплектность характеризует товар как сложную вещь, состоящую из однородных самостоятельных вещей, которые образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению (например, гарнитур мебели). Комплект товаров не образует единой сложной вещи, и предполагает согласованный сторонами набор различных как однородных, так и разнородных вещей.

[4] Возможность подобного определения количества следует из ст.465 ГК, а для внешнеторговых сделок – из п.14 Венской конвенции 1980 года.

[5] П.3 ст.481 ГК устанавливает, что если законом предусмотрены обязательные требования к таре и (или) упаковке, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность. Обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих этим обязательным требованиям.

[6] См., например, постановление Правительства РФ от 7.03.95 г. №239 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) (в редакции постановлений Правительства РФ от 8.02.96 г. №131, от 15.04.96 г. №473, от 31.07.96 г. №915, от 30.06.97 г. №773, от 30.07.98 г. №865, от 28.12.98 г. №1559.

1 В случае, когда продавец не исполняет обязанности по передаче предварительно оплаченного товара, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 со дня, когда передача товара должна быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (ст. 487 ГК).

1 В этом случае товар должен быть передан в разумный срок. Обязательство, не исполненное в разумный срок, должно быть исполнено в семидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

[7] Вопрос о том, являются ли действия покупателя по предотвращению эвикции товара его субъективным правом или обязанностью, неоднозначен. Дело в том, что существование любой обязанности предполагает применение мер ответственности за ее нарушение. Неисполнение обязанности, предусмотренной п.1 ст.462 ГК, не влечет ответственности покупателя перед продавцом, что позволяет говорить о праве покупателя на привлечение продавца к участию в деле об эвикции товара, а не о его обязанности.

[8] Данное правило не применяется к договорам розничной купли-продажи в кредит, в том числе с условием оплаты покупателем товаров в рассрочку (см. п.3 ст.500 ГК).

1 Так, правилами продажи товаров по образцам предусмотрено, что доставка товара покупателю оформляется квитанцией или иным документом, установленной формы и содержания, которые подпадают под письменную форму договора.

2 Эти документы не являются письменной формой договора. Они подтверждают факт заключения договора и суть его условий (о предмете и цене – на товарном чеке, либо только о цене – на кассовом чеке.

3 Реклама признается публичной офертой, если содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи. Выставление в месте продажи товаров, демонстрация образцов или предоставление сведений о них признается публичной офертой независимо от того, указана ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случаев, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи (ст. 494 ГК).

1 К договорам розничной купли-продажи товаров в кредит, в т.ч. с условием оплаты покупателем товаров в рассрочку не подлежат применению правила ст. 488 о начислении процентов на просроченную сумму (ст. 500 ГК).

1 Перечень товаров, которые не подлежат обмену или возврату определяется в порядке, установленном законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 502 ГК).

[9] В п.5 Постановления Пленума высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 1997 года №18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки» уточнено, что «под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе приобретение покупателем для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п.».

[10] Закон РФ от 10 июня 1993 года №5151-1 «О сертификации продукции и услуг» (с изменениями на 10 января 2003 года); Закон РФ от 10 июня 1993 года №5154-1 «О стандартизации» (с изменениями на 10 января 2003 года).

[11] Период поставки – это промежуток времени в пределах срока действия договора, в течение которого производится поставка предусмотренной договором партии товара.

[12] Подробно формы расчетов рассматриваются в разделе «Договоры по оказанию финансовых услуг».

[13] Могут также использоваться авансовые и предварительные платежи, задаток.

[14] Так, Указом Президента РФ от 22.09.93 г. №1401 «Об упорядочении расчетов за сельскохозяйственную продукцию и продовольственные товары» предписано производить расчеты за получаемую покупателями сельскохозяйственную и пищевую продукцию при постоянных хозяйственных связях в порядке плановых платежей в размерах и в сроки, определяемые соглашением сторон, но не реже 3 раз в месяц.

[15] Под принятием товара понимается совокупность действий покупателя, направленных на получение товара в свое фактическое владение. Они могут включать: прибытие на склад поставщика, осмотр поставленного товара, подписание акта приема-передачи товара, погрузку и вывоз товара со склада.

1 Если поставщик в разумный срок не вывез товар или не распорядился им, покупатель вправе реализовать товар или возвратить его поставщику с отнесением на него понесенных необходимых расходов (ст. 514 ГК).

1 В данном случае покупатель вправе потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещение своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (недостатки неустранимы, не могут быть устранены без несоразмерных расходов и т.п.) покупатель вправе:

- отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы;

- потребовать замены товара ненадлежащего качества. соответствующим договору.

Если требование о доукомплектовании не выполнено, покупатель вправе:

- потребовать замены некомплектного товара на комплектный;

- отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы.

[16] В реестр недобросовестных поставщиков включаются сведения об участниках размещения заказа, уклонившихся от заключения государственного или муниципального контракта, а также о поставщиках (исполнителях, подрядчиках), с которыми государственные или муниципальные контракты расторгнуты в связи с существенным нарушением ими государственных или муниципальных контрактов.

Сведения, содержащиеся в реестре недобросовестных поставщиков, являются доступными для ознакомления на официальном сайте без взимания платы.

[17] Федеральным законом от 21 июля 2005 года №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» предусмотрено ведение органами исполнительной власти реестров государственных контрактов, заключенных по итогам размещения заказов, а также ведение реестра недобросовестных поставщиков федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление контроля в сфере размещения заказов, который будет включать сведения об участниках размещения заказа, уклонившихся от заключения контракта, а также сведения о поставщиках (исполнителях, подрядчиках), с которыми контракты расторгнуты в связи с существенным нарушением с их стороны условий контракта.

[18] Проверка соответствия участников размещения заказа всем указанным требованиям осуществляется заказчиком, уполномоченным органом, конкурсной или аукционной комиссией. При этом заказчик, уполномоченный орган, конкурсная или аукционная комиссия не вправе возлагать на участников размещения заказа обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

Заказчик, уполномоченный орган вправе запросить у соответствующих органов и организаций сведения о проведении ликвидации участника размещения заказа - юридического лица, подавшего заявку на участие в конкурсе или заявку на участие в аукционе, проведении в отношении такого участника - юридического лица, индивидуального предпринимателя процедуры банкротства, о приостановлении деятельности такого участника в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, о наличии задолженностей такого участника по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня и в государственные внебюджетные фонды за прошедший календарный год, об обжаловании наличия таких задолженностей и о результатах рассмотрения жалоб. Указанные органы и организации в течение десяти дней обязаны предоставить необходимые сведения по запросу заказчика, уполномоченного органа.

[19] Государственные заказчики, за исключением случаев размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд обороны страны и безопасности государства, обязаны осуществлять размещение заказов у субъектов малого предпринимательства в размере пятнадцати процентов общего объема поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг по перечню, установленному Правительством Российской Федерации, путем проведения торгов, участниками которых являются такие субъекты, а государственные заказчики в случаях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд обороны страны и безопасности государства и муниципальные заказчики вправе осуществлять такое размещение заказов. Перечень указанных товаров, работ, услуг и их предельная цена (цена лота) устанавливаются Правительством Российской Федерации.

[20] Это требование касается поставщиков, занимающих доминирующее положение на рынке определенного товара (п.2 ст.5 Федерального закона «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» от 13 декабря 1994 года №60-ФЗ).

1 См. например, Федеральный закон “О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации” от 14 апреля 1995 года № 41-ФЗ в ред. Закона от 11 февраля 1999 года № 33-ФЗ.

1 Правила о договоре электроснабжения применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью, нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

[21] До отмены Закона РФ от 24 декабря 1992 года №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и Федерального закона от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» к объектам недвижимости относились также кондоминиумы, состоящие из земельных участков и жилых зданий, квартиры в которых принадлежали на праве собственности отдельным лицам, а земля и элементы инфраструктуры зданий принадлежали собственникам квартир на праве общей долевой собственности (см.: п.13 и п.19 ст.2 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действий жилищного кодекса Российской Федерации»).

[22] Действующее законодательство не дает определения незавершенному строительству, в связи с чем таковым можно считать и вполне готовое здание, в котором имеются мелкие недоделки.#E

[23] Ст.7 Федерального закона от 27 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» реализовала принцип открытости реестра, провозглашенный ст.131 ГК.

[24] Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

[25] Предметом договора может быть и не завершенный строительством объект. См. по этому поводу Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС, 1998, №!, а также п.2 ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с названным пунктом Закона допускается регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделки с ним.

[26] Договоры купли-продажи регистрируются лишь в отдельных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль за сделками, представляющими повышенную значимость для гражданского оборота. К таким сделкам относятся: договор продажи жилого помещения, договор продажи предприятия, договоры мены жилых помещений и предприятий.

[27] Законодатель не раскрывает содержание понятия «государственная регистрация перехода права собственности». Это создает трудности в отграничении данного понятия от сходных понятий, таких, как «регистрация права собственности» и «регистрация сделок». Ясно, что «регистрация права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности, если стороны в договоре не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование пп.1 и 2 ст.551 ГК позволяет сделать вывод о существовании исполненного сторонами договора купли-продажи недвижимости при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не приобрел еще титула собственника.