Поняття та загальна характеристика договору ренти житла

Договір ренти житла

Проблема придбання житла у власність громадянами є сьогодні досить гострою та актуальною. Як вже відмічалося, будівництво житла зараз ведеться повільними темпами, існуючий житловий фонд застаріває, що вказує на його скорочення в майбутньому при існуючій ситуації. Враховуючи високу вартість житла та невеликі прибутки населення при потребі у власному житлі, перспективними є такі відносини, при яких право власності на житло виникає у осіб раніше моменту повної його оплати. Серед таких договорів найменше дослідженим у вітчизняній юридичній літературі є договір ренти, що все ще не знайшов відображення в чинному законодавстві та передбачений лише розділом 55 проекту ЦК України.

Згідно зі ст. 784 проекту ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання. Тобто договір ренти необхідно визна чити як договір, що спрямований на передачу майна у власність.

Перш ніж приступити до розгляду та характеристики договору ренти, необхідно з'ясувати зміст цього слова, що новим в українському праві. В різні часи поняттю "рента" надавалися різні значення. Наприклад, К. Победоносцев наводить приклад тлумачення, що надавалося ренті в російському праві до 1917 року. За договором ренти одна сторона віддавала капітал власнику маєтку та відмовлялася безумовно або умовно (на деякий строк), від права вимагати капітал, та в обмін діставала право на щорічне отримання прибутку, або ренти з цього майна, в чиїх би руках воно не знаходилося. Тобто особливості ренти за російським правом до 1917 року були такі. Рента обтяжувала нерухомість незалежно від зміни власника і вона виникала шляхом надання капіталу власнику нерухомості. Рента носила безстроковий або терміновий характер. У англійській мові рента являє собою ціну житла, що здається в найом. В іншому значенні - плату, що дорівнює потенційній корисності землі, якщо вона використовується у різних якостях, що необхідні для забезпечення її пропозиції. Наступне розуміння ренти, що це є показник перевищення сукупного прибутку від землі над можливими витратами. Тобто рента тут виявляється у вузькому значенні, як відображення вартості, тобто плати за землю чи житло. Як бачимо, поняття «рента» не є новим у світовій практиці та у вітчизняному історичному досвіді. Але це поняття має декілька значень, тому необхідне приділити увагу та уявити, що саме розуміє під рентою український законотворець.

Виходячи з аналізу глави 55 проекту ЦК України, що присвячений договору ренти, необхідно зазначити, що це поняття вживається і підлягає тлумаченню в двох аспектах

- широкому та вузькому розумінні. У широкому розумінні рента є узагальнюючим поняттям договору ренти, вид самостійного цивільно-правового зобов'язання з властивими йому загальними та специфічними ознаками, що випливає вже з самої назви глави 55 проекту ЦК України. У вузькому значенні «рента» є формою виплати у вигляді певної грошової суми або іншого надання, що витікає з поняття договору ренти, яке наведено у п. 1 ст. 784 проекту ЦК України.

Перш ніж приступити до юридичної характеристики договору ренти, вважаємо за необхідне відобразити його основну сутність, що знадобиться нам для цієї характеристики. Договір ренти складається з двох складових частин, за першою з яких відбувається перехід права власності на майно від одержувача ренти до платника ренти. На те, що це окрема частина договору ренти, вказує той факт, що перехід права власності може проводитися за окрему платню (що не є рентою у вузькому значенні цього слова) чи безкоштовно (ст. 786 проекту ЦК України). В залежності від цього до переходу права власності застосовуються, відповідно, правила договорів купівлі-продажу або дарування. Другою частиною договору є безпосередня виплата ренти як певної грошової суми або іншого надання, що здійснюється періодично тривалий час та вказує на оплатність правовідносин. Розподіл договору ренти на дві складові частини приводить до твердження, що за договором ренти здійснюються два окремі платежі. Перший пов'язаний з переходом права власності на житло за договором ренти. Другий - це власно рента у вузькому значенні чи періодичні грошові платежі. Остаточна ціна договору ренти чи фактично сплачена платником ренти сума за договором може бути як більшою, так і меншою, ніж реальна вартість майна. Наприклад, у разі відсутності в договорі умови про викупну ціну безстрокової ренти при платному переході права власності викуп ренти здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі ренти, яка повинна бути сплачена за договором (п. 2 ст. 795 проекту ЦК України). У цьому випадку вартість майна може бути набагато більшою, ніж фактично сплачена за договором ренти сума. Якщо рента сплачується безстрокове та платник ренти не скористається правом її викупу, співвідношеня, у порівнянні з попереднім прикладом, може бути зворотним. Тому цей договір, як відмічають Ю.К. Толстой та А.П. Сергеев, можна вважати алеаторним (чи ризиковим), це відрізняє його від еквівалентних договорів. Тобто на момент укладення договору ренти ще не відомо, чи буде ціна договору за сумою більшою або, навпаки, меншою ніж реальна вартість майна.

Перейдемо до юридичної характеристики договору ренти, про яку потрібно сказати особливо, оскільки цей договір є новим у вітчизняному цивільному праві. Спочатку звернемось до досвіду Російської Федерації, де цей договір застосовується вже декілька років. Але відразу ж обмовитись, що цей досвід треба сприймати лишн після пев-

ного аналізу, оскільки конструкція ренти в російському праві включає у собі також договір довічного утримання та має інщі відмінності від договору ренти, що запропонований укладачами проекту ЦК України.

В сучасній російській юридичній літературі характеристика ренти та її різновиду - договору довічного утримання така. С.П. Грішаєв висловлює думку, що договір ренти є реальним, одностороннім, оплатним2. Така позиція є типовою в російській юридичній літературі останніх років. Реальність договору ренти пояснюється тим, що у легальном визначенні договору ренти, що представлено у ЦК рф йдеться про те, що відчужувач передає майно у власність набувача. У зв'язку з цим укладення договору пов'язується законодавцем з передачею речі, а це означає, що догові реальний.

Тепер розглянемо конструкцію договору ренти, що передбачена у проекті ЦК України. Щодо оплатності чи без оплатності цього договору. Договір ренти завжди є сплатним оскільки платник ренти зобов'язаний сплачувати одержувачеві ренту у вигляді грошей чи іншого надання в обмін на отримане від одержувача ренти майно. Отже, на оплатність договору ренти житла вказують періодичні рентні платежі, що сплачує платник ренти одержувачеві. Рентні платежі є невід'ємним та обов'язковим елементом цього договору.

Щодо реальності чи консенсуальності договору ренти житла. Ст. 784 проекту ЦК України, як і ЦК РФ, встановлює, що за договором ренти одна сторона передає іншій стороні у власність майно. Отже, виходячи з легального визначення договору ренти у проекті ЦК України, його юридична характеристика щодо реальності чи консенсуальності начебто повинна співпадати з російською, оскільки формулювання поняття ренти тут майже тотожні. Але розглянемо детальніше ренту, що закріплена у проекті ЦК України. Згідно зі ст. 786 проекту ЦК України майно, що відчужується під виплату ренти, може бути передане одержувачем ренти у власність платника ренти за плату чи безоплатно. Відповідно до цього договору застосовуються правила ку-півлі-продажу або дарування. Коли право власності на майно переходить у власність платника ренти безкоштовно, немає заперечень щодо реальної конструкції договору ренти. Адже річ передається безкоштовно, договір вважається укладеним з моменту передачі речі і після цієї передачі платник ренти починає сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання. Якщо ж сторони домовляться про сплатний перехід права власності на майно, то при реальній конструкції ренти стає неможливим виконання обов'язку платника ренти щодо сплати цього платежу до передачі майна. Адже будь-який реальний договір вважається укладеним з моменту передачі речі. Обов'язок не може виникати раніш укладення договору. Але п. 2 ст. 786проекту ЦК України встановлює, що у цій частині до договору ренти застосовуються правила купівлі-продажу, якщо це не суперечить суті договору ренти. При купівлі-продажу виконання набувачем обов'язку щодо сплати грошей до передачі речі є можливим, оскільки це консенсуальний договір. Виходячи з цього, і у договорі ренти, за яким передбачається відчуження майна у власність платника ренти за плату, також є можливою сплата цього платежу на користь одержувача ренти до передання майна. Але необхідною умовою для цього є саме консенсуальна конструкція такого договору ренти, оскільки тут права і обов'язки сторін виникають не з моменту передання речі, а з моменту досягнення сторонами домовленості за усіма суттєвими умовами договору та надання йому відповідної форми. Таким чином, коли договором ренти передбачається відчуження майна у власність платника ренти за плату, договір ренти буде консенсуальним. Коли майно, що відчужується під виплату ренти передається у власність платника ренти безоплатно, договір ренти буде реальним.

З проведеного вище аналізу випливає, що коли майно передається у власність платника ренти за плату, цей договір буде двостороннім. Адже у одержувача ренти виникає обов'язок щодо передачі речі платникові. Відповідно, у платника виникає обов'язок щодо здійснення рентних платежів на користь одержувача ренти. Коли майно передається у власність платника ренти безоплатно, цей договір буде одностороннім. Адже річ передається одержувачем рентоплатнику до укладення договору (саме з моменту передачі речі реальний договір ренти є укладеним) і з цього моменту функції відчужувача в основному вичерпуються. Односторонні обов'язки за договором виникають лише у платника ренти Отже, договір ренти буде двостороннім, коли майно передається у власність платника ренти за плату, та одностороннім, коли майно передається у власність платника ренти безоплатно.

Як зазначається у п. 2 ст. 784 проекту ЦК України, можливими є два варіанти виплати ренти: безстрокова рента та рента, що сплачується протягом певного строку (яка в літературі визначається також як термінова рента). Російським законодавством передбачена, крім того, довічна рента. Ст. 793 проекту ЦК України лише передбачає, щл договором може бути обмежено право викупу безстрокової ренти протягом життя одержувача ренти - фізичної особи, але довічна рента тут не виділена окремо.

Згідно з проектом ЦК України основна відмінність безстрокової ренти від термінової полягає в такому: для першої термін виплати в договорі не є остаточно визначеним. Але безстрокова рента не означає, що термін її виплати близький до нескінченності. Проект ЦК України передбачає можливість викупу безстрокової ренти. Такий викуп можливий з ініціативи платника ренти чи одержувача ренти. Термін строкової ренти є визначеним у часі та відображується в договорі за домовленістю сторін. Законодавцем не передбачені будь-які обмеження щодо строків цього договору. Тому теоретично цей строк може бути як три роки, так навіть і дев'яносто дев'ять років. Це повністю залежить від волевиявлення сторін і лише від нього. Головне, щоб цей строк був узгоджений сторонами та визначений ними у договорі. Але якщо він складає, наприклад, три місяці, то це вже не рента. Бо рента - це завжди довгостроковий договір, що випливає з самої сутності виникаючого зобов'язання. Інакше йдеться про прихований договір купівлі-продажу чи будь-який інший договір, але ніяк не про ренту. Тобто має місце удаваний правочин, що має бути визнаний недійсним. Це випливає з принципу розумності, що проголошений у проекті ЦК України, оскільки довгостроковість ренти є невід'ємною та істотною її ознакою.

Додатковим забезпеченням виконання зобов'язання з оплати ренти її платником завжди виступає застава майна, що є предметом договору ренти. Якщо під виплату ренти надається житло чи інша нерухомість, то при заставі мова завжди йде про іпотеку, що обумовлюється особливістю предмета договору. Таке додаткове заставне обтяження, що запропоноване в проекті ЦК України, є необхідним, оскільки надає додаткові гарантії одержувачеві ренти, який виконує зобов'язання щодо передачі майна відразу, проте отримує зустрічне надання поступово та повинен бути впевнений, що таке надання відбудеться. Застава ж, як речове забезпечення, є найбільш надійним підтвердженням доброзичливості платника ренти. Те, що заставою обтяжується майно, передане під виплату ренти, дає можливість платнику ренти без залучення додаткових коштів надати одержувачеві ренти надійне додаткове забезпечення його вимог.

Ще одним забезпеченням виплати ренти, що передбачено ст. 789 проекту ЦК України, є проценти, які сплачує платник одержувачеві ренти у разі прострочення платежів за договором. Як відомо, згідно зі ст. 170 ЦК УРСР встановлення процентів за зобов'язаннями не дозволяється за винятком операцій кредитних установ та деяких інших, передбачених у законі випадків. Ст. 214 ЦК УРСР припускає лише сплату трьох процентів річних за грошовим зобов'язанням. Тому новелою є встановлення можливості сплати процентів за договором ренти, в якому можливо як грошове, так і інше надання. Більше того, сума процентів за договором ренти не є обмеженою, що підвищує надійність та впливову роль цього забезпечення. Встановлення можливості сплати процентів при простроченні виконання зобов'язання платником ренти в цілому потрібно оцінити позитивно. Адже захищається основне зобов'язання, оскільки платник ренти стимулюється під страхом сплати додаткової грошової суми. Крім того, для одержувача ренти з'являється можливість отримання позасудовим шляхом матеріальної компенсації за прострочення виконання. Нарешті, одержувач ренти стає захищеним від інфляційних та інших несприятливих процесів фінансового характеру. Є очевидним, що проценти повинні сплачуватися у грошовому вираженні. Тому для їх обчислення необхідно в договорі ренти на момент його укладення зробити грошову оцінку надання, якщо воно здійснюється в натурі. Цю оцінку необхідно визнати істотною умовою такого договору. Відсотки є додатковим забезпеченням зобов'язання зі сплати ренти, тому вони повинні становити кількість процентів та умови їх стягнення безпосередньо у межах договору ренти. Адже угода про відсотки є додатковою та залежною від основного зобов'язання - договору ренти.

Іншим показником надійності договору ренти можна визнати те, що у разі відчуження майна, що є предметом ренти, одержувач має право вимоги у розмірі рентних платежів до набувача майна, що випливає з п. 1 ст. 787 проекту ЦК України. Тобто рентою обтяжене майно та його власник, зобов'язаний сплачувати рентні платежі до моменту закінчення строкової ренти чи викупу безстрокової ренти. Тому рента е обтяженням, що слідує за річчю та невідривне з нею пов'язане аж до моменту повної сплати. У цьому аспекті рента зберегла своє первісне значення, що описував ще К.П. Победоносцев - вона слідує за майном і не залежить від зміни власника.

У ст. 796 проекту ЦК України викладена спеціальна норма, згідно з якою ризик випадкової загибелі або псування майна, що передане під виплату ренти, несе платник ренти. Це повністю виправдано, оскільки платник ренти є власником майна і як власник повинен нести вказаний ризик. Така концепція є традиційною у вітчизняному законодавстві і як загальна норма викладена у ст. 130 ЦК УРСР.

Згідно зі ст. 797 проекту ЦК України випадкове знищення чи випадкове пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, не звільняє платника ренти від зобов'язання щодо сплати відповідного надання на користь набувача до закінчення строку виплати ренти на умовах, пе редбачених договором. У разі випадкового знищення чи ви падкового псування майна, переданого за плату під виплату безстрокове виплачуваної ренти, платник, навпаки, має право вимагати відповідного припинення зобов'язання щодо і виплати (п. 2 ст. 796 проекту ЦК України).
Вище вже йшлося про те, що рента є новим договором у сучасній вітчизняної цивілістиці. Тому вважаємо за необхідне зробити окремий порівняльний аналіз ренти з іншими договорами та зробити висновок, чи є рента житла самостійним договором чи відновлює вона вже існуючі договірні
відносини. З аналізу літератури можна дійти висновку, що договір ренти вміщує в собі елементи купівлі-продажу, позики, міни, дарування, застави, лізингу, майнового найму, довічного утримання. Тому необхідно дослідити співвідношення ренти саме з цими договорами та знайти їхні спільні

та окремі риси, що дозволить з'ясувати, чи є рента самостійним договором.

Щодо договору купівлі-продажу житла, то як і рента, він е договором на сплатне відчуження майна. Оскільки рента передбачає періодичні платежі у майбутньому, то найбільш показовим та близьким за змістом до нього є купівля-продаж з розстрочкою чи відстрочкою платежу. Але специфічністю купівлі-продажу є те, що остаточна ціна майна у цьому договорі завжди визначена, на який би термін не була відстроченою оплата. Тобто йдеться про еквівалентність зустрічного надання, чого не можна сказати про ренту, яка, навпаки є алеаторним договором.

Договір позики за деякими джерелами був пращуром рентні Але еволюція договірних відносин зараз дещо віддалила ці інколи близькі зобов'язання. Як відомо, за договором позики позикодавець передає у власність позичальника гроші чи речі, що визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцю таку ж суму грошей чи рівну кількість речей того ж роду та якості (ст. 374 ЦК УРСР). З цього визначення позики випливають такі відмінності від ренти. По-перше, за договором ренти майно може бути як індивідуально визначеним (ст. 787 проекту ЦК України), так і визначеним родовими ознаками (п. 2 ст. 788 проекту ЦК України), тобто об'єкт ренти ширше ніж об'єкт позики. По-друге, рента не передбачає повернення еквіваленту, тобто настільки ж цінного майна, як те, що було отримано за договором. По-третє, надання при ренті може бути іншого роду, ніж отримане майно. Адже при позиці, наприклад, за отримані гроші необхідно повернути саме гроші; при ренті ж можна в обмін періодично сплачувати одержувачеві у формі іншого надання (п.1 ст. 784 проекту ЦК України).

Рента найбільш наближається до міни тоді, коли під її виплату передається індивідуально визначена річ, а в обмін на одержане майно платник ренти зобов'язується періодично сплачувати одержувачеві ренту у формі будь-якого негрошового надання. Але якщо при міні зустрічне надання, як правило, є індивідуально визначеною річчю, то при ренті це надання визначається родовими чи видовими ознаками; при міні надання найчастіше є одноразовим, при ренті -періодичним і досить тривалим за часом. Крім того, міна - це завжди еквівалентний договір, а рента - ризиковий.

Дарування властиве договору ренти як складова у разі, якщо майно передається під виплату ренти безкоштовно (п. 1 ст.786 проекту ЦК України). Але тут відмінність більш ніж очевидна: договір ренти завжди сплатний; дарування, навпаки, безоплатний договір. Спільним є тільки те, що у разі безоплатної передачі майна за договором ренти у цій частині до нього застосовуються правила договору дарування (п. 2 ст. 786 проекту ЦК України).

Застава також є складовою ренти та обтяжує майно, якщо під виплату ренти передана земельна ділянка чи інше нерухоме майно. Спільним є те, що як застава, так і рента у вигляді платежу є додатковими обтяженнями майна, що більш пов'язані саме з майном, ніж з його власником. Адже у разі зміни власника рента, як і застава, продовжує обтяжувати майно аж до повного припинення відповідного зобов'язання. Але договори ренти та застави суттєво відрізняються тим, що перший є самостійним зобов'язанням, другий - лише засобом забезпечення виконання зобов'язання.

Що стосується співвідношення лізингу та ренти, то межа цих договорів дуже тонка, особливо якщо порівнювати ренту, за якою майно надходить у власність платника ренти безоплатно, та фінансовий лізинг. Адже лізингові платежі, як і рентні, є періодичними та сплачуються протягом досить тривалого часу. Обидва ці договори передбачають отримання майна у власність. Але лізинг згідно з Законом України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р.1 є підприємницькою діяльністю, за якою лізингодавець набуває майно не для себе, а спеціально для лізингоодержувача. Останній Закон України «Про лізинг» // Відомості Верховної Ради України. - 1998. - №16. - Ст.68. набуває право користування річчю. Рента не є підприємницькою діяльністю. Сфера її застосування - це не стільки господарські відносини, скільки звичайний цивільний обіг. Сутністною відмінністю порівнюваних договорів є те, що право власності за договором ренти переходить до платника ренти відразу ж, за договором фінансового лізингу - лише після закінчення строку дії договору.

Деяка схожість майнового найму та ренти спостерігається в тому, що при майновому наймі також здійснюються періодичні платежі, що пов'язані з наданим за договором майном. Більше того, як і у ренті, остаточна сума платежів за наймом не завжди відома, адже, по-перше, у разі продовження користування найманим майном після припинення строку договору за відсутності заперечень з боку наймодав-ця договір вважається відновленим на невизначений строк. По-друге, при укладенні договору найму без визначення строку остаточна сума платежів також не відома, хоч відома сума періодичних платежів. Крім того, найом, як і рента, зберігає силу для нового власника майна. Але певна різниця цих договорів полягає у тому, що за рентою майно переходить у власність набувача, при наймі власником залишається наймодавець. Найом передбачає повернення того ж майна у разі остаточного виконання зобов'язань сторін за договором; при ренті майно залишається її платникові.

Щодо довічного утримання, то це найбільш близький до ренти договір. Про це свідчить той факт, що, наприклад, російській законодавець відніс довічне утримання до різновиду договору ренти, з'єднавши їх у главі 33 ЦК РФ «Рента та довічне утримання». Але рента за російським законодавством та проектом ЦК України - це дещо різні договірні конструкції. Що ж до співвідношення саме ренти та довічного утримання за Проектом, то зазначимо таке. Рента не може укладатись на користь кількох осіб-відчужувачів, що передбачено для довічного утримання. Майно, що передається під виплату ренти, не може бути замінено іншим, тотожним за вартістю у межах одного договору, але це можливо за договором довічного утримання. Договір ренти не може укладатись на користь третіх осіб, а договір довічного утримання передбачає таку можливість. Нарешті платник ренти може з відчуженням майна передавати свої обов'язки практично будь-кому; для довічного утримання це е можливим лише у виключних випадках (при ліквідації юридичної особи чи смерті фізичної особи - набувачам та лише їхнім правонаступникам чи спадкоємцям).

Відмінною ознакою, що характерна лише для ренти, та не є обов'язковою для інших розглянутих договорів, є: зобов'язання платника зі сплати ренти завжди повинне супроводжуватись наданням одержувачеві відповідного забезпечення (наприклад, встановленням застави) чи страхуванням відповідного ризику (п. 1, п. 2 ст. 788 проекту ЦК України), за іншими договорами це є факультативним.

Таким чином, проведене дослідження співвідношення договору ренти з іншими, найбільш близькими до нього договорами дозволяє говорити: рента є самостійним договірним зобов'язанням з властивими їй індивідуальними ознаками. Встановлення рентних відносин у вітчизняному законодавстві може сприяти поширенню цивільного обігу та кращої урегульованості цивільних правовідносин. Безперечно, проведений аналіз не є вичерпним. У ньому відображені найбільш суттєві, але далеко не всі відмінні чи спільні риси ренти з іншими договорами. З іншого боку, саме такий комплексний аналіз дозволяє провести відповідну межу, щоб визначити ренту житла серед інших договорів та більш глибоко проникнути в її юридичну природу.

Дата добавления: 2015-05-31