Правовой режим земель поселений § 1. Понятие и состав земель поселений

Поселение — территория концентрированного проживания людей. В России все поселения делятся на виды, выделяемые по различным признакам. Используется несколько классификаций поселений. В соответствии с ГК и ЗК поселения делятся на два вида в зависимости от функциональной и производственной специализации — городские и сельские.

Градостроительный кодекс РФ также исходит из наименования территорий концентрированного проживания людей «городскими и сельскими поселениями», определяя их дальнейшую детальную классификацию в зависимости от численности населения. Так, городские поселения подразделяются на сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие города, малые города и поселки. Самостоятельное место занимают города федерального значения, которые по правовому статусу приравнены к субъектам РФ. В особую категорию выделяются городские поселения закрытых административно-территориальных образований. Предусматривается существование и такой категории городов, как «города науки», которым решением Президента РФ присваивается статус наукограда¹. Сельские поселения бывают большими, средними и малыми.

Практика учета не совпадает в полном объеме с законодательной классификацией. Так, учетная статистика ведется по городам, подразделяемым на девять видов в зависимости от численности населения, поселкам городского типа четырех видов по численности населения и сельских населенных пунктов, далее не классифицируемых. В общей сложности число поселений превышает 25 тыс., из которых число городов составляет 1097, посёлков городского

¹ См. Федеральный закон от 7 апреля 1999 г. № 70-ФЗ «О статусе наукограда Российской Федерации» // СЗ РФ. 1999. № 15. Ст. 1750.

Глава 13. Правовой режим земель поселений

типа — 1864 и сельских поселений — свыше 24 тыс. Из общего числа городов 220 специализируются на тех или иных видах деятельности, позволяющих придать им статус наукоградов¹. Первым наукоградом объявлен г. Обнинск Калужской области.

В составе земель РФ земли, на которых расположены городские и сельские поселения, в законодательстве выделяются в самостоятельную категорию, именуемую землями поселений, которые отделяются от других категорий земель чертой городских и сельских поселений. Черта городских и сельских поселений также является их административной границей. Земельные участки, расположенные в пределах черты, образуют его территорию.

Проекты черты поселений разрабатываются органами местного самоуправления (за исключением городов федерального значения) на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации, вклюн^я генеральные планы, и вступают в силу после их утверждения органами соответствующих субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. В категорию земель поселений не входят земли, занятые объектами жилой и производственной застройки, расположенные за чертой поселений. Так, земли, занятые поселками в национальных парках, лесном фонде, места традиционного проживания коренных малочисленных народов Российской Федерации учитываются соответственно как земли особо охраняемых территорий и объектов или как земли лесного фонда. Значительная часть сельских поселений расположена на землях сельскохозяйственного назначения. На их территории действует режим, установленный для данной категории земель.

В настоящее время черта поселений установлена не повсеместно. В территорию поселений пока также включены земли, находящиеся за чертой поселений, если они находились в ведении городских и сельских администраций. В настоящее время во исполнение законодательства и в соответствии с Федеральной целевой программой «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999—2002 годы» намечены мероприятия по инвентаризации и межеванию земель поселений.

В соответствии с учетными данными земли поселений составляют незначительную площадь сухопутной территории России —

¹ См. постановление Правительства РФ от 24 января 1998 г. № 79 «О мерах по развитию муниципальных образований с градообразующими научно-производственными комплексами (наукоградов)» // СЗ РФ. 1998. № 5. Ст. 618. § 1. Понятие и состав земель поселений 203

18,7 млн га, или примерно 1%. На этих землях проживает основная часть населения России. При этом из 144,8 млн человек, составляющих население России, свыше 106 млн проживает в городах. С учетом многообразия интересов, с которыми связано землепользование в поселениях, земельным и градостроительным законодательством предусматривается проведение зонирования — деления территорий городских и сельских поселений на зоны с определением видов использования для каждой зоны и необходи-мых ограничений. Зонирование возложено на органы местного самоуправления. В городах федерального значения эти функции выполняют органы государственной власти соответствующего субъекта РФ. Документом, закрепляющим деление территорий поселений, являются схемы зонирования. Они являются составной частью генеральных планов городских и сельских поселений и обязательны для исполнения и соблюдения. Не допускается отнесение одного земельного участка более чем к одной зоне. В соответствии со ст. 85 ЗК и ст. 40 Градостроительного кодекса РФ земельные участки в поселениях могут быть отнесены к следующим территориальным зонам: жилым;

http://www.natahaus.ru/

общественно-деловым; производственным;

инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным;

сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным

территориальным зонам.

В целях организации отдыха населения, ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения

развития поселений на прилегающих землях могут устанавливаться пригородные зоны. Пригородные зоны

— своего рода территориальный резерв обычно городов, которые в случае необходимости могут расширить

свою территорию за счёт присоединения части либо всей пригородной зоны. Такое присоединение

осуществляется в общем порядке перевода земель из одной категории в другую (ст. 8 ЗК).

Границы и правовой режим пригородных зон устанавливаются законами субъектов РФ. Для городов

федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга пригородные зоны устанавливаются федеральными

законами.

Экологическое состояние земель населенных пунктов можно охарактеризовать скорее как неблагополучное.

Наиболее острыми

Глава 13. Правовой режим земель поселений

проблемами, особенно крупных городов, являются загрязнение земель токсическими выбросами транспорта,

захламление территорий, образование неконтролируемых свалок коммунальных и промышленных отходов.

§ 2. Общая характеристика правового режима земель ^; поселений

Земли поселений используются преимущественно как территориальный базис и предназначены для размещения жилых строений, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, органов государственной власти и местного самоуправления. Часть земель выделяется для организации отдыха граждан на природе и поддержания благоприятного экологического микроклимата.

По общему правилу, земли поселений не ограничиваются по формам собственности. Земли поселений предоставляются в том же порядке, что и земельные участки для строительства и для целей, не связанных со строительством (ст. 30—34 ЗК). При этом при предоставлении земельных участков для строительства объ-ектов недвижимости в соответствии с градостроительной документацией и градостроительными регламентами предварительное согласование размещения объектов недвижимости не проводится. Приватизация осуществляется за плату в порядке купли-продажи права собственности, установленном для приватизации земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий¹, а также в соответствии со ст. 36 ЗК. При этом не допускается приватизация земель общего пользования, занятых площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водоемами, пляжами, земель, предоставленных для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению². Также не подлежат приватизации земли

¹ См. Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под
застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» // СЗ
РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.

² См. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации
государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также
предоставленных'гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» // ВВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427.

§ 2. Общая характеристика правового режима земель поселений

особо охраняемых территорий, земли, занятые объектами обороны¹- Приватизация может быть ограничена

законодательством субъектов РФ и решениями органов местного самоуправления применительно

соответственно к субъектным и муниципальным землям.

На основании общих правил передаются земельные участки гражданам и организациям в пользование на

праве аренды, постоянного и безвозмездного срочного пользования. Допускается пользование земельными

участками на праве публичного или частного сервитутов.

Земельные участки передаются в собственность или аренду гражданам и организациям в поселениях по

результатам торгов. Продавцом выступают соответствующие государственные и муниципальные органы. От

имени РФ продавцом выступает Фонд федерального имущества. Земельные участки, выставляемые на

торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом поселения,

градостроительной и землеустроительной документацией. Примечательно, что в пакет документов,

подготавливаемый продавцом по предмету торгов, должны быть включены сведения об экологическом

состоянии земельного участка².

На землях поселений действует общее правило о целевом использовании земельных участков, которое

определяется в порядке подготовки и утверждения генеральных планов поселений и различается по

установленным в таком плане функциональным зонам. Генеральные планы разрабатываются и

утверждаются органами местного самоуправления для городских и сельских поселений, органами

соответствующего субъекта РФ — для городов и пригородных зон, а для городов федерального значения —

органами государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

Для каждой зоны разрабатывается и устанавливается градостроительный регламент, представляющий

собой совокупность

http://www.natahaus.ru/

¹ См. постановление Правительства РФ от 12 июля 1996 г. № 802 «О перечне предприятий и организаций оборонного
комплекса, приватизация которых запрещена» // СЗ РФ. 1996. № 30. Ст. 3657.

² См. постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2 «Об утверждении Порядка организации проведения торгов
(аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях
городских и сельских поселений, или права их аренды» // СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263.

Глава 13. Правовой режим земель поселений

§ 2. Общая характеристика правового режима земель поселений

установленных правилами застройки параметров (максимальные и минимальные размеры) и видов использования земельных! участков, иных объектов недвижимости, а также допустимых! изменений этих объектов при осуществлении градостроительной^ деятельности.

В зависимости от расположения земельных участков, сложившейся инженерной и социальной инфраструктуры, перспектив развития допускается сочетание нескольких видов землепользования в пределах одной зоны. К примеру, в жилых зонах могут размещаться отдельные производственные либо общественно-деловые объекты. Для каждой территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент. Это означает, что лица, имеющие земельные участки в границах той или иной зоны, могут по своему усмотрению выбирать любой разрешенный вид использования земельного участка, установленный регламентом. Существующие виды землепользования, не соответствующие градостроительному регламенту на момент его утверждения, не прекращаются, а граждане и организации имеют право продолжать их использование, но без права расширения и реконструкции расположенных на них объектов недвижимости. Не допускается использование земельных участков и объектов недвижимости в случае, если оно создает опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование земельного участка в нарушение регламента, а также сроки приведения видов землепользования в соответствие с регламентом устанавливаются органами местного самоуправления.

Землепользование осуществляется в соответствии с правилами застройки, которые разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления на основе генеральных планов. Для строительства заинтересованные граждане и организации — собственники, пользователи, арендаторы или владельцы земельных участков обязаны получить от органов местного самоуправления государственное разрешение. Разрешение выдается на срок не более чем три года (ст. 62, 63 Градостроительного кодекса РФ). Для строительства на территории объектов градостроительной деятельности особого регулирования в городских и сельских поселениях, включая особо охраняемые территории, территории свободных экономических зон и другие, требуется получение специального разрешения на строительство от органов местного само-управления либо органов государственной власти РФ или субъекта РФ в зависимости от принадлежности земель¹.

Правила застройки могут быть обжалованы в суд. Право на иск при этом принадлежит гражданам, проживающим на соответствующей территории, а также собственникам и владельцам недвижимости, права и законные интересы которых нарушены. Споры могут быть разрешены в административном порядке комиссиями, создаваемыми органами местного самоуправления с участием представителей граждан, их объединений и юридических лиц.

Строительство осуществляется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, а также санитарными правилами, устанавливаемыми органами архитектуры и строительства, а также органами санэпиднадзора.

Особые правила действуют применительно к пользованию земельными участками, занятыми многоквартирными домами. Эти правила различны применительно к земельным участкам, занятым многоквартирными домами государственного и муниципального жилого фонда, и земельным участкам, занятым домами, построенными силами жилищных, жилищно-строительных кооперативов и товариществ. В первом случае приватизация квартир не влечет возникновения права частной собственности собственников приватизированных квартир на соответствующую долю земельного участка, занятого многоквартирным домом или прилегающего к нему. Такие земельные участки остаются в государственной или муниципальной собственности и закрепляются за органами коммунального хозяйства. Во втором — речь идет о кондоминиумах или едином комплексе недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание и иные объекты. Земельные участки в этом случае передаются в общую долевую собственность либо аренду собственникам квартир (домовладельцам) или их организациям (строительным, эксплуатационным кооперативам). В существующей застройке земельные участки, на которых расположены объекты кондоминиума, передаются в общую долевую собственность домовладельцев на общих

¹ См. постановление Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 221 «Об утверждении Правил выдачи разрешений на строительство

объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной

деятельности особого регулирования федерального значения» // СЗ РФ. 2000. № 12. Ст. 1297.

Глава 13. Правовой режим земель поселений

основаниях в соответствии с ЗК. Это означает, что в случае, если земельная доля находилась в постоянном пользовании каждого домовладельца, то такая земельная доля может быть приобретена им в собственность

http://www.natahaus.ru/

однократно и бесплатно. Если же весь земельный участок был закреплен за кондоминиумом на праве постоянного пользования, то его надлежит выкупить и переоформить право на землю до 1 января 2004 г. Доля каждого домовладельца пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если соглашением участников долевой собственности не установлено иное. Доля каждого домовладельца в земельной собственности следует судьбе на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Обязанности по уходу за земельным участком, в том числе по озеленению и благоустройству, ложатся на домовладельцев или их организации¹.

Многоквартирные многоэтажные жилые дома могут размещаться в жилых зонах, а также в общественно-деловых зонах, если это предусмотрено соответствующими правилами. Для размещения промышленных предприятий предназначены преимущественно производственные зоны. Особенностью правового режима этих земель является установление в необходимых случаях сани-тарно-защитных зон промышленных объектов. В пределах сани-тарно-защитных зон запрещается размещение жилых домов, учреждений образования, отдыха и здравоохранения.

Особые правила землепользования установлены для поселений, расположенных на территории закрытых административно-территориальных образований. В соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. «О закрытом административно-территориальном образовании»², земли, занимаемые предприятиями на территории поселений, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное пользование этим предприятиям. В случае установления вредного воздействия предприятий на прилегающей территории, в том числе за пределами границы закрытого административно-территориального образования, могут устанавливаться зоны воздействия. На территории поселений могут быть установлены специальные условия проживания граждан, включая ограничения

§ 3. Правовой режим земель г. Москвы 209

¹ См. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963;
постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и
установлении границ земельных участков в кондоминиумах» // СЗ РФ. 1997. № 40. Ст. 4592.

² ВВС РФ. 1992. № 33. Ст. 1915 (с изм. и доп.).

на постоянное проживание, владение, пользование и распоряжение землей. К примеру, могут быть установлены ограничения на дальнейшее проживание граждан, утративших производственную или служебную связь с предприятием. В таких случаях решается вопрос о их переселении и обеспечении жильем. К участию в приватизации объектов и совершению сделок с ними допускаются граждане РФ, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории. Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, могут быть проданы, переданы в аренду, отчуждены иным образом только гражданам, постоянно проживающим или работающим на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическим лицам, расположенным и зарегистрированным на данной территории, а также гражданам РФ, получившим разрешение на постоянное проживание на такой территории. Органы субъектов РФ принимают меры по предоставлению гражданам, проживающим в поселениях на территории закрытого административно-территориального образования, земельных участков за пределами таких образований для индивидуального землепользования..

Дата добавления: 2015-05-31