Договор доверительного управления земельными участками

Доверительное управление имуществом - сравнительно новый институт в гражданском законодательстве России. Институт доверительной собственности, существенным признаком которого является переход права собственности к доверительному собственнику, был заимствован из англо-американского права.

В настоящее время отношения доверительного управления имуществом регулируются нормами гл. 53 ГК РФ.

Под доверительным управлением понимается самостоятельная деятельность управляющего по наиболее эффективному осуществлению от своего имени правомочий собственника и (или) иных прав другого лица (учредителя управления) в интересах последнего или указанного им третьего лица (выгодоприобретателя).

Закон устанавливает, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

В связи с этим можно утверждать, что правомочия доверительного управляющего возникают не из акта передачи ему этих полномочий от собственника, а в силу договора[50]. Отсюда и другой вывод - отношения по доверительному управлению не являются вещно-правовыми, хотя внешние признаки для такой оценки имеются. В любом случае целесообразно помнить, что для признания доверительного управления вещным правом (ограниченным вещным правом) нет главного - соответствующего основания, влекущего возникновения именно вещно-правовых отношений. Когда же утверждается о вещно-правовой природе доверительного управления[51], то забывается о решающей роли именно договора.

Непосредственно в ст. 1013 ГК РФ нет указания о том, что земельные участки могут быть объектом договора доверительного управления. Но с появлением договорных институтов гражданского законодательства при обороте земли и в связи с содержанием ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ситуация изменилась. Возникла практика применения договора доверительного управления - по крайней мере, в отношении земельных долей.

Не менее важно и то, что при заключении договора доверительного управления не нарушается одно из важнейших ограничений - земельный участок не переходит в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК РФ), с помощью этого договора вообще нельзя сменить собственника.

Вопросам доверительного управления посвящено несколько норм ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, ст. 16 предусмотрено, что ранее заключенные договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 этого Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу; ФЗ от 7 марта 2005 г. №10-ФЗ срок приведения договоров аренды земельных долей продлен до четырех лет. Если же этого не произойдет, то к таким договорам будут применимы правила договоров доверительного управления имуществом. И что весьма важное - регистрации таких договоров не требуется.

По существу, речь идет о том, что ранее заключенные договоры аренды в определенных случаях признаются договорами доверительного управления. Арендатор рассматривается как доверительный управляющий. К арендодателю применимо понятие - выгодоприобретатель, к арендной плате - выгода по договору. Этот компромиссный вариант, несмотря на довольно сложную ситуацию с земельными долями, в целом получил одобрение[52]. Но вопросы "смены правового регулирования" и тем самым правового режима требуют осмысления и специального решения.

Следует отметить, что норма о распространении правил договора доверительного управления на ранее заключенные договоры аренды земельных долей является императивной. Она касается только тех случаев, когда последние (договоры аренды) не были приведены в соответствие с действующим гражданским законодательством.

Кроме того, возможность применения договора доверительного управления предусмотрена ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Правда, в этом случае в доверительное управление предусмотрена передача не самого участка, а доли в праве общей собственности.

Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему все правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Он лишь наделяет доверительного управляющего правом от своего имени осуществлять эти полномочия. Вместе с тем собственник в период действия договора доверительного управления не может осуществлять принадлежащие ему правомочия в отношении переданного в управление имущества.

Договор доверительного управления является срочным (заключается на срок, не превышающий пяти лет) и, как правило, возмездным. Возмездный характер договор приобретает тогда, когда в нем определены размер и форма вознаграждения. Согласно ст. 1016 ГК РФ эти условия - существенные условия договора. Безвозмездным он становится тогда, когда это предусмотрено в законе или договоре. Следует помнить, что возмездный договор является взаимным, безвозмездный - односторонним.

Договор доверительного управления земельным участком может быть как договором в пользу его участников, так и договором с пользу третьего лица (выгодоприобретателя по договору).

Как правило, договор доверительного управления есть соглашение, заключаемое в свободном порядке. Однако согласно п. 1 ст. 1026 ГК РФ доверительное управление может быть учреждено и по основаниям, предусмотренным законом. Например, вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ) или на основании завещания, в котором назначен его исполнитель.

В случаях, когда доверительное управление учреждается на основании властного акта, договор является непременным условием возникновения доверительного управления; его заключение становится обязательным.

Предметом договора доверительного управления земельным участком является совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Относительно объектов договора доверительного управления п. 3 ст. 1013 ГК РФ устанавливает ограничение. Так, не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении.

Но это положение практически не имеет значения для случаев доверительного управления земельными участками, поскольку они не могут находиться на такого рода правах. В доверительное управление может быть передан и заложенный земельный участок. И это не лишает залогодержателя права обратить на него взыскание.

Передаваемая в доверительное управление собственность должна быть обособлена от другого имущества учредителя управления и от собственности управляющего. Имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, по которому ведется самостоятельный учет.

Дата добавления: 2015-05-31